“粗略估計(jì)，外來(lái)人口購(gòu)房占據(jù)新房交易量的35%，并且正在成為廣州購(gòu)房主力。他們對(duì)廣州房?jī)r(jià)的攀升產(chǎn)生了相當(dāng)程度的影響。”2007年，穗房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行基礎(chǔ)上持續(xù)上漲，廣州市民基本缺乏購(gòu)房能力。昨日，廣州市社科院發(fā)布《2007年廣州房?jī)r(jià)走高的根源探討與調(diào)控措施》報(bào)告稱，造成這一現(xiàn)象的影響因素主要是以高地價(jià)、高稅費(fèi)為主的高成本以及嚴(yán)重的貧富分化。報(bào)告提出了包括應(yīng)控制非常住人口購(gòu)房在內(nèi)的一系列措施。

　　根源一：

　　供給與需求的矛盾是根本

　　報(bào)告稱，土地由市政府統(tǒng)一規(guī)劃出讓，而政府又無(wú)法及時(shí)把握社會(huì)需求并迅速作出反應(yīng)，總是按照理性管理者的思維按部就班地出讓或招標(biāo)土地總量以及類型，從而形成兩種矛盾。

　　一是出讓土地總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要求。二是出讓土地與開(kāi)發(fā)商對(duì)不同類型地塊需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　報(bào)告得出結(jié)論，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的供給市場(chǎng)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求市場(chǎng)之間的矛盾是房?jī)r(jià)高企的最根本原因。

　　根源二：

　　“五招”政策是政策性原因

　　經(jīng)營(yíng)城市往往就是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。政府怎樣通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)城市呢？報(bào)告稱，途徑有五：一是用批租制代替年租制，一次性收取70年的地租費(fèi)；二是運(yùn)作土地，低進(jìn)高出。地方政府以低價(jià)從農(nóng)民手中購(gòu)得土地，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的三通一平或炒作之后，便高價(jià)出售給開(kāi)發(fā)商；三是減少供應(yīng)，抬高地價(jià)。四是有限競(jìng)標(biāo)，抬高地價(jià)。地方政府在同一時(shí)段不推出多幅地塊，而是推出一幅地塊，讓眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，抬高房?jī)r(jià)；五是用批稅制代替年稅制，一次性收取本應(yīng)分?jǐn)傇?0年的配套費(fèi)；六是提高稅率，多開(kāi)稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，開(kāi)征土地增值稅。前四種方式主要是通過(guò)抬高地價(jià)促使房?jī)r(jià)上漲，這已為廣州不斷刷新的“地王”所證實(shí)，后兩種措施主要是通過(guò)增加稅費(fèi)，加重商品房成本，從而促使房?jī)r(jià)上漲。

　　根源三：

　　貧富差距過(guò)大是經(jīng)濟(jì)根源

　　報(bào)告稱，貧富差距過(guò)大是廣州市房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要影響因素。報(bào)告撰寫者稱，產(chǎn)業(yè)分化才是貧富分化的根源�，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，而相當(dāng)多的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。勞動(dòng)生產(chǎn)率差距持續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)工資差距不斷拉大。同時(shí)，部分產(chǎn)業(yè)，憑借著壟斷權(quán)力，獲得很高的經(jīng)濟(jì)效益，從而職工工資很高，待遇很好。

　　更為重要的是，產(chǎn)業(yè)分化直接導(dǎo)致了國(guó)民收入二次分配中的更大的貧富不均。

　　報(bào)告分析，實(shí)際上，財(cái)產(chǎn)性收入倍增的是那些手中資金充裕、信息渠道寬、擁有一定權(quán)力的城鎮(zhèn)尤其是廣州的有錢人。開(kāi)發(fā)商只需要向這部分人提供住房便能夠達(dá)到利潤(rùn)最大化，房?jī)r(jià)高漲勢(shì)在必然。

　　根源四：

　　不合理住房消費(fèi)是社會(huì)根源

　　市民不合理的住房消費(fèi)習(xí)慣主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是過(guò)度看重住房的所有權(quán)，把住房與自己的成敗得失密切聯(lián)系起來(lái)，住房往往成為一個(gè)人成功的象征。

　　二是趕潮流，住房要新，裝飾要現(xiàn)代化、豪華化。

　　三是市民對(duì)住房面積要求越來(lái)越高，由80平方米上升到100平方米，由100平方米上升到120平方米甚至150平方米，趕超美國(guó)。

　　根源五：

　　70年住房所有權(quán)亦是根源

　　報(bào)告認(rèn)為，70年的住房所有權(quán)制度通過(guò)限制供給，在相當(dāng)程度上抬高了房?jī)r(jià)：其一，樓齡越長(zhǎng)，人們?cè)讲桓屹?gòu)買，銀行也不敢提供按揭，如中國(guó)四大銀行皆不給樓齡超過(guò)15年的商品房提供按揭，從而把大量的舊房擋在二手房市場(chǎng)之外；二是導(dǎo)致樓齡越長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)值越低，人們不愿意整修舊房，導(dǎo)致舊房迅速老化，難以進(jìn)入二手房市場(chǎng)；三是現(xiàn)在土地緊張，資源緊缺，環(huán)境壓力大，二手房供給不足，主要依賴建設(shè)新房，確實(shí)引起地價(jià)上漲，造價(jià)上升，稅費(fèi)加重，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上升。

　　根源六：

　　區(qū)域發(fā)展水平差異是地理原因

　　專家表示，廣州與周邊地區(qū)存在過(guò)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距。而且廣州周邊地區(qū)人口基數(shù)龐大，富裕人口相當(dāng)多，他們中的很多人想到廣州購(gòu)房，或因?yàn)樽�，或看中廣州的優(yōu)勢(shì)而投資。粗略估計(jì)，外來(lái)人口購(gòu)房占據(jù)新房交易量的35%，并且正在成為廣州購(gòu)房主力。他們對(duì)廣州房?jī)r(jià)的攀升產(chǎn)生了相當(dāng)程度的影響。(作者: 黃蓉芳)