“4萬億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇形成輿論共識

　　在11月26日舉行“4萬億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇上， 中國社科院金融研究所研究員易憲容教授和香港工商管理博士暨澳達(dá)實(shí)業(yè)羅振坤行政總裁分別做主題演講，兩位嘉賓從宏觀、中觀、微觀等角度對當(dāng)前國際形勢及中國地產(chǎn)發(fā)展形勢和深圳地產(chǎn)未來發(fā)展做了深度的個(gè)性化剖析并與來賓親切互動。熱烈的現(xiàn)場氣氛下形成輿論共識：深圳樓市率先全國提前調(diào)整，正在“驚蟄”式復(fù)蘇。

　　樓市回暖或深圳先行

　　作為這一輪全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的“領(lǐng)跌者”，深圳樓市近來呈現(xiàn)出回暖行情，成交明顯放大，頹勢有所減弱。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月前半個(gè)月，深圳市一手房共成交2977套，與10月份全月的成交總量相當(dāng)；日均成交量198套，創(chuàng)今年以來新高。而11月17日到23日一周內(nèi)，深圳一手房市場共成交1650套，較前周環(huán)比上升22.6%，二手房市場成交量也環(huán)比上升17.1%。

　　易憲容教授認(rèn)為，深圳樓市是市場化程度最高的城市，在這次宏觀調(diào)控里一直走在前面。而這先人一步也是我們深圳一個(gè)最好、最大的機(jī)會。

　　易憲容分析說，在這輪周期性調(diào)整中，深圳比任何城市都來得早而快，如去年下調(diào)的時(shí)間比其他城市早了2個(gè)月到1年，正如北京最近才出現(xiàn)下調(diào)，而深圳已經(jīng)下調(diào)1年。調(diào)整得早，自然反應(yīng)得快，回調(diào)得快。深圳經(jīng)過僅1年半的調(diào)整，房價(jià)跌幅甚至達(dá)四成，本身底線價(jià)值開始表現(xiàn)出來，周期性調(diào)整必將提前結(jié)束。先知先覺者敏銳把握市場動向紛紛入市，才會導(dǎo)致近期成交量的明顯上升。

　　　樓市繁榮是中國經(jīng)濟(jì)動力

　　易憲容指出，4萬億經(jīng)濟(jì)方案中對房地產(chǎn)所占的比重，或者是不會如大家希望的那么高，但是其中幾個(gè)重大的問題政府是比較明確�！暗谝�，房地產(chǎn)仍然把它界定為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動內(nèi)需的基本層面。第二，近一段時(shí)間來政府采取了一系列讓房地產(chǎn)市場繁榮的政策，比如說住房稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠等等。第三，政府對房地產(chǎn)市場有一個(gè)明確的界定，也就是把房地產(chǎn)未來的發(fā)展由早段時(shí)間以投資為主導(dǎo)的市場，改變?yōu)橄�費(fèi)為主導(dǎo)的市場。”

　　因此，易憲容認(rèn)為，在這種前提下，未來中國的房地產(chǎn)市場的繁榮是一點(diǎn)都不可懷疑的，它是我們未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動力。

　　2009年三季度豪宅將掀高潮

　　短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)第四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。羅振坤博士認(rèn)為，這一著眼于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，也將對樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定，市場回暖也有望提前出現(xiàn)。

　　后“驚蟄”時(shí)節(jié)，深圳樓市會呈現(xiàn)何種走向？羅振坤博士表示，在調(diào)整之下，有部分樓盤項(xiàng)目價(jià)格超跌，將剛性需求扭曲了，而現(xiàn)在宏觀調(diào)控放松，信心有了保證，相信接下來深圳住房成交會持續(xù)放大。可以預(yù)見，目前深圳樓市剛剛進(jìn)入“驚蟄”，所以不同發(fā)展商會有不同的價(jià)格取向，短期來說仍然是一個(gè)房價(jià)反復(fù)的局面，但價(jià)格終會企穩(wěn)。長期來看，樓市將重回上升軌道。

　　羅振坤博士預(yù)測，深圳豪宅市場在2009年第三季度會引領(lǐng)下一個(gè)升浪。國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較分散，在這次調(diào)整中，如果這次深圳或者全國一些豪宅在調(diào)整中有足夠深度的調(diào)整，2009年第三季度毫宅價(jià)格肯定有超過兩成的升幅。

　　精彩言論

　　　　住房銷售的下降最核心的概念是2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速下降，2007年個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到8699億，2008年1-9月份，個(gè)人住房貸款只有2432億，同比下降了3119億。根據(jù)我的分析，2008年個(gè)人住房貸款如果能夠達(dá)到3500億已經(jīng)是很好了，也就是說2008年個(gè)人住房按揭貸款要減少5000億，因此樓市銷售迅速下降。

　　　　——易憲容認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款下降是我們房地產(chǎn)市場目前面臨的最大問題。

　　　　4萬億刺激內(nèi)需政策沒有一條是投到商品房，4萬億刺激內(nèi)需政策根本就沒有一個(gè)對商品房救市作用。4萬億增加了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)這不是對房地產(chǎn)市場有直接效用，而是對相關(guān)行業(yè)有直接作用，比如鋼鐵、水泥方面有積極作用。

　　　　——業(yè)內(nèi)都說4萬億刺激計(jì)劃等于救樓市，對這點(diǎn)羅振坤博士有保留。但他同時(shí)認(rèn)為，4萬億會帶來購房者信心，從而刺激樓市回暖。

　　　　外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，2012年后會看好的……國際的金融重心接著會遷移到中國，金融權(quán)力也會重新分配，中國在國際金融上話事權(quán)會越來越大。這次看到美國、歐洲次貸危機(jī)導(dǎo)致金融信心破產(chǎn)，對沖基金也好，能夠生存下來，他們一定要投資。

　　　　——關(guān)于外資進(jìn)入中國樓市的現(xiàn)象，羅振坤博士認(rèn)為，現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)不是那么瘋狂、已經(jīng)調(diào)整下來，他相信兩三年后大量國外資金會投入中國房地產(chǎn)市場。