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業(yè)內(nèi):房地產(chǎn)信托“助陣”盤活開發(fā)商存量資產(chǎn)

2008年12月29日 16:24 來源:中國房地產(chǎn)報 發(fā)表評論

  高達(dá)幾千億元的存貨已成為積壓在地產(chǎn)商心中的一個巨大包袱;飧叽尕浿畾,取得多方共贏,信托業(yè)拋出了橄欖枝。

  12月初,在中國住交會房地產(chǎn)金融融資論壇上,中誠信托首席風(fēng)險控制官湯淑梅說:“盤活存量資產(chǎn),結(jié)構(gòu)型信托融資將大有所為!

  今年房地產(chǎn)信托數(shù)量和金額的大幅攀升也使得信托業(yè)正被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至今年10月份,國內(nèi)總共發(fā)行552只集合信托產(chǎn)品,規(guī)模達(dá)到759.73億元。

  房地產(chǎn)信托能否扛起化解高存貨的重任?

  渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周戶說:“信托融資是解決高存貨的一個有益探索,但受制于其自身規(guī)模的一些限制,尚不是最佳渠道!

    高存貨之壓

  “房企的高存貨主要是由銷售遇冷和去年大規(guī)模購地及項(xiàng)目投資雙重擠壓造成的!敝軕艚忉尩。

  數(shù)據(jù)顯示,86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司三季度末的存貨合計達(dá)4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年年末相比,三季度末的存貨也增加了1002.91億元,增幅達(dá)33.3%。

  與不斷飆升的存貨相對應(yīng)的則是隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整,上市公司的預(yù)售賬款下滑,大部分企業(yè)年初制定的銷售目標(biāo)僅完成不足50%。

  金融街(000031.SZ)前三季度存貨期末值達(dá)到45.58億元,較2008年中報的16.47億元增長177%,而同期其預(yù)收賬款為4.11億元,較2008年中期僅增長9.61%。

  房企不斷攀升的資產(chǎn)負(fù)債率也印證了一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示,存貨和負(fù)債的環(huán)比增長率高峰出現(xiàn)在去年3季度。彼時,房地產(chǎn)企業(yè)被資本市場的巨大財富效應(yīng)所吸引,一方面在土地市場競相搶購“地王”;另一方面看著銷售價格的節(jié)節(jié)高,出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。

  而當(dāng)調(diào)整來臨的時候,大部分企業(yè)又缺乏對市場變化的深刻認(rèn)知,依然延續(xù)牛市思維,大規(guī)模開工項(xiàng)目以及購地款開支使得存貨和負(fù)債日益增長,造成與現(xiàn)金流及銷售狀況的不匹配。

  按照三季報的數(shù)據(jù)顯示, 86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司不足400億元/季度的銷售速度,消化固有存貨仍需1~2年的時間。高存貨已成為房地產(chǎn)企業(yè)不能承受之重。

    信托紓困

  “信托介入房地產(chǎn)業(yè)主要有三種方式:債權(quán)融資、股權(quán)融資和結(jié)構(gòu)融資形式。目前,債權(quán)方式比較常見,而未來盤活資產(chǎn)則將依賴于結(jié)構(gòu)型信托!睖缑方榻B道。

  據(jù)了解,目前市場上已有部分信托產(chǎn)品在盤活資產(chǎn)方面做出了探索。近期中誠信托銷售中的天津星鴻吉利名致酒店公寓貸款項(xiàng)目集合資金信托計劃,即是以天津星鴻酒店管理有限公司擁有的位于天津市吉利花園2棟物業(yè)作為抵押,募集7000萬元用于該公司支付酒店公寓項(xiàng)目部分購房款、以及用于裝修和補(bǔ)充流動資金。

  而杭州工商信托發(fā)行的“蘇州新湖信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目”集合信托計劃則更具代表性。該計劃通過購入蘇州新湖置業(yè)有限公司信貸資產(chǎn),并以蘇州新湖持有的土地使用權(quán)作為抵押,募集資金2.5億元,預(yù)期信托年收益率達(dá)到14.75%,實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

  “結(jié)構(gòu)型信托融資不受企業(yè)整體經(jīng)營狀況影響,只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,房地產(chǎn)企業(yè)就可以用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資。對于存量房面積較大的房企,結(jié)構(gòu)融資形式可以有效地盤活資產(chǎn)!睖缑氛f。

  但某信托業(yè)資深人士對這種看法尚持保留態(tài)度。他說:“信托融資的優(yōu)勢很明顯,但是其受到的約束條件也比較多,對大部分房地產(chǎn)企業(yè)未必適用!

  他認(rèn)為,一方面信托融資的金額一般都不大,很難滿足成規(guī)模批量處置存貨資產(chǎn)。

  此外,房地產(chǎn)信托融資受市場和政策影響比較大。今年房地產(chǎn)信托火爆的很大原因與資本市場持續(xù)下跌和銀行信貸收緊有關(guān),而近期銀監(jiān)會265號文件更是對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

  “盤活過大存貨依靠外在輸血很難為繼,更好的辦法還是要靠房地產(chǎn)企業(yè)把握近期市場回暖的機(jī)會,積極降價配合銷售和壓縮既有投資來實(shí)現(xiàn)。”周戶說。

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