商業(yè)地產(chǎn)投資暢旺，泥沙俱下魚龍混雜

　　房貸新政實(shí)施以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資當(dāng)旺，頗有一番這邊風(fēng)景獨(dú)好的氣象。市場(chǎng)人士表示，最近多了不少以往只做住宅投資的人士來(lái)咨詢，他們都躍躍欲試想入市。據(jù)記者了解，商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅投資區(qū)別較大，投資者一不留神撿個(gè)“筍”盤，其實(shí)是“損”盤。為此，記者總結(jié)四大商業(yè)地產(chǎn)投資陷阱，請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)專家逐一指點(diǎn)迷津。

　  投資商鋪：“陷阱”花樣多 入市需謹(jǐn)慎

　　商鋪投資“花款”多，投資者要警惕的陷阱與要熟悉的門道也很多。

　　高額返租：

　　美聯(lián)物業(yè)商鋪部吳鋒表示，由于租金有保證或可以直接在成交價(jià)中扣減，對(duì)小投資者吸引力非常大，故此返租式商鋪銷售一直沒(méi)有斷過(guò)。返租一般有兩種方式，一是開(kāi)發(fā)商在一定年限內(nèi)為小業(yè)主返還約定租金，另一種是把一定期限內(nèi)的租金一次性在總價(jià)內(nèi)扣減。

　　投資貼士：吳鋒與合富置業(yè)專業(yè)人士都建議采取第二種方式最穩(wěn)當(dāng)，將租金在售價(jià)里抵扣可以一步到位，把發(fā)展商的優(yōu)惠真真正正地體現(xiàn)在售價(jià)里，對(duì)于買家來(lái)講是最保障的，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)也是實(shí)力的體現(xiàn)。買家有信心，買賣雙方都放心。

　　分割產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)鋪位：

　　地產(chǎn)人士一致不建議初涉商業(yè)地產(chǎn)的投資者沾手這種投資，他們明白地告訴記者：“做得旺，經(jīng)營(yíng)者何必需要把生金蛋的母雞給人？”在廣州來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)或正在進(jìn)行商鋪分割出售的商場(chǎng)大多做不旺，中華廣場(chǎng)算是一個(gè)特例，連正佳廣場(chǎng)M層都依舊做得不溫不火。

　　投資貼士：產(chǎn)權(quán)分散會(huì)影響賣場(chǎng)的人氣。合富置業(yè)專業(yè)人士建議，由一開(kāi)始規(guī)劃時(shí)就要明確賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，統(tǒng)一包裝，如現(xiàn)時(shí)有一些發(fā)展商，會(huì)在賣鋪時(shí)就要同買家確認(rèn)商場(chǎng)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)范圍，然后交由包租公司統(tǒng)一管理，形成統(tǒng)一的模式，做到成行成市，這樣商場(chǎng)的發(fā)展會(huì)比較有前景。否則，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雜亂無(wú)章，會(huì)影響整個(gè)賣場(chǎng)人氣，吸引不到人潮。

　　出證難：

　　據(jù)記者了解，部分賣散產(chǎn)權(quán)的批發(fā)市場(chǎng)或商場(chǎng)除了場(chǎng)子做不旺的問(wèn)題外，還受出證難困擾，如新中國(guó)大廈、萬(wàn)菱廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城、名盛大廈、廣百新翼負(fù)一層等。

　　投資貼士：合富置業(yè)專業(yè)人士表示，以前有部分商場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)無(wú)法出證的情況，一般涉及開(kāi)發(fā)商“走佬”、債務(wù)糾紛等原因。近兩年開(kāi)始，無(wú)法出證的情況會(huì)減少�，F(xiàn)時(shí)廣州市房管局對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也實(shí)行預(yù)售制度，價(jià)款要進(jìn)入�？刭~戶，故此很少會(huì)有無(wú)法出證的情況。投資者可以到“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站查看一手鋪位和寫字樓的具體信息。

　　遭遇“鋪托”：

　　一名投資者曾經(jīng)購(gòu)買黃埔大道一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)者表示租金如何高，后來(lái)投資者接手后卻發(fā)現(xiàn)租金遠(yuǎn)低于經(jīng)營(yíng)者所言的數(shù)目。

