2009年10月1日，新《保險(xiǎn)法》的實(shí)施將保險(xiǎn)資金引向投資最火熱、也是最受爭議的房地產(chǎn)。

　　截至2009年9月，我國保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入8580.3億，而保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)3.8萬億。即整個(gè)保險(xiǎn)資金規(guī)模相當(dāng)于全國GDP的10%，如此龐大的資金量向任何一個(gè)投資領(lǐng)域放開都無異于一劑強(qiáng)心針。

　　不動產(chǎn)領(lǐng)域的放開是保險(xiǎn)資金配置多元化的又一大邁步。2004年，保監(jiān)會放開了保險(xiǎn)資金對基金的投資；2005年，保險(xiǎn)資金可直接投入股市；對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的風(fēng)聲從兩年前就開始吹起，2009年10月1日新《保險(xiǎn)法》實(shí)施，最終塵埃落定。

　　　　只準(zhǔn)買商業(yè)地產(chǎn)不準(zhǔn)買住宅

　　在2009年第一季度保監(jiān)會的新聞發(fā)布會上，保監(jiān)會主席助理兼新聞發(fā)言人袁力進(jìn)一步做出解釋，保險(xiǎn)資金的不動產(chǎn)投資包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，也就是說除了住宅地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的大門已正式向保險(xiǎn)資金打開。

　　為控制風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會對保險(xiǎn)資金投資比例有著明確的上限。雖然配套的《保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資試點(diǎn)管理辦法》(下稱“管理辦法”)尚未出臺，但業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為5%的不動產(chǎn)投資比例最為可能，而依此測算，未來保險(xiǎn)投資不動產(chǎn)的資金將達(dá)2000億。

　　其實(shí)在不動產(chǎn)投資閘門放開之前，保險(xiǎn)資金已經(jīng)形成了幾種與房地產(chǎn)聯(lián)姻的渠道。上個(gè)世紀(jì)90年代，保險(xiǎn)公司已開始大量購置自用物業(yè)并部分用來商業(yè)出租；隨著股票、基金的放開，保險(xiǎn)資金大量用來購買房地產(chǎn)上市公司的股票；另外，保險(xiǎn)公司控股的資產(chǎn)公司、信托公司也在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目和公司的股權(quán)，其中也包括保險(xiǎn)資金。

　　如同媒體所形容的，新《保險(xiǎn)法》實(shí)際上是讓保險(xiǎn)資金對不動產(chǎn)的投資由“暗渡陳倉”走向了“明修棧道”。

　　從2006年開始，保險(xiǎn)公司已經(jīng)開始以自用的名義買樓，而這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了保險(xiǎn)公司的辦公需求。泰康耗資14億購買了金融街F2B房產(chǎn)和北京國際中心1號樓；中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；人保財(cái)險(xiǎn)購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)；太平洋保險(xiǎn)則以近22億元購買了位于金融街核心區(qū)的豐盛大廈。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年到現(xiàn)在，保險(xiǎn)公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億。

　　近年來，保險(xiǎn)公司通過信托、資產(chǎn)公司對房地產(chǎn)的“曲線投資”也已成氣候。今年8月-9月，平安集團(tuán)借助旗下平安信托分別向金地、綠城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，向房地產(chǎn)市場砸下250億。對于保險(xiǎn)公司控股的信托公司、資產(chǎn)公司，保監(jiān)會和證監(jiān)會并沒有明確監(jiān)管措施限制其房地產(chǎn)投資比例，而這些打著“政策擦邊球”的“曲線”投資的保險(xiǎn)資金究竟有多大，占據(jù)保險(xiǎn)資金總量多大比例，未來能繼續(xù)投入多少，這些問題都亟待在《管理辦法》中厘清。

　　據(jù)悉，早在2008年8月，保監(jiān)會曾對保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)，特別是“投資性資產(chǎn)”進(jìn)行了調(diào)查摸底。

　　在國際較為成熟的市場，對于不動產(chǎn)投資比例的上限一般是針對購買出租物業(yè)實(shí)體。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)副教授王洪分析認(rèn)為，5%的比例很有可能不包括以往對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資，只是指購買商業(yè)物業(yè)。

