10月份以來(lái)，眾多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)赴港上市。由于新股發(fā)行量增大，房企赴港IPO定價(jià)普遍受到打壓。卓越地產(chǎn)不愿降價(jià)發(fā)售新股，已決定終止上市；廈門禹洲以2.7港元低位定價(jià)；擁有巨額土地儲(chǔ)備的恒大地產(chǎn)(3333.HK)預(yù)期發(fā)行市盈率也僅為6倍左右。

　　受新股上市進(jìn)程加快影響，香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的估值普遍較低。近期，除恒大外，龍湖地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)公司紛紛通過(guò)港交所聆訊，今后香港地產(chǎn)股發(fā)售還將面臨較大壓力。

　　認(rèn)購(gòu)“冰火兩重天”

　　赴港上市地產(chǎn)企業(yè)在面臨“低估值”的同時(shí)，也遭遇了認(rèn)購(gòu)方面的“冰火兩重天”。部分規(guī)模型企業(yè)因定價(jià)優(yōu)惠且成長(zhǎng)性良好，受到港資的追捧；但卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、花樣年等公司的認(rèn)購(gòu)情況并不理想。

　　卓越地產(chǎn)公告，將不會(huì)按照原定時(shí)間上市，對(duì)于已經(jīng)申購(gòu)的資金，公司將于10月29日不計(jì)利息退回給投資者。無(wú)獨(dú)有偶，花樣年國(guó)際配售和公開(kāi)發(fā)售均不理想，將推遲上市。

　　福建明發(fā)承銷團(tuán)的消息人士透露，福建明發(fā)國(guó)際配售僅僅足額，但公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)率不足50%。該公司路演仍未結(jié)束，預(yù)期會(huì)繼續(xù)按原定時(shí)間表上市，但有可能會(huì)降低招股價(jià)范圍。

　　目前在港招股的地產(chǎn)公司中，恒大和廈門禹洲的情況較為理想。消息人士表示，廈門禹洲國(guó)際配售已經(jīng)超額，公開(kāi)發(fā)售部分亦獲額2倍；招股價(jià)以下限2.7港元定價(jià)，集資16.2億港元；公司將于11月2日掛牌。

　　雖然恒大董事局主席許家印對(duì)公司招股價(jià)低表示“心痛”。但截至10月28日，恒大公開(kāi)發(fā)售部分已獲得45倍超額認(rèn)購(gòu)，以公開(kāi)發(fā)售6.46億港元計(jì)算，認(rèn)購(gòu)資金已達(dá)291億港元。其國(guó)際配售部分則獲得11倍超額認(rèn)購(gòu)，恒大可能啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制。

　　恒大招股價(jià)初定3-4港元/股，發(fā)售約16.15億股，相當(dāng)于擴(kuò)大后股本的10.8%，其中國(guó)際配售14.53億股，占發(fā)行量的90%，集資48.4億港元至64.6億港元。根據(jù)恒大地產(chǎn)2010年預(yù)期凈利潤(rùn)計(jì)算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產(chǎn)凈值折讓為54.1%至39.4%。

　　估值側(cè)重資產(chǎn)質(zhì)量

　　此前，赴港上市的內(nèi)地房企華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日遭遇“破發(fā)”，而寶龍地產(chǎn)定價(jià)和發(fā)行規(guī)模大幅縮水，這表明，市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企估值趨于謹(jǐn)慎。

　　分析人士指出，市場(chǎng)整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來(lái)的新股熱潮，正跟隨重歸升勢(shì)的大市而再度升溫，“破發(fā)潮”也暫告一段落。有較大折讓的內(nèi)地房產(chǎn)新股依然受到投資者的青睞。而香港市場(chǎng)IPO已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期。

　　香港投行人士表示，金融危機(jī)過(guò)后，資本市場(chǎng)更關(guān)心房產(chǎn)商的財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和土地儲(chǔ)備質(zhì)量。

　　在香港，投行對(duì)地產(chǎn)公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產(chǎn)價(jià)值法。相對(duì)于簡(jiǎn)單的市盈率定價(jià)，NAV估值對(duì)預(yù)期價(jià)格變化、開(kāi)發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素展開(kāi)全面評(píng)估；但這種方式也推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單的資產(chǎn)崇拜。目前這種估值模式正在改變。

　　野村證券地產(chǎn)分析師指出，隨著市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)IPO更趨理性，今后，地產(chǎn)商在關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和品牌等因素。

　　投行人士指出，恒大擁有高額土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，且主要發(fā)展二線城市住宅項(xiàng)目，因此獲得機(jī)構(gòu)認(rèn)可。