　　投資貼士：中原工商鋪羅思源表示，低租區(qū)域一般比較多洗車檔或雜貨鋪，這些業(yè)態(tài)只能承受低廉租價(jià)。商鋪投資者一定不能偏聽(tīng)偏信，一定要到現(xiàn)場(chǎng)“眼見(jiàn)為實(shí)”，而且要看周邊業(yè)態(tài)組合是否豐富多樣，若是單一業(yè)態(tài)而周邊又不是專業(yè)市場(chǎng)，投資者一定要警惕。

　　投資寫字樓：買得起還要養(yǎng)得起

　　媒體前不久曾經(jīng)報(bào)道過(guò)一個(gè)投資者購(gòu)買寫字樓后，空置期每月竟要交25元/m2的管理費(fèi)“呻笨”。中原工商鋪總監(jiān)羅思源表示，持有物業(yè)有成本，投資者入市之前要想清楚。寫字樓物業(yè)管理水平與寫字樓地段、硬件配套和區(qū)域前景并列為寫字樓價(jià)值的4個(gè)重要參考指標(biāo)，甲級(jí)寫字樓每月管理費(fèi)25元/m2以上，乙級(jí)寫字樓每月管理費(fèi)為15~20元/m2，不裝中央空調(diào)的寫字樓每月管理費(fèi)約為15元/m2。

　　據(jù)了解，寫字樓物管公司由寫字樓業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一聘請(qǐng)，業(yè)委會(huì)一般由大業(yè)主(開(kāi)發(fā)商依然持有較大份額)話事，小業(yè)主負(fù)擔(dān)空租期管理費(fèi)吃不消也很難改變苦況。羅思源表示，一些大業(yè)主出租寫字樓會(huì)以送管理費(fèi)來(lái)爭(zhēng)取寫字樓租戶，小業(yè)主則很“均真”，租賃合同都會(huì)列明“管理費(fèi)由使用者負(fù)擔(dān)”，畢竟對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)，每個(gè)月管理費(fèi)支出不是一個(gè)小數(shù)目。

　　投資貼士：羅思源建議投資者入市最好以區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)選擇投資區(qū)域，如環(huán)市東、體育中心周邊這兩個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)，寫字樓出租率在90%~95%之間。新興區(qū)域如珠江新城空置率在30%以上，投資者入市需考慮持有成本。

　　經(jīng)營(yíng)權(quán)投資：旺場(chǎng)不一定有保證

　　據(jù)了解，目前在火車站和中大布匹市場(chǎng)附近也有不涉及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資，即投資者一次性支付鋪位若干年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，再轉(zhuǎn)租他人從中獲利。有的投資者眼見(jiàn)市場(chǎng)暢旺，不惜再?gòu)囊皇滞顿Y者手上再加價(jià)獲得鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)，變相“租上租”。美聯(lián)物業(yè)吳鋒表示，這類批發(fā)市場(chǎng)與產(chǎn)權(quán)分散無(wú)法做旺的零售商場(chǎng)不一樣，市場(chǎng)的暢旺是看得見(jiàn)的，但投資者購(gòu)買一手或二手經(jīng)營(yíng)權(quán)，投入幾十萬(wàn)元乃至幾百萬(wàn)元只獲得幾十平方米的經(jīng)營(yíng)面積，市場(chǎng)一旦發(fā)生變化或經(jīng)營(yíng)公司“出事”，經(jīng)營(yíng)權(quán)投資變得毫無(wú)保障。

　　投資貼士：投資達(dá)人程女士在火車站投資多個(gè)服裝批發(fā)鋪位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，她說(shuō)雖然鋪位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保證，但她從事服裝批發(fā)多年，非常清楚批發(fā)場(chǎng)鋪位經(jīng)營(yíng)，因此她不擔(dān)心投資沒(méi)保障。不過(guò)她提醒投資者，批發(fā)鋪位租金高，空租一天都損失很大，為此她依然從事服裝批發(fā)，手中的鋪位一旦空租，她可以立即組成一支開(kāi)鋪“游擊隊(duì)”，一天時(shí)間就把空租的鋪位填滿。據(jù)記者了解，不少商場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)對(duì)業(yè)戶準(zhǔn)時(shí)營(yíng)業(yè)要求非常高，關(guān)鋪一天都要罰錢，故此投資者投資商場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，也要把空租期如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題考慮進(jìn)去。 （記者 李鳳荷）