　　　　2000億可以買下京、滬、廣、深全部寫字樓

　　在廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)地產(chǎn)等投資板塊，商業(yè)地產(chǎn)最為看好。近年來，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在10%左右，由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，收益相對穩(wěn)健，被認(rèn)為與保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)匹配較為吻合，并成為保險(xiǎn)資金的主要流向。

　　2000億資金的進(jìn)入對商業(yè)地產(chǎn)影響無疑是巨大的。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模在2.5-3萬億元左右，其中北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線城市的甲級寫字樓約為2000億元～2500億元。也就是說，目前可投資不動產(chǎn)的保險(xiǎn)資金規(guī)模已經(jīng)快接近全國一線城市甲級寫字樓存量總規(guī)模。

　　保險(xiǎn)資金對不動產(chǎn)市場放開，這并不意味著保險(xiǎn)資金就能馬上投資。中國人保投資控股有限公司(下稱“人保投控”)總裁劉虹表示，“保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)市場將會是一個(gè)持續(xù)而長期的過程，不會一蹴而就，也不致引起資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的大幅波動�！�

　　對于保險(xiǎn)資金對商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)入，中國平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司總經(jīng)理張子欣對記者表示，平安非常關(guān)注對風(fēng)險(xiǎn)的控制和資產(chǎn)的匹配，目前對于不動產(chǎn)領(lǐng)域投資也會采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　劉虹認(rèn)為，“保險(xiǎn)資金在短期內(nèi)還不會大量持有商業(yè)物業(yè)，究其原因，一方面不動產(chǎn)投資過程復(fù)雜、周期較長、對專業(yè)能力要求高，保險(xiǎn)企業(yè)必然要經(jīng)歷一個(gè)不斷積累學(xué)習(xí)的過程，不會盲目出擊；另一方面是因?yàn)槟壳袄�率水平較低，物業(yè)流動性較為充裕，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源相對稀缺�！�

　　但這并不排除新政策會引起商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格虛高的可能。王洪副教授認(rèn)為，如果保險(xiǎn)資金借政策出臺之機(jī)蜂擁而上，盲目入市，龐大的資金量必然帶來一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲，對長遠(yuǎn)投資不利。

　　對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，保險(xiǎn)資金進(jìn)入?yún)s是一個(gè)極大的利好。據(jù)了解，由于回籠資金的需要，過去一些黃金地段的商業(yè)物業(yè)大多為散賣，當(dāng)保險(xiǎn)資金進(jìn)入后，這些物業(yè)可由保險(xiǎn)資金“一口吃下”，有利于商業(yè)物業(yè)的長期保值增值。一位在大型保險(xiǎn)集團(tuán)從事不動產(chǎn)研究的專家對記者表示，“以前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金大多來自銀行，保險(xiǎn)資金進(jìn)入后，標(biāo)志著新一類專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)�！�

　　　　賠了算誰的？

　　2009年10月30日，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中國保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心舉辦了“中國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)專題國際研討會”，專家學(xué)者在會上普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比想象的要高。

　　“商業(yè)地產(chǎn)可能沒大家想的那么樂觀，投資房地產(chǎn)就能賺錢是大家的誤解�！弊鳛檎搲�組織者之一的王洪副教授對記者說。

　　房地產(chǎn)有一個(gè)興衰的市場周期，一般為8-10年，這幾年隨著市場成熟度、政策環(huán)境的變化，這個(gè)周期有變短的趨勢�！拔覈�商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，第一個(gè)周期還沒有到來；另外，我國很多地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)作的成熟度還不高，這就增加了未來的不確定性因素�！蓖鹾檎f。

　　張子欣對記者表示，“房地產(chǎn)投資和PE投資是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新方向，之前利用信托平臺，平安已經(jīng)參與了一些房地產(chǎn)和PE項(xiàng)目，儲備了不少人才，鍛煉了隊(duì)伍�！�

　　過去，很多保險(xiǎn)公司以自用名義投資商業(yè)物業(yè)，雖然為寫字樓的商業(yè)運(yùn)作積累了經(jīng)驗(yàn)，但新政策給予可投資領(lǐng)域涉及到酒店、商場、酒店式公寓等多種形式，從而對保險(xiǎn)公司專業(yè)投資能力提出了更高要求。

　　幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為，除了直接購買商業(yè)物業(yè)用來出租，股權(quán)投資是一種更安全的投資方式。