雖然近日面市的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期年收益率平均達(dá)到8%左右，明顯超過同檔定期存款。但信托產(chǎn)品專家提醒投資者，高收益房地產(chǎn)信托事實(shí)上面臨三大風(fēng)險(xiǎn)。上周共有12家信托公司發(fā)行了16款集合資金信托產(chǎn)品，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品只占3款，反映了時(shí)下房地產(chǎn)信托產(chǎn)品并不“叫座”的真實(shí)情況。

　　房地產(chǎn)信托收益垌定存

　　普益財(cái)富發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京國(guó)際信托發(fā)售的穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃Ⅰ期期限為36個(gè)月，預(yù)期年收益率為6.7%—8%；天津信托發(fā)售的團(tuán)泊聯(lián)合置業(yè)信托股權(quán)投資(定向購(gòu)買)信托計(jì)劃期限為24個(gè)月，預(yù)期年收益率為8.6%—9.5%；百瑞信托發(fā)售的百瑞寶盈23號(hào)建業(yè)地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃期限為2-4年，預(yù)期年收益率為7.5%—10.5%；安信信托發(fā)售的中邦集團(tuán)無(wú)錫項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃期限為兩年，預(yù)期年收益率為9.2%。

　　而目前人民幣存款利率兩年期和三年期分別為2.79%和3.33%，最長(zhǎng)五年期也只有3.6%。相比較之下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期年收益率是同檔定存收益的兩倍以上。但是，普益財(cái)富信托研究部趙揚(yáng)在接受記者采訪時(shí)表示，投資者應(yīng)該在看到表面預(yù)期高收益的同時(shí)也注意到，其實(shí)房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品目前面臨三類投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　抵押擔(dān)保有效性面臨縮水

　　趙揚(yáng)分析，首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目往往具有高杠桿性，開發(fā)企業(yè)通常以較少自有資金，通過貸款等方式撬動(dòng)大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目，這本身就存在高風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金鏈的高要求，導(dǎo)致一旦融資受阻，項(xiàng)目將面臨巨大困境。另外，即使未遇到融資困境，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目本身運(yùn)作不順，將來銷售出現(xiàn)問題，資金有可能無(wú)法及時(shí)回籠。在這種情況下，投資者的利益能否得到保障，只能寄希望于擔(dān)保方或抵押物等風(fēng)險(xiǎn)控制手段。

　　其次是房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然不確定。雖然近期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面并未得到根本扭轉(zhuǎn)，發(fā)展前景難以判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)房屋銷售困難，融資方無(wú)力還款的情況。另外，目前各類金融資產(chǎn)相對(duì)頂峰時(shí)期普遍貶值，企業(yè)信用等級(jí)和擔(dān)保能力有所下降。這一方面導(dǎo)致了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的抵押和擔(dān)保等保障措施的有效性縮水，一旦第一還款來源出現(xiàn)異常，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資時(shí)需要將更多的資產(chǎn)設(shè)置抵押或質(zhì)押，間接拉升了融資成本。

　　第三種風(fēng)險(xiǎn)是合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，主要包括房地產(chǎn)信托產(chǎn)品對(duì)融資資質(zhì)的審查、項(xiàng)目運(yùn)作前景的分析、抵押或質(zhì)押物的估值是否客觀審慎等。另外，在前期部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)行過程中，由于受托人追逐利潤(rùn)而出現(xiàn)的違規(guī)操作和打擦邊球等問題也可能對(duì)投資者造成損害。

　　投資增加預(yù)期收益上浮

　　目前在售的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資門檻最低只有120萬(wàn)元，但是普遍規(guī)定了預(yù)期收益率實(shí)行分級(jí)制，即投資金額增加，產(chǎn)品預(yù)期收益率也會(huì)相應(yīng)上浮。例如，百瑞寶盈23號(hào)規(guī)定投資金額在120萬(wàn)元到300萬(wàn)元之間，預(yù)期年收益率分別為2年期7.5%、3年期8.5%和4年期10%；投資金額在300萬(wàn)元以上時(shí)，預(yù)期年收益率依次為2年期8%、3年期9%和4年期10.5%。

　　趙揚(yáng)認(rèn)為，在其他條件相同的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限越長(zhǎng)，投資者面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就越大。所以，投資者要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)越高，期望收益率越高。投資者在選擇具體房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，首先要考慮手頭資金的流動(dòng)性要求，對(duì)流動(dòng)性要求高的應(yīng)考慮短期限產(chǎn)品；其次投資者應(yīng)根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇對(duì)應(yīng)期限的產(chǎn)品。