經(jīng)歷了8個月的調(diào)整、25%的下跌之后，房地產(chǎn)板塊估值在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第三。2009年地產(chǎn)年報靚麗，2010年業(yè)績也會好看，但調(diào)控政策何時結(jié)束尚未可知。2010年動態(tài)市盈率15倍左右的四只龍頭地產(chǎn)股，是昂貴還是低廉，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。

　　估值偏低

　　自2009年7月起，受二套房貸等政策微調(diào)的影響，A股房地產(chǎn)板塊見頂回落，開始了近8個月的調(diào)整，尤其是2009年12月“國四條”頒布、調(diào)控政策轉(zhuǎn)向后，地產(chǎn)股更是出現(xiàn)加速下跌。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)自2009年7月24日達(dá)到最高點4396點，此后便開始震蕩下行，截至3月16日調(diào)整幅度達(dá)到25%，而同期上證指數(shù)僅下跌10%，深成指下跌11.63%。

　　申萬23個行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)120日、60日跌幅均位居第二。四大龍頭地產(chǎn)股——萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)去年7月底至今調(diào)整幅度分別達(dá)到35%、34%、37%、30%，今年以來調(diào)整幅度分別達(dá)到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

　　房地產(chǎn)上市公司股價持續(xù)大幅下跌，是在年報業(yè)績靚麗的背景下發(fā)生的。

　　截至2010年3月16日，滬深兩市共有39家房地產(chǎn)上市公司公布2009年年報，共實現(xiàn)營業(yè)收入1508.50億元，同比增長19.7%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤190.67億元，同比增長46.47%。多家房企凈利潤增幅在100%以上。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士指出，由于預(yù)售制度的存在，2009年大部分合同銷售額將在2010年才能結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，房地產(chǎn)上市公司2010年的年報將比2009年更為“好看”。

　　連續(xù)下跌的股價也將房地產(chǎn)公司的估值普遍拉低。據(jù)Wind統(tǒng)計，截至3月16日，全部A股市場市盈率為29.27倍左右，而房地產(chǎn)板塊的整體市盈率為26.05倍，在申萬23個行業(yè)中排名倒數(shù)第三，僅次于采掘和金融服務(wù)；全部A股市凈率約為4.31倍，房地產(chǎn)板塊市凈率約為3.17倍，行業(yè)排名倒數(shù)第四。龍頭地產(chǎn)公司市盈率約為19倍，市凈率3倍左右。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)期，四只龍頭地產(chǎn)股2010年動態(tài)市盈率在15倍左右，地產(chǎn)板塊2010年動態(tài)市盈率17倍左右。

　　招商證券分析師賈祖國表示，當(dāng)前房地產(chǎn)股總體已經(jīng)處于底部，2008年9月中旬市場最恐慌時(房價已下跌且市場預(yù)期該趨勢還會繼續(xù))股票也達(dá)到了最低值。以萬科為例，其當(dāng)時動態(tài)PE為12倍(市場一致預(yù)期2009年EPS為0.4元)，PB為2倍，保利和招商總體也接近這一水平；目前龍頭公司的動態(tài)PE大約在15倍，PB在3倍，但當(dāng)前的房價趨勢與2008年9月并不一樣。

　　調(diào)控懸念

　　房地產(chǎn)股的持續(xù)下跌主要是由于政策調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展趨勢及成長空間不確定。

　　自2009年7月份以來，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策便層出不窮：除了2009年7月起陸續(xù)出臺的如二套房貸微調(diào)政策、核查捂盤現(xiàn)象、加大土地閑置處罰力度等微調(diào)政策之外，國家連續(xù)打出的政策組合拳也加大了對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。

　　2009年12月9日，國務(wù)院會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。此后，國務(wù)院相繼發(fā)布了以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主要內(nèi)容的“國四條”、“國十一條”等，以遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。同時，國土資源部也連續(xù)出臺包括“國十九條”在內(nèi)的土地出讓新規(guī)，對房地產(chǎn)商的拿地行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管。

　　在如影隨形的宏觀調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)上市公司股價受到抑制，同時，今年前2個月全國商品房交易量也出現(xiàn)不同程度下降，但價格尚未明顯受影響。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月，全國70個大中城市房價同比上漲10.7%。其中新建住宅售價上漲13.0%，二手住宅售價漲8.5%。

