提要: 專家認為，明年樓市不容樂觀，房價仍有下降空間，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面，激活改善型住房將是促房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的關鍵。

　　陳國強：房價調(diào)整行情仍將持續(xù)一段時間

　　記者：在國家宏觀調(diào)控和金融危機的雙重壓力之下，今年下半年，全國由南到北、由沿海地區(qū)到中西部地帶超高的房價已出現(xiàn)松動，明年這種事態(tài)還將延續(xù)嗎？

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務實的手段來刺激銷售，價格的調(diào)整將會以溫和的方式來表現(xiàn)，但調(diào)整行情仍會持續(xù)一段時間。

　　陳國強同時預測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會加劇。同時，許多房企會調(diào)整其包括產(chǎn)品結構、業(yè)務結構等在內(nèi)的核心經(jīng)營策略。許多企業(yè)會向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時，二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點區(qū)域。此外，房企將會調(diào)整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度。

　　王英男：樓市供大于求購房者將更趨理性

　　記者：往年年底雖是樓市的淡季，但今年則顯得更加冷清，很多樓盤的成交量只是過去的零頭，購房者多在觀望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢？

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男：與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房，托人找關系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化了。

　　王英男預測說，2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正地調(diào)動起來，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，短期內(nèi)難以迅速回暖。

　　常淑娟：成交量萎縮三至四成房價漲幅回落5%左右

　　記者：受外圍市場疲軟影響，明年國內(nèi)樓市將會呈現(xiàn)何種狀態(tài)？

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟：根據(jù)多家研究機構預測，明年全球經(jīng)濟增長將會下降，并可能會延續(xù)到2010年，世界經(jīng)濟放緩不可避免影響到我國經(jīng)濟。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場疲軟加劇與投資不振的負面因素相互疊加，使宏觀經(jīng)濟冷卻速度遠遠超過預期。

　　常淑娟表示，預計2009年房屋成交量同比2008年將出現(xiàn)大幅下滑，估計萎縮三至四成。但由于全國房價轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長，不過商品房價格漲幅將大幅回落，5%左右的可能性較大。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年會出現(xiàn)負增長。

　　祁世釗：保障性住房有望放量增長

　　記者：在剛剛落幕的中央經(jīng)濟工作會議上，特別強調(diào)明年要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，在多項政策措施的作用下，樓市將會呈現(xiàn)哪些亮點？

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說：響應國務院4萬億元刺激經(jīng)濟擴大內(nèi)需措施，近日住房和城鄉(xiāng)建設部透露，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。

　　9000億元是一個巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對于房地產(chǎn)市場而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設和規(guī)模的不斷增加，保障房在房地產(chǎn)市場所占的份額會逐漸擴大，2009年將會放量增長。

　　祁世釗以北京為例說，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，成交面積為57.2萬平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。

　　與此同時，還有數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，北京包括保障性住房在內(nèi)的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米，而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應必然會給市場帶來極大沖擊，保障性住房市場也有可能成為市場主流之一，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。對于明年的房地產(chǎn)市場格局來說，廉租房和經(jīng)濟適用房將會是一個體系，商品房和限價房將會是一個體系，限價房還有可能會通過商品房進行轉(zhuǎn)化，比如通過一些老盤的二期項目、尾房項目等。

　　華國強：激活改善型住房將是關鍵

　　記者：作為政府層面，改善群眾住房條件是擴大內(nèi)需的根本所在，具體而言采取哪些措施會更加有效？

　　北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強：明年改善型住房有望被全面激活，因為如果不激活改善型住房市場，其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場下滑速度和幅度，使房地產(chǎn)市場不至于崩盤外，對2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉(zhuǎn)作用不大，更不可能承擔起拉動內(nèi)需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來，要么讓投資需求活起來，激活改善型住房;要么讓房價降到老百姓能負擔得起的價格，但面臨當前的經(jīng)濟局面，似乎前者更為短、平、快。

　　華國強解釋說，社會中產(chǎn)階層的改善型住房需求是當前住房消費的主力，也是保持商品房市場健康、活力的基礎。經(jīng)濟的下滑會導致居民收入的減少和購買力的削弱，而且買漲不買跌，居民對房價繼續(xù)下降有較大的心里預期，因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構成市場轉(zhuǎn)變的推力。對于改善性住房的限制應適當減少，因為這部分需求的購買力明顯比較強，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松，將有效促進市場的成交。

　　華國強建議，各地政府可以根據(jù)自身財力情況，對個人購買首套住房以及購買改善性住房的差價部分，在一定時間期限內(nèi)實行限額抵扣的政策，減免部分稅費，或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息，從個人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費，鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租，降低空置率并提升社會資源利用效率等。