今年的春節(jié)來(lái)得比較早。春節(jié)前的半個(gè)月是人們集中采購(gòu)年貨的時(shí)間，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)今年的年關(guān)卻是一道檻。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負(fù)責(zé)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》編寫(xiě)的袁秀明博士認(rèn)為，明年1月份，開(kāi)發(fā)商需集中支付工程款，材料款和民工工資，可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)別資金周轉(zhuǎn)不靈，實(shí)力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　　●年底可能有房企破產(chǎn)

　　眾所周知，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)受著一場(chǎng)寒流，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之進(jìn)入了冬季。尤其是在今年下半年，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了整體下降趨勢(shì)。一些在前兩年對(duì)市場(chǎng)錯(cuò)誤估計(jì)，過(guò)度樂(lè)觀地大量屯地的企業(yè)，在今年銷售大幅下滑的情況下，資金頓時(shí)緊張起來(lái)。很多企業(yè)為了縮減開(kāi)支拖欠了大量的工程款，材料款甚至減薪裁員。但是時(shí)到年關(guān)，今年拖欠的所有款項(xiàng)都要在春節(jié)前集中支付，否則民工拿不到工資回家過(guò)節(jié)會(huì)發(fā)生開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心的停工討薪的問(wèn)題。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負(fù)責(zé)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》的袁秀明博士判斷認(rèn)為，今年底有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況。今年是自1998年住房商品化以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)了整體調(diào)整的情況。在過(guò)去的十年間，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一段快速發(fā)展的時(shí)期。但是在過(guò)去的兩年中，房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度和人們收入增長(zhǎng)的幅度，泡沫的成分越來(lái)越多。尤其是在2007年，一些城市的房?jī)r(jià)上漲了近一倍，這上漲速度肯定是不能持續(xù)的。房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平，調(diào)整成為必然。房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著洗牌，一些過(guò)度擴(kuò)張，實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)將面臨著出局。盡管近期政府不斷出臺(tái)各種救市措施，但袁秀明博士認(rèn)為這些都是外因，不會(huì)改變整體市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。今年對(duì)于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)只是調(diào)整年，2009年將出現(xiàn)正式的下調(diào)。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)比今年差，降價(jià)賣(mài)房是開(kāi)發(fā)商唯一回收資金的方式。

　　　　●哪些房企業(yè)可安度年關(guān)

　　今年的春節(jié)來(lái)得比較早。春節(jié)前的半個(gè)月是人們集中采購(gòu)年貨的時(shí)間，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)今年的年關(guān)卻是一道檻。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展和環(huán)境研究中心負(fù)責(zé)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》編寫(xiě)的袁秀明博士認(rèn)為，明年1月份，開(kāi)發(fā)商需集中支付工程款、材料款和民工工資，可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)別資金周轉(zhuǎn)不靈，實(shí)力較差的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　很多房地產(chǎn)公司為了籌措到足夠的資金來(lái)應(yīng)付明年一月份各種款項(xiàng)的支付，在今年底開(kāi)始了大力度的打折促銷活動(dòng)。但業(yè)內(nèi)人士也提醒買(mǎi)房人，不能只圖便宜而忘記了風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槟壳霸谑鄣臉潜P(pán)絕大多數(shù)都是期房，有的甚至是兩年之后的期房。這其中蘊(yùn)藏著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不排除個(gè)別房地產(chǎn)公司會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的情況，期房便成了爛尾樓。因此，專家提醒買(mǎi)房人，在抄底買(mǎi)房時(shí)一定要考慮房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力。對(duì)一些資金已經(jīng)十分緊張的公司，在購(gòu)買(mǎi)之前一定要謹(jǐn)慎。

　　對(duì)于普遍購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如何才能了解企業(yè)的資金狀況呢？企業(yè)的資金狀況一向是企業(yè)的機(jī)密，非知情人士很難了解到真實(shí)情況。但是對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們卻可以通過(guò)已公布的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)觀察他們的資金情況。和訊首席分析師文國(guó)慶認(rèn)為，分析上市房企的資金情況主要看他的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流情況。其中，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流尤其重要。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流好的企業(yè)有較強(qiáng)的支付能力，可以安然地度過(guò)年關(guān)的支付季。反之，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流不好的企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)一定的支付困難。

　　記者在查閱了房地產(chǎn)上市企業(yè)2008年中業(yè)績(jī)報(bào)表后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)上市房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都是負(fù)值。有些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形式還不是太壞，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金狀況就出現(xiàn)了負(fù)值。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不如上半年，再加上年關(guān)將近，房地產(chǎn)企業(yè)能否應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的支付高峰呢？

　　易居中國(guó)北京研究所副總牟增彬認(rèn)為衡量一個(gè)公司能否安然度過(guò)明年一月份的支付高峰期，除了看資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還應(yīng)該看公司的背景，尤其是母公司的背景。盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不太好看，但并不意味著他在支付期一定會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題。如果他有一個(gè)強(qiáng)大的母公司，在關(guān)鍵時(shí)刻母公司肯定會(huì)給予支持，幫忙他們來(lái)度過(guò)難關(guān)。這類公司比較典型的是具有北京當(dāng)?shù)貒?guó)資背景的大型集團(tuán)公司，比如陽(yáng)光股份，北京城建等。他們?nèi)绻�出現(xiàn)困難不僅母公司會(huì)出手相助，甚至當(dāng)?shù)卣�府也�?huì)插手。因此，這樣的公司應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題。

　　除具有強(qiáng)大國(guó)資背景的公司不用太擔(dān)心外，宏源證券分析師認(rèn)為具有較強(qiáng)融資能力的公司也不會(huì)有太大問(wèn)題。比如萬(wàn)科、保利均在08年成功發(fā)行了公司債，金融街公司債獲得審核通過(guò)。

　　另外，中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師段海瑞認(rèn)為，衡量一個(gè)公司的財(cái)務(wù)支付能力不能只看資產(chǎn)負(fù)債情況和現(xiàn)金流情況，還要看他帳面現(xiàn)金量是否充裕。之所以多數(shù)上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值，段海瑞認(rèn)為是因?yàn)殇N售回款少而各種支出較多，造成了入不付出。但這不能完全說(shuō)明企業(yè)會(huì)在年底出現(xiàn)支付困難，對(duì)于有充足現(xiàn)金儲(chǔ)備的公司來(lái)說(shuō)，支付年底的工程款和材料款是不會(huì)有問(wèn)題的。如果企業(yè)在下半年積極采取促銷策略加速回款，同時(shí)減少開(kāi)工面積以縮小支出，現(xiàn)金流狀況也會(huì)出現(xiàn)改觀。(記者　周宏)