隨著政策調(diào)控的日益嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)如何應(yīng)對當(dāng)前形勢成為業(yè)界關(guān)注的焦點。在昨日舉行的“2010中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)投融資大會”上，業(yè)內(nèi)專家認為，盡管房地產(chǎn)上市公司短期現(xiàn)金充裕，但需警惕2010年流動性風(fēng)險，應(yīng)建立中長期融資戰(zhàn)略，抵御政策調(diào)控引發(fā)的資金風(fēng)險。

　　融資環(huán)境巨變

　　今年以來，隨著貨幣政策的適度調(diào)整和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的接連出臺，信貸政策日趨緊縮，銷售回款放緩，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速持續(xù)放緩。與2009年市場強勢回暖，房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)下銷售佳績，大額銀行授信層出不窮以及資本市場融資活躍相比，當(dāng)前的融資環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組的最新報告顯示，相對于上年銀行信貸的快速增長，2010年國內(nèi)貸款增長率已大幅下降，銀行信貸的收緊使得1-4月房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，信貸占比為21%，同比下降2個百分點。銀行授信方面，1-3月，也僅有恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、云南城投幾家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，且總金額不超過500億元。2010年4月，房地產(chǎn)調(diào)控“新國十條”出臺后更是無一家房地產(chǎn)企業(yè)公布信息獲得銀行大額授信。

　　與此同時，政策的收緊使資本市場調(diào)整顯著，IPO、增發(fā)融資難度加大。截至2010年4月底，僅有中駿置業(yè)成功在港上市，此前計劃在香港分拆上市的太古地產(chǎn)于5月初宣布上市計劃暫時擱置；截至目前，國內(nèi)A股市場今年未有房地產(chǎn)公司獲批上市。

　　從已上市房地產(chǎn)公司的融資情況來看，2009年以來包括萬科、金地等在內(nèi)的近50家企業(yè)公布了再融資計劃，擬募集資金總額達1000億元。2009年10月之后，證監(jiān)會在審核房地產(chǎn)企業(yè)IPO與再融資的過程中，增加了國土資源部出具意見的環(huán)節(jié)，通過再融資審核難度加大。2010年5月12日，招商地產(chǎn)因股價跌破增發(fā)價而宣布撤銷非公開發(fā)行股票方案，成為本年以來撤銷增發(fā)提案的第一家房地產(chǎn)上市公司。據(jù)統(tǒng)計，截至5月14日，金地集團、北京城建、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等8家今年公布增發(fā)預(yù)案的企業(yè)，股價已全部跌破擬增發(fā)價格，近期要成功完成增發(fā)融資的難度較大。

　　警惕流動性風(fēng)險

　　盡管去年在銷售回款強勁增長之下，房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流狀況得到明顯改善，但今年企業(yè)業(yè)績成長面臨更大的挑戰(zhàn)，需警惕2010年流動性風(fēng)險。

　　報告顯示，2009年，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流均值都由負轉(zhuǎn)正，滬深房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比值從10.94%提高到15.88%，大陸在港房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金與總資產(chǎn)比值也提升兩個百分點達到14.21%，短期抗風(fēng)險能力明顯提升。但是，2010年一季度滬深房地產(chǎn)上市公司的凈負債率達到41.08%，較2009年末提高了8個百分點，未來房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)風(fēng)險值得警惕。

　　與此同時，今年4月以來，隨著房價調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)板塊連續(xù)走低。截至5月20日，滬深房地產(chǎn)上市公司市值與年初相比下跌逾30%，大陸在港上市的房地產(chǎn)公司市值平均下挫近25%。

　　面對銀行貸款和股市融資的雙重緊縮，業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)拓展多元融資渠道，更多使用信托、票據(jù)等方式。同時，在經(jīng)營上通過多物業(yè)形態(tài)、多層次產(chǎn)品線的開發(fā)經(jīng)營增強企業(yè)抗風(fēng)險能力。

　　摩根士丹利亞洲董事總經(jīng)理婁剛認為，未來一年，對有較大融資能力的公司來講是一個機遇，也是中國房地產(chǎn)企業(yè)在未來兩三年實現(xiàn)跨越式發(fā)展的最后一次機遇，企業(yè)應(yīng)采取中長期的融資策略。

　　中國指數(shù)研究院院長莫天全認為，雖然房地產(chǎn)市場目前受到調(diào)控政策的影響，但我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展進程決定了房地產(chǎn)業(yè)依然有著廣闊的發(fā)展前景，而上市也依然是房地產(chǎn)企業(yè)做強做大的必由之路。記者 張 達