　　國信證券方焱認(rèn)為，2010年無論是經(jīng)濟(jì)增長還是財政收入，都離不開房地產(chǎn)的拉動和貢獻(xiàn)，國家調(diào)控將不以傷害行業(yè)發(fā)展為底線，在兩會后政策將趨穩(wěn)，未來幾個月仍將繼續(xù)執(zhí)行“國十一條”精神，不會有新的調(diào)控政策出臺。

　　中金公司白宏煒也表示，房地產(chǎn)政策大方向已基本確定，后續(xù)政策主要以對現(xiàn)有框架補(bǔ)充、修補(bǔ)為主，房地產(chǎn)政策將逐步明朗，超預(yù)期收緊的可能性較小。

　　不過，廣發(fā)證券沈愛卿表示，國十九條的公布說明細(xì)化調(diào)控政策仍在出臺，未來仍然可能有細(xì)化政策出臺，比如限制二套房消費的有關(guān)政策。如果房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯的話，不排除行業(yè)將面臨新的利空政策。

　　兩會剛剛結(jié)束之后的3月15日，北京土地市場又顯示出過熱場面，6宗地塊總成交價達(dá)到143.5億元，其中更是誕生了近3萬元/平方米的單價“地王”。

　　機(jī)構(gòu)分歧

　　在房地產(chǎn)股集體下跌30%后，部分樂觀的分析師開始謹(jǐn)慎唱“多”，理由便是房地產(chǎn)板塊的低估值優(yōu)勢顯現(xiàn)，面臨一定估值修復(fù)機(jī)會。

　　國信證券方焱在最新的一份題為“放開手腳，布局地產(chǎn)股反彈”的報告中指出，多重因素表明布局地產(chǎn)股反彈的時機(jī)已經(jīng)來臨：未來幾個月不會有新的地產(chǎn)調(diào)控政策出臺；二季度樓市銷量環(huán)比有望逐步改善；房屋供給釋放緩慢、開發(fā)商“不差錢”，上半年房價仍將“堅挺”；地產(chǎn)股2009年業(yè)績高增長，2010年將更為靚麗；人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)是利好。

　　從去年三季度開始，受政策不明朗因素影響，以公募基金為主的機(jī)構(gòu)投資者陸續(xù)減持地產(chǎn)股，去年底房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，基金在地產(chǎn)股上的配置更是達(dá)到新低。根據(jù)方焱的統(tǒng)計，截至2009年期末，全部基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置占其總凈值的比例已由2009年中期的6.74%下降至年末的2.98%，占股票投資市值的比例由2009年中期的9.97%下降至年末的4.38%。方焱認(rèn)為，目前地產(chǎn)股被機(jī)構(gòu)低配將成為布局地產(chǎn)股反彈行情的反向指標(biāo)，當(dāng)稍有催化因素出現(xiàn)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)略微提高配置比例，即有望觸發(fā)一波反彈行情。

　　中金公司白宏煒也認(rèn)為，目前地產(chǎn)板塊走勢已經(jīng)反映了較為悲觀的政策預(yù)期，股價已反映了2010年房價下跌15%-20%，地產(chǎn)板塊可獲得一定的相對收益；而在未來通脹和人民幣升值趨勢下，地產(chǎn)板塊將隨著政策的明朗和企業(yè)銷售數(shù)據(jù)的改善而實現(xiàn)絕對收益。

　　就地產(chǎn)基本面而言，不少人士指出，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)泡沫主要是供給有限而貨幣供應(yīng)量太高，未來供給釋放需要時間，加上流動性仍充裕，泡沫的擠壓是循序漸進(jìn)的，行業(yè)不會出現(xiàn)大幅調(diào)整。

　　不過，也有謹(jǐn)慎者表示，房價如果出現(xiàn)過熱苗頭，政府會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，地產(chǎn)股的高成長性會被抑制，地產(chǎn)股超跌反彈力度不大，持續(xù)時間也會有限，地產(chǎn)股的大機(jī)會尚未到來。

　　廣發(fā)證券沈愛卿認(rèn)為，從最近三周的樓市成交數(shù)據(jù)看，成交量有回升態(tài)勢，但同比數(shù)據(jù)情況仍不理想。在行業(yè)利空政策尚未消化、成交量尚未明確企穩(wěn)回升之前，建議謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)機(jī)會主要體現(xiàn)為交易性機(jī)會。