針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)，令A(yù)股地產(chǎn)板塊倍感壓力。券商研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管目前看來(lái)內(nèi)地商品房銷售情況仍算理想，但樓市的銷售拐點(diǎn)已然出現(xiàn)，未來(lái)地產(chǎn)板塊的下跌勢(shì)頭并不會(huì)消減。

　　新開(kāi)工面積低于預(yù)期

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月當(dāng)月商品房新開(kāi)工面積1.34億平米，絕對(duì)值低于09年11月以來(lái)的月平均，但仍處于高位，當(dāng)月新開(kāi)工面積同比仍高達(dá)73%，1-4月累計(jì)新開(kāi)工面積同比64%。

　　歷年都有3月季度末因素導(dǎo)致4月當(dāng)月新開(kāi)工面積環(huán)比下滑。04 年以來(lái)5年的4月當(dāng)月環(huán)比下滑的平均值為15%。而今年疊加了嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，當(dāng)月新開(kāi)工面積環(huán)比下降24%。光大證券認(rèn)為環(huán)比下跌幅度是超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期的，當(dāng)月新開(kāi)工的環(huán)比下滑趨勢(shì)是否會(huì)在5月延續(xù)，需要觀察，同時(shí)也要觀察政府督促土地開(kāi)工的執(zhí)行力度。

　　如果5月繼續(xù)延續(xù)下滑趨勢(shì)，且跌幅沒(méi)有收窄，那么新開(kāi)工面積的變化比預(yù)期的要來(lái)的悲觀，光大證券原先預(yù)期，當(dāng)月新開(kāi)工面積可能會(huì)在3季度出現(xiàn)明顯的回落。不過(guò)，新開(kāi)工面積如果出現(xiàn)連續(xù)的大幅回落，對(duì)開(kāi)發(fā)商和行業(yè)而言，說(shuō)不定意味著否極泰來(lái)。

　　銷量下滑已成定勢(shì)

　　今年1-4月份全國(guó)商品房銷售面積維持同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，而行業(yè)龍頭公司——萬(wàn)科、保利、中海1-4月銷售面積同比增速分別為-11.5%、2.7%、-12%，金地1-3月銷售面積同比下滑48.6%。廣發(fā)證券認(rèn)為，全國(guó)銷售數(shù)據(jù)增長(zhǎng)主要是因?yàn)橐恍┲髁魃鲜泄�司未覆蓋的三、四線城市銷量增長(zhǎng)所致，從4月單月銷量較3月下滑來(lái)看，調(diào)控效果已初顯，未來(lái)銷量下滑已成定勢(shì)。

　　4月份單月新建商品房?jī)r(jià)格飆升至5492元/平方米，特別是“兩會(huì)”后的3月初到4月中旬，重點(diǎn)城市漲幅驚人：北京一手商品房成交均價(jià)上漲42%，杭州上漲29%，廈門上漲23%，蘇州上漲32%；熱點(diǎn)城市的部分地區(qū)更甚，天津河?xùn)|區(qū)一手房均價(jià)上漲24%，上海外環(huán)以外上漲15%，深圳南山區(qū)和福州鼓山區(qū)漲幅均達(dá)到50%。我們認(rèn)為這是4月中央政府連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的主要原因。隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)，銷量下滑，廣發(fā)證券預(yù)計(jì)今年第四季度成交均價(jià)有望回歸至去年三季度水平。

　　銀根“緊縮”影響資金鏈

　　4 月新增房企開(kāi)發(fā)資金合計(jì)5353 億元，盡管同比上升了55.54%，但環(huán)比3 月下降了7.4%。當(dāng)月國(guó)內(nèi)貸款為878億元，環(huán)比下降了25.91%；當(dāng)月自籌資金1857 億元，環(huán)比下降了13.87%；源于銷售價(jià)格的上升，雖然當(dāng)月銷售面積環(huán)比下降，但定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款仍有一定幅度的上升，分別為14.43%和1.6%。浙商證券認(rèn)為，隨著調(diào)控政策進(jìn)一步深入、買賣雙方“觀望”而導(dǎo)致成交的進(jìn)一步萎縮，定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款將會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下降情況。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，地產(chǎn)股中短期投資機(jī)會(huì)難現(xiàn)，目前跌幅雖已部分反映了調(diào)控的悲觀預(yù)期，但未來(lái)3-6個(gè)月仍有較大壓力，建議低配，在投資標(biāo)的方面暫無(wú)股票可供推薦。記者 錢曉涵