近日，銀監(jiān)會(huì)公布了《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2009年報(bào)》，其中重點(diǎn)提示了房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患上升，并對(duì)銀行如何應(yīng)對(duì)作出了要求。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)的這一表態(tài)再次顯示，雖然，從近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看，一系列調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯效果，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然非常重視，房地產(chǎn)貸款將進(jìn)一步嚴(yán)控。在此背景下，房地產(chǎn)公司不得不借助另外的融資渠道——房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來解決資金缺口，在5月份發(fā)行的信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品平均收益率明顯較高，以9.66%的高收益率位居榜首，逼近10%。

　　房地產(chǎn)貸款被硬著陸

　　在一系列大力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來,金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”。

　　銀監(jiān)會(huì)年報(bào)顯示，2009年我國銀行業(yè)新增人民幣貸款9.59萬億元，同比增速達(dá)31.7%，創(chuàng)近十年來的新高。其中重點(diǎn)提示，截至去年底，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元，同比增速達(dá)38.1%。隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

　　針對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)指出，今年要積極貫徹國家調(diào)控政策，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；繼續(xù)要求各大中型銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。

　　此外，要加強(qiáng)信貸管理，從源頭上防范信貸資金挪用，確保信貸資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并加大對(duì)已發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)排查力度。

　　一位在某國有銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員表示，隨著國家開始收緊房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)交易量大幅下降，銀行在一定程度上縮減房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度。未來房地產(chǎn)貸款會(huì)進(jìn)入調(diào)控期，房地產(chǎn)信貸將有所下降，可能將達(dá)到與各項(xiàng)貸款余額增速相當(dāng)?shù)乃�平甚至還低。

　　房產(chǎn)商借信貸產(chǎn)品緩解危機(jī)

　　各家銀行的信貸規(guī)模受到嚴(yán)格控制，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款審批更是嚴(yán)格，這正好給了各家信托公司大量發(fā)行此類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。

　　6月前兩周，投資于房地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品出現(xiàn)了明顯放量。6月第二周，共有9家信托公司發(fā)行了12款集合資金信托產(chǎn)品，其中就有6款投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域。這也是繼6月第一周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量占集合資金信托比例過半后，此類產(chǎn)品再次撐起集合信托理財(cái)市場半邊天。

　　據(jù)記者了解，上述產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率已超過10%，遠(yuǎn)高于目前集合信托產(chǎn)品平均年收益率，已接近房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在2008年發(fā)行高峰時(shí)的平均水平。

　　據(jù)了解，從2009年12月以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就保持著高發(fā)行量，平均每個(gè)月都在20款以上(春節(jié)除外)，5月份有16家公司發(fā)行了24款，而當(dāng)月成立的28款房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品，累計(jì)募集資金53.19億元。

　　市場人士認(rèn)為，監(jiān)管層應(yīng)該不會(huì)叫停地產(chǎn)信托，但嚴(yán)格的窗口指導(dǎo)和信貸規(guī)模管控應(yīng)該是必不可少的。不管結(jié)果如何，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都可能面臨進(jìn)一步收窄的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于投資者來說，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的“美好前景”，是建立在房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金后能順利度過目前的危機(jī)，且項(xiàng)目獲得較好收益基礎(chǔ)之上的。而目前房地產(chǎn)市場仍然低迷，可能是項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。來源: 杭州網(wǎng)—每日商報(bào) 作者: 洪葉