如果莎士比亞是個(gè)房地產(chǎn)商，那么，“生存還是死亡”，這個(gè)當(dāng)初他提出的著名論題眼下也許就會(huì)成為“內(nèi)需還是內(nèi)虛”？當(dāng)金融風(fēng)暴卷積著烏云“譽(yù)滿全球”，多年持續(xù)高溫的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)房?jī)r(jià)已不可能再像黑色的閃電一樣高傲地飛翔。樓市滯銷(xiāo)、降價(jià)觀望低迷現(xiàn)象，不再是哪個(gè)地區(qū)或城市的局部有霜凍了。房地產(chǎn)可能面臨著走出江湖以來(lái)的第一次極度深寒。

　　有意思的是，很多本來(lái)不是問(wèn)題的問(wèn)題，在一些所謂專(zhuān)家學(xué)者的晦澀理論唾液中儼然成為貌似深刻的探討，探討房地產(chǎn)存在不存在市場(chǎng)內(nèi)需，如同人們是不是需要不需要吃飯一樣，對(duì)于一個(gè)人口大國(guó)而言，本身就是一句經(jīng)典廢話。

　　房地產(chǎn)既然有強(qiáng)大的需求，卻無(wú)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)，只能說(shuō)明：內(nèi)需不是問(wèn)題，問(wèn)題是內(nèi)虛。

　　粗糙地說(shuō)內(nèi)虛應(yīng)該包括兩個(gè)方面：一個(gè)是“生理內(nèi)虛”；一個(gè)是“心理內(nèi)虛”。

　　“生理內(nèi)虛”一般指本身就沒(méi)有多少購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)人群。對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)，搶購(gòu)超市里的降價(jià)促銷(xiāo)雞蛋遠(yuǎn)比購(gòu)買(mǎi)樓房更現(xiàn)實(shí)重要。即使銀行購(gòu)房貸款利息為零，首付為一成，對(duì)于與美國(guó)人觀念有很大差異的多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，整個(gè)體系和文化都傾向于儲(chǔ)蓄而不是借貸消費(fèi)。

　　“心理內(nèi)虛”多指以投資為目的和以居住為目的的持幣待購(gòu)者。這些人目前有一定購(gòu)買(mǎi)力但卻無(wú)實(shí)際執(zhí)行力。

　　一位觀望者認(rèn)為，地產(chǎn)成本中的鋼鐵、水泥等建材多數(shù)是在去年9月份開(kāi)始急跌的，以鋼材為例，平均噸材降價(jià)2000元左右。而在價(jià)格洼地中囤積起的建材，一般出現(xiàn)在去年10月到現(xiàn)在，而對(duì)于北方多數(shù)城市冬季建筑停工而言，一個(gè)小高層的建設(shè)一般從次年春天開(kāi)工到建成至少要一年時(shí)間，那么到時(shí)候，以低成本建材筑壘起的那些房子勢(shì)必還會(huì)有比去年樓市現(xiàn)房還低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　從另一個(gè)角度而言，銷(xiāo)售不暢形成的銀行本利滾動(dòng)的巨大債務(wù)也使得開(kāi)發(fā)商、建筑商格外內(nèi)虛，這也是導(dǎo)致一些樓市不得不開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)以便回籠資金的重要原因。顯然，內(nèi)強(qiáng)筋骨的關(guān)鍵在于一方面要采取措施增加民生層的收入，另一方面也要把房地產(chǎn)的土地出讓成本、政府規(guī)費(fèi)成本、房地產(chǎn)利潤(rùn)比例等相應(yīng)下調(diào)。否則，諸葛亮的空房越多，司馬懿越不敢冒然前行。

　　低估廣大消費(fèi)者的智商和理性，并不能鞏固個(gè)別所謂學(xué)者的創(chuàng)新理念。有學(xué)者日前聲稱(chēng)現(xiàn)在買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)，其理由就是買(mǎi)房就可以拉動(dòng)相應(yīng)的鋼鐵、水泥等各類(lèi)建材以及就業(yè)等等，環(huán)環(huán)相扣從而最終受益的是自己。

　　房地產(chǎn)只是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)商品范疇，不能動(dòng)不動(dòng)就把買(mǎi)不買(mǎi)房與愛(ài)不愛(ài)國(guó)掛起鉤來(lái)。國(guó)以民為本，愛(ài)國(guó)首先要愛(ài)民，有所需，有所能，才能自然有所購(gòu)，這才是一種科學(xué)發(fā)展的民生消費(fèi)邏輯。 (羅壽博)