今年下半年以來(lái)，北京樓市呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了單月零成交的景象，使上至政府部門(mén)下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開(kāi)發(fā)商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)和金融政策的“松綁”，市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出回暖跡象。一些購(gòu)房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測(cè)之間，一種是明年量升會(huì)帶來(lái)價(jià)升，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)需求被釋放，房?jī)r(jià)再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺(tái)，但在大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，明年價(jià)格會(huì)繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢(shì)？

　　土地量?jī)r(jià)走勢(shì)

　　➡預(yù)測(cè)：土地供應(yīng)充足，樓面價(jià)將現(xiàn)回落。

　　分析：亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男分析認(rèn)為，2008年6月，北京市國(guó)土局等三部門(mén)發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計(jì)劃》，該計(jì)劃內(nèi)容包括：2008年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類(lèi)用地400公頃，限價(jià)商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個(gè)月過(guò)去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應(yīng)計(jì)劃的41.7%，而限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應(yīng)計(jì)劃更是差距甚大。2008年由于開(kāi)發(fā)商資金緊張、對(duì)保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷。未來(lái)兩個(gè)月，不可能消化大量土地儲(chǔ)備，所以，2009年的土地供應(yīng)將十分充足。

　　2009年成交土地的樓面價(jià)將出現(xiàn)回落。一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商面對(duì)低迷的市場(chǎng)，投資開(kāi)發(fā)將更加理性，爭(zhēng)奪地王的現(xiàn)象不會(huì)再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對(duì)周邊商品房用地的樓面價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過(guò)高，面對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境，周邊保障性住房的競(jìng)爭(zhēng)壓力，開(kāi)發(fā)商將無(wú)利可圖，因此不會(huì)過(guò)高競(jìng)價(jià)。在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　改善型房貸松綁

　　➡預(yù)測(cè)：改善性購(gòu)房二次房貸的限制或可取消。

　　分析：關(guān)于改善型購(gòu)房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專(zhuān)題會(huì)議上，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進(jìn)一步刺激樓市政策已經(jīng)上報(bào)政府決策部門(mén)，業(yè)內(nèi)預(yù)期該政策將在近期出臺(tái)。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進(jìn)一步鼓勵(lì)居民合理購(gòu)房的相關(guān)研究和建議上報(bào)建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對(duì)居民合理的改善型住房(俗稱(chēng)二套房)需求給予支持。

　　有消息透露，在年底之前，改善性購(gòu)房需求的明確定義有望出臺(tái)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，無(wú)論是中央還是地方，都還會(huì)采取更有力的政策調(diào)整來(lái)促進(jìn)住房消費(fèi)，在一定程度上包括第二套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明，為刺激樓市消費(fèi)，也許明年改善型購(gòu)房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時(shí)，國(guó)務(wù)院再度出臺(tái)新政對(duì)一部分二次房貸松綁)。

　　購(gòu)房交易稅再調(diào)整

　　➡預(yù)測(cè)：專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，2009年，購(gòu)房交易稅有可能再獲減免。

　　分析： 國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。

　　對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉表示，今年國(guó)家已經(jīng)對(duì)部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來(lái)看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計(jì)在一起稅率高達(dá)10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對(duì)較弱。

　　鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認(rèn)為，10月22日，政府相關(guān)部門(mén)對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整后，咨詢(xún)?nèi)藬?shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限，消費(fèi)者仍然還是問(wèn)得多，買(mǎi)得少。成交量上不見(jiàn)多大起色，但是在信心上有了提高。稅費(fèi)及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針，這一政策的利好將會(huì)逐步展現(xiàn)出來(lái)。

　　本次新政使得北京的部分購(gòu)房者也對(duì)本市的后續(xù)細(xì)則產(chǎn)生期待，從而暫緩購(gòu)房或過(guò)戶(hù)。因此，預(yù)計(jì)2009年，為刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，一系列減免交易稅的政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

