年末將近，一邊是地王頻現(xiàn)、地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，另一邊則是銀行放貸增速開(kāi)始下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集型的特點(diǎn)給予了房地產(chǎn)信托已大好機(jī)會(huì)，REITs似乎也將在長(zhǎng)期籌備后，趁熱推出。但專家提醒，地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，投資還需謹(jǐn)慎。

　　地王現(xiàn)象催熱房地產(chǎn)信托

　　“地王,又見(jiàn)地王。”從一開(kāi)始的驚訝，到現(xiàn)在的平常對(duì)待，國(guó)內(nèi)的投資者已經(jīng)對(duì)“地王”這個(gè)詞語(yǔ)不再陌生。2009年似乎注定是一個(gè)地王頻出的年代。

　　據(jù)記者了解，近日，曾創(chuàng)下國(guó)內(nèi)土地單價(jià)記錄的黃浦區(qū)163街坊地塊將二次出讓，其出讓方給出的樓板價(jià)可能將在4萬(wàn)每平米以上。同時(shí)，有消息稱，上海外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊也已經(jīng)正式推出，預(yù)申報(bào)價(jià)格也可能不低于90億元。

　　也許是世博會(huì)，也許是迪士尼。今年以來(lái)僅上海一個(gè)城市，拍賣土地的總價(jià)紀(jì)錄已經(jīng)被屢次刷新。

　　地王頻現(xiàn)的時(shí)代，帶動(dòng)了房地產(chǎn)，更帶火了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的資金鏈條。年末將近，各大銀行的放貸增速已經(jīng)開(kāi)始放緩，而火爆的地產(chǎn)市場(chǎng)是最需要資金的支持的。房地產(chǎn)信托似乎聞到了信貸收閘的氣味，迅猛突擊入市。高額的土地成交額背后，信托資金暗流涌動(dòng)。

　　近日，平安信托和金地集團(tuán)聯(lián)手，開(kāi)發(fā)一款名為平安財(cái)富·安鑫一號(hào)房地產(chǎn)信托計(jì)劃。記者以投資者的身份致電平安信托得知，該款產(chǎn)品的投資起點(diǎn)金額為300萬(wàn)，總投資額約為33億。幾乎在同一時(shí)間，中信信托推出了，“中信·聚信匯金2號(hào)”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)了解，該產(chǎn)品收益結(jié)構(gòu)為每年固定收益加浮動(dòng)分成。

　　平安和中信的這兩款產(chǎn)品只是近期迅猛入市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中的一員。記者從中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)了解到，10月份,47家披露信息的信托公司中共有21家信托公司成功設(shè)立了36款集合資金信托產(chǎn)品，其中有10款產(chǎn)品投向房地產(chǎn)。同時(shí),在10月份,有21家信托公司的43款集合資金信托產(chǎn)品進(jìn)行推介,有10款擬投向房地產(chǎn)。9月份,推介的產(chǎn)品43款,擬投向房地產(chǎn)的9款,設(shè)立的產(chǎn)品95款,投資于房地產(chǎn)的12款。8月份,推介的產(chǎn)品數(shù)為46款,擬投向房地產(chǎn)的4。由此可見(jiàn)，三季度以來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的持續(xù)升溫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，房地產(chǎn)信托模式相較于銀行信貸而言更為靈活。在面對(duì)一些資金不足但未來(lái)收益可觀的項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)信托多變的方式更容易受到資金需求方的青睞。

　　蓄謀已久 REITs推出在即

　　房地產(chǎn)信托的持續(xù)火熱，似乎給一直處于在籌備中的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)吹了吹熱風(fēng)。

　　近日有消息稱，北京、上海、天津三大直轄市的REITs試點(diǎn)工作已經(jīng)基本到位，只要央行的房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)管理辦法一出臺(tái)，三地的試點(diǎn)工作將同時(shí)推出。有消息人士表示，三大城市推出的REITs的標(biāo)的物將各有特色，北京注重商業(yè)地產(chǎn)，上海選擇大型國(guó)企的物業(yè)資源進(jìn)行打包發(fā)行產(chǎn)品，而天津則會(huì)將廉租房定為標(biāo)的物。

　　除了以上REITs的動(dòng)態(tài)外，還有多名業(yè)內(nèi)人士在公開(kāi)場(chǎng)合表示了對(duì)REITs的密切關(guān)注。在日前舉辦的第八屆證券投資基金國(guó)際論壇上，深交所多為高層對(duì)外表示，交易所已經(jīng)對(duì)REITs有了一個(gè)長(zhǎng)期的研究，參與了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于REITs模式的一些論證和方案設(shè)計(jì)。因此對(duì)其的出臺(tái)充滿期盼。

　　有多為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在正是推出REITs一個(gè)相對(duì)比較合適的時(shí)機(jī)。

　　有專家對(duì)記者表示，REITs的推出將給投資者更多的選擇機(jī)會(huì)，也會(huì)大大豐富我國(guó)資本市場(chǎng)的產(chǎn)品。但由于REITs產(chǎn)品所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，所以監(jiān)管部門對(duì)其推出過(guò)程中的每一步都非常謹(jǐn)慎。這對(duì)其今后能長(zhǎng)期健康的發(fā)展，是非常有利的。

　　勢(shì)頭火熱 警惕風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于投資者而言，任何金融產(chǎn)品都是一把雙刃劍，收益總和風(fēng)險(xiǎn)密不可分。房地產(chǎn)信托對(duì)于個(gè)人投資者而言確實(shí)有很多好處。有專家認(rèn)為，相對(duì)于直接投資房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng),通過(guò)信托產(chǎn)品，投資者可以分享到一級(jí)市場(chǎng)的高額投資回報(bào)。同時(shí)，委托給專業(yè)的公司來(lái)定奪投資標(biāo)的，也比個(gè)人投資者更有把握。因此，這的確是分享我國(guó)土地升值的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但同時(shí)，由于地產(chǎn)是資本密集型的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)也是需要謹(jǐn)慎考慮的。

　　據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有地方監(jiān)管部門向區(qū)域所在的信托公司發(fā)文，要求其警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　回建強(qiáng)也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受政策等因素的影響還是比較大的，存在著體系上的風(fēng)險(xiǎn)。如果明年信貸還是比較寬裕，地產(chǎn)商相對(duì)比較容易從銀行融到資金，則房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未必就會(huì)很火。此外，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的走勢(shì)，也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)存在的因素。

　　還有地產(chǎn)分析師對(duì)記者表示，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限比較長(zhǎng)，因此其中的不確定性因素很多。目前的走俏是基于明年通脹預(yù)期和信貸增速放緩。但這些到目前為止也只是猜測(cè)。同時(shí)，現(xiàn)在龐大資金拍賣的土地，一般都由信托資金在背后支撐。而這些土地最后建成項(xiàng)目后的收益如何，還有待觀察。

　　專家表示，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)的技術(shù)比較高，也比較專業(yè)。因此投資者在選擇產(chǎn)品時(shí)要多方面進(jìn)行考慮。首先要選擇有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)和品牌較好的信托公司，同時(shí)，要對(duì)產(chǎn)品所選擇的標(biāo)的物有一定的了解和判斷。最后還要關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，根據(jù)自己的實(shí)際情況和投資風(fēng)格進(jìn)行精挑細(xì)選，切忌盲目從眾。