房產商要多賣房，買房者想便宜買房，其中的風險誰來擔？提供貸款的銀行。上海“兩會”召開在即，市政協(xié)委員、上海豪都房地產開發(fā)經營有限公司董事長屠海鳴，在即將提交的一份提案中建議，盡快創(chuàng)建一套房地產金融風險緩解機制，為房貸體系加一把“安全鎖”。

　　巧獲房貸“轉嫁”風險

　　數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，全市一手公寓房成交435萬平方米，而下半年截至11月底，僅成交249萬平方米。屠海鳴說：“曾被銀行視為優(yōu)質項目、相互爭奪的按揭貸款，如今已出現(xiàn)風險積累的跡象。 ”

　　為拯救低迷房市，房產商想方設法吸引購房者買房，使房地產市場的金融風險大大增加。屠海鳴所提交的提案中有個現(xiàn)實案例：在去年本市一次大型房展會上，一個主打 “首付分期，兩年免息”的樓盤因首付只需支付總價的10%而成為焦點。這相當于購房者購買一套總價128萬的住房，最多可獲約25萬的“免息貸款”，購房者僅需支付約12萬現(xiàn)金，而銀行的支出接近百萬元。

　　“降首付無疑增加了銀行房貸風險。 ”屠海鳴解釋，“一旦購房者 ‘斷供’，開發(fā)商至多八折賣房，而銀行卻要支付房款的絕大多數(shù)，房產積壓帶來的金融風險變相‘轉嫁’。 ”而事實上，這種“討巧”獲取銀行房貸的情況在一二手房市場普遍存在。

　　建議引入房產基金

　　提案分析，房地產金融體系的風險，究其根本，與土地制度、房地產業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素緊密相連。避免風險擴大，尤其需要在房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款和信托投資公司房地產貸款業(yè)務等方面，收緊口袋。為此，提案建議引入政策性的房產基金，分擔銀行房貸風險。

　　“住宅產品具有特殊性，完全靠市場協(xié)調平衡并不現(xiàn)實。世界各國政府大都根據(jù)住宅產品的特性，采取政策性與商業(yè)性不同方式的金融支持�！蓖篮ｘQ解釋，一般來說，市場機制解決的是中高收入人群的住宅需求問題，而帶有政策性的房產基金來解決低收入人群的住宅需求。

　　與其在將來為銀行魚目混雜的不良資產埋單，國家不如先成立政府房產基金。這樣做的好處是，其本身比商業(yè)性資金具有更高的風險承受能力，用來承擔特定人群和領域的住宅金融需求，能有效化解銀行部分房地產信貸風險。

　　建立二級抵押市場

　　提案還建議，不妨建立由政府主管的二級抵押市場，進一步解決住房抵押貸款流動性問題，防止房貸 “斷供”。

　　當購房者“斷供”，二級抵押市場可以創(chuàng)新住房抵押貸款證券、投資基金、信托證券等金融工具，幫助分散銀行信貸風險，解決住宅金融一級抵押市場無法解決的流動性等問題。同時，二級抵押市場也可以將合適的抵押房優(yōu)先租給“斷供”購房者，一定程度上將有效緩解社會矛盾。

　　在建立有效的市場約束機制方面，屠海鳴也建議，以一手房交易為重點，加強銀行放貸的嚴格審查，并且防止二手房市場擾亂秩序的“假按揭”行為，給本市的房貸體系加把“安全鎖”。(馮蘭藺)

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