主持人：林喆

　　嘉賓：聯(lián)合證券房地產(chǎn)研究員魚(yú)晉華

　　82家A股房地產(chǎn)上市公司2009年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在收入下降和大幅計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備的共同影響下，地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)增速也大幅下滑。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)公司在一季度也出現(xiàn)“利好”的一面。存貨增速的持續(xù)下滑和預(yù)收款的回升表明行業(yè)庫(kù)存壓力在逐步減小。而貨幣資金在一季度末大量增加，說(shuō)明地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已明顯減弱。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于國(guó)際金融危機(jī)的存在，央行中短期內(nèi)仍將維持寬松的貨幣政策。在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的持續(xù)回暖具備較大程度的支撐。由此推斷，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增速在今年一季報(bào)觸底的可能性較大。

　　中國(guó)證券報(bào)：去年以來(lái)，地產(chǎn)公司毛利率持續(xù)下滑，對(duì)此如何看待，一季度市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖是否會(huì)扭轉(zhuǎn)這一態(tài)勢(shì)？

　　魚(yú)晉華：2009年一季報(bào)顯示，82家房地產(chǎn)公司平均毛利率水平為37.5%。這是行業(yè)平均毛利率自2008年一季度出現(xiàn)42.4%高位后，連續(xù)第四期下滑。毛利率出現(xiàn)下降主要原因在于兩方面：一是由于去年市場(chǎng)低迷，全國(guó)房?jī)r(jià)從去年初開(kāi)始普遍下調(diào)；二是2007年高價(jià)地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算，抬高了營(yíng)業(yè)成本。

　　由于營(yíng)業(yè)收入增速的大幅下滑，毛利率持續(xù)走低，加之存貨減值準(zhǔn)備的大幅計(jì)提，導(dǎo)致2008年地產(chǎn)公司的利潤(rùn)增速急劇下降。82家公司去年總共計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備35.4億元，比過(guò)去三年計(jì)提總額還多了41%。

　　從行業(yè)規(guī)律看，營(yíng)業(yè)收入觸底回升后，毛利率也會(huì)逐步回升。而作為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的領(lǐng)先指標(biāo)，預(yù)收款回暖將導(dǎo)致后期結(jié)算收入增長(zhǎng)。隨著近期樓市的強(qiáng)勢(shì)回暖，2009年一季度末82家公司預(yù)收款余額達(dá)955億元，同比也出現(xiàn)3.1%的增長(zhǎng)，相比2008年末，增幅更是達(dá)到18.3%。預(yù)收款的增長(zhǎng)為2009年的收入增長(zhǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。在銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)下半年行業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速也將重回上升通道。

　　中國(guó)證券報(bào)：對(duì)于今年以來(lái)地產(chǎn)公司存貨的變化，怎么判斷？

　　魚(yú)晉華：從數(shù)據(jù)看，82家上市房企2009年一季度末存貨總額為4161億元，相比去年末微增1.7%，同比增速則連續(xù)第四個(gè)季度出現(xiàn)下滑。存貨消化效果明顯。

　　存貨增速的持續(xù)下滑和預(yù)收款的回升均表明行業(yè)庫(kù)存壓力在逐步減小，從我們對(duì)重點(diǎn)公司的銷(xiāo)售跟蹤來(lái)看，大多數(shù)公司的銷(xiāo)售情況都超出預(yù)期。這些公司大都存在業(yè)績(jī)超預(yù)期的可能。

　　中國(guó)證券報(bào)：就目前上市地產(chǎn)商的資金狀況分析，房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力是否有明顯的緩和，今后開(kāi)發(fā)投資是否也將隨之回暖？

　　魚(yú)晉華：由于銷(xiāo)售回款的增加和施工投入的減少，今年一季度公司現(xiàn)金大量增加，資金壓力明顯減弱。一季度末82家公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加總額為187億元，比去年同期增長(zhǎng)193%，其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為80億元，而去年同期為-229億元。剔除預(yù)收款后，82家公司一季度末資產(chǎn)負(fù)債率為50.3%，相比2008年末的51%有所下降。

　　市場(chǎng)的持續(xù)回暖和企業(yè)資金壓力的減弱，已反映在土地市場(chǎng)的有所升溫上。我們判斷，由于國(guó)際金融危機(jī)的存在，央行中短期內(nèi)仍不會(huì)緊縮信貸。而在低利率和寬信貸的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖具備經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支持。我們判斷房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增速已在今年一季報(bào)觸底。