　　限價(jià)房路通向何方

　　➡預(yù)測(cè)：在完成抑制高房?jī)r(jià)的歷史使命之后,限價(jià)房將面臨被取消或與經(jīng)濟(jì)適用房合并的可能。

　　分析：限價(jià)房政策旨在解決“夾心層”住房問(wèn)題，但政策在實(shí)施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價(jià)地流拍、購(gòu)房者棄購(gòu)、模糊的定位又難以發(fā)揮其應(yīng)有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲(chǔ)備中心推出兩塊限價(jià)地，均因未收到報(bào)價(jià)而流標(biāo)。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號(hào)已全部完成,首批1.4萬(wàn)余戶(hù)限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中,有2794戶(hù)選房家庭放棄了選房,棄選率達(dá)20%。

　　針對(duì)目前出現(xiàn)的這些情況，北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮在10月24日召開(kāi)的2008年北京市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況座談會(huì)上表示，在保證今年限價(jià)房供地的前提下，將適當(dāng)調(diào)整限價(jià)房的供應(yīng)方式及結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制供地節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場(chǎng)。11月5日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施。在會(huì)議確定的十項(xiàng)措施中,第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，今后3年，全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶(hù)區(qū)改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒(méi)有提到限價(jià)房。

　　王英男表示，取消限價(jià)房完全是可能的，畢竟《限價(jià)房管理辦法》還沒(méi)有出臺(tái)，目前也僅有幾個(gè)城市在進(jìn)行限價(jià)房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟，經(jīng)濟(jì)適用房肯定不會(huì)取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟(jì)適用房政策的問(wèn)題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來(lái)說(shuō)，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購(gòu)買(mǎi)人群、限定銷(xiāo)售價(jià)格。如果要進(jìn)行調(diào)整，將會(huì)是各取所長(zhǎng)，采取撤銷(xiāo)限價(jià)房，改良經(jīng)濟(jì)適用房的辦法。相對(duì)來(lái)說(shuō)，限價(jià)房的操作比較透明，而經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度大一些。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如何

　　➡預(yù)測(cè)： 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。

　　分析：據(jù)國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資21278億元，增長(zhǎng)26.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象明顯。

　　全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度。1-9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增幅下降48.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長(zhǎng)10.7%，比上年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)，落后于施工量增長(zhǎng)進(jìn)度15.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由前一階段“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jī)r(jià)齊跌”。

　　由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來(lái)源主要來(lái)自土地出讓金收入，今年以來(lái)各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。

　　1-9月份，固定資產(chǎn)投資新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資61310億元，同比增長(zhǎng)1.7%，考慮到投資價(jià)格上漲因素，實(shí)際增速為負(fù)。2009年固定資產(chǎn)投資形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　建設(shè)成本影響房?jī)r(jià)

　　➡預(yù)測(cè)：建設(shè)成本不會(huì)直接作用到房?jī)r(jià)上，但開(kāi)發(fā)商還有很多高價(jià)鋼材沒(méi)有消化掉，所以建設(shè)成本直接增加了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而“建設(shè)成本降低會(huì)使得房?jī)r(jià)降低”的說(shuō)法并不十分準(zhǔn)確。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價(jià)格高，生產(chǎn)量少，從源頭上壓縮市場(chǎng)，很多開(kāi)發(fā)商囤下的鋼材還沒(méi)有消化掉，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是材料價(jià)格高，產(chǎn)品賣(mài)價(jià)低。鋼材企業(yè)難受是一定的，因?yàn)樯�產(chǎn)線運(yùn)轉(zhuǎn)不能停，生產(chǎn)能力大，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)面積小了，對(duì)鋼材的需求也小，所以也存在生產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。

　　從這個(gè)角度上來(lái)講，建設(shè)成本高，賣(mài)價(jià)低，這也在一定程度上增加了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)了開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)能力。

　　雖然建設(shè)成本沒(méi)有直接作用于房?jī)r(jià)，但其增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，給如履薄冰的開(kāi)發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。

　　拿地明年暢不暢

　　➡預(yù)測(cè)：拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭，明年開(kāi)發(fā)商們?cè)谑袌?chǎng)預(yù)期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發(fā)緊張，拿地?zé)崆榻档汀?/strong>