主持人：南斌鋒 李 屹 袁曉峰

　　嘉 賓：

　　巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng))

　　周清杰(北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任)

　　易憲容(中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，今年上半年以來，我國主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈,需求表現(xiàn)旺盛，樓市火爆,房?jī)r(jià)漲幅一再攀升，甚至超過了2007年的最高水平。一時(shí)間，房產(chǎn)泡沫論甚囂塵上。我國房地產(chǎn)泡沫究竟有多大？就此問題，本報(bào)專訪了三位房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究專家。

　　泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異

　　問：目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒有出現(xiàn)泡沫，如果有，泡沫程度有多大？

　　巴曙松：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)比較大了。一些地區(qū)房?jī)r(jià)在2007年的基礎(chǔ)上創(chuàng)下新高，“地王”頻繁出現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)很不成熟的行業(yè)，從1999年住房制度改革以來，到現(xiàn)在還沒有經(jīng)歷過一次像樣的房地產(chǎn)周期的洗禮。房地產(chǎn)行業(yè)在本輪次貸危機(jī)中剛剛受到點(diǎn)壓力，國家強(qiáng)力的積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，又把它刺激起來了。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的亢奮程度已經(jīng)比2007年最亢奮的時(shí)候還要亢奮，北京、上海、深圳等幾個(gè)主要城市的交易量、價(jià)格都創(chuàng)新高了。

　　周清杰：判斷我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度要區(qū)分地區(qū)差異。一般來說，一線城市的泡沫要比二線城市的大，東部城市比中西部泡沫多。

　　一線城市(如京、滬、深等地)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在泡沫，目前這種情況還在加劇。央行今年5月做的民意調(diào)查結(jié)果顯示，超過六成的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“高，難以忍受”。

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖屬于帶病復(fù)蘇或畸形繁榮，因?yàn)樵谖覈?007年的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)是作為過熱行業(yè)重點(diǎn)遏制的，但這次調(diào)整時(shí)間是短暫的。從價(jià)格調(diào)整的幅度看，一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸到普通居民可以承受的水平。

　　投資、投機(jī)行為只能是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑，一旦這兩股力量成為市場(chǎng)主力，樓市泡沫將不可避免，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自發(fā)力量使然。

　　多重原因推動(dòng)房?jī)r(jià)走高

　　問：您認(rèn)為造成我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的原因是什么？

　　易憲容：主要原因：一，政府的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生累積效應(yīng)，從2008年年底國家開始采取暫時(shí)減免營業(yè)稅、取消城市房地產(chǎn)稅等一系列措施，這在某種程度上推動(dòng)了樓市的火爆。二，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期改變，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生改變，仍是暴利型的利潤(rùn)水平?jīng)]有改變,也沒有從買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，盡管住房銷售下降，但房?jī)r(jià)沒有下降。三，地方政府的托市，地方政府考慮財(cái)政收入，不愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅降溫，紛紛出手救市。四，國外大量熱錢涌入房地產(chǎn)炒作，增加了購房需求。五，銀行信貸超高速增長(zhǎng)，致使部分信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，推高了房?jī)r(jià)。

　　巴曙松：大量銀行信貸資金進(jìn)入是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂上漲的主要原因。在我國特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，如此大的信貸投放，往往不會(huì)被生產(chǎn)貿(mào)易吸收，就可能主要是被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)領(lǐng)域吸收，所以更容易形成資產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明朗的大前提下，特別在國內(nèi)流動(dòng)性充裕以及熱錢涌入的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)被繼續(xù)推高。在適度寬松的貨幣政策沒有轉(zhuǎn)向、物價(jià)沒有顯著上升帶來調(diào)控壓力和資金流向產(chǎn)生顯著變動(dòng)之前,資產(chǎn)市場(chǎng)的熱情還將繼續(xù)。

　　多方配合遏制泡沫擴(kuò)大

　　問：如何有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擴(kuò)大？

　　周清杰：在遏制房地產(chǎn)泡沫問題上，政府負(fù)有不可推卸的職責(zé)。我國政府發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)應(yīng)該是促進(jìn)居民的住房消費(fèi)，而非鼓勵(lì)住房投資，更不是保護(hù)投機(jī)，不能把與普通居民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成游資泛濫的大賭場(chǎng)。

　　目前，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)在進(jìn)入環(huán)節(jié)，如首付比例、貸款利率等。要防止泡沫積聚，應(yīng)該在監(jiān)管環(huán)節(jié)上要加強(qiáng)，更重要的是實(shí)行過程監(jiān)管和退出監(jiān)管，目的是加強(qiáng)對(duì)投資行為和投機(jī)行為的監(jiān)管。除了社會(huì)一直熱議的物業(yè)稅以外，建議政府對(duì)持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行為課以重稅，并對(duì)購房后空置而不居住的行為征稅，提高房東出租房屋所獲收益的稅負(fù)，減少投資、投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的不當(dāng)推動(dòng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　另外，改革稅制，讓承擔(dān)較多社會(huì)責(zé)任的地方政府有更多的優(yōu)質(zhì)稅源，減少土地財(cái)政現(xiàn)象，是控制我國房地產(chǎn)泡沫的治本之策。

　　易憲容：從短期政策來說：一是要完善現(xiàn)有個(gè)人住房按揭貸款信貸政策，嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)投資需求與消費(fèi)需求。

　　二是限制外籍及外資購買中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻擊國際熱錢追逐人民幣資產(chǎn)，從而避免形成人民幣資產(chǎn)泡沫。

　　三是修改現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。當(dāng)前預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。

　　四是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)公開透明的信息披露機(jī)制。

　　從長(zhǎng)期政策看，要制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展政策，包括長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、保障政策、信貸政策、稅收政策及土地政策等。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)成為改善居民住房條件的基礎(chǔ)，成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力；否則就會(huì)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定帶來不利影響。