中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”近日發(fā)布報告稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。

　　房地產(chǎn)市場在2008年初就開始了調(diào)整，傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況被逆轉(zhuǎn)。很多樓盤因為資金回收的壓力進(jìn)行倉促開工。所以房地產(chǎn)開發(fā)投資在2008年上半年并沒有出現(xiàn)下滑，而只是在6月以后出現(xiàn)5~6個百分點(diǎn)的下滑。但是，這種反向開發(fā)行為將加速房地產(chǎn)市場的調(diào)整，2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力。因此，房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)深度調(diào)整。

　　2009年，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風(fēng)險加大。從2007年12月開始，房地產(chǎn)市場由于開工面積擴(kuò)大、土地儲備大幅度增加以及開發(fā)成本激增等原因，應(yīng)付款累計增速就開始提升了。而在2008年2月由于企業(yè)盈利增速放緩、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素資金來源增速開始下滑，到2008年3月，資金來源累計增速低于應(yīng)付款累計增速，資金面開始惡化，并且這種狀況持續(xù)擴(kuò)張。

　　據(jù)統(tǒng)計，2007年12月房地產(chǎn)資金來源累計增速為37.9%，而到2008年9月累計增速僅為10.7%，下降27.2%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴自有資金。2007年自籌資金占房地產(chǎn)資金來源僅為32%，而到2008年9月，該比例達(dá)到103%。這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期。因此，如果沒有外部力量進(jìn)行干預(yù)，到2009年初資金來源累計增速與應(yīng)付款累計增速之間的缺口加速擴(kuò)大必將使大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。這種資金鏈的斷裂就意味著中國房地產(chǎn)的“硬著陸”，意味著中國固定投資的21%將消失，25%的全社會貸款將可能成為不良貸款，1.4萬億元左右的地方預(yù)算外財政收入將消失。雖然這種極端的景象不會發(fā)生，但是房地產(chǎn)將在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺的問題是必然，而這勢必會引起房地產(chǎn)投資能力的大幅度下降。

　　與房地產(chǎn)不景氣局面相對應(yīng)的是，在固定投資占比最大的制造業(yè)也必然在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑。將直接導(dǎo)致GDP增速下降1~3個百分點(diǎn)。其不同的幅度決定于房地產(chǎn)不同的調(diào)整模式。

　　(本文為課題組2008年第四季度報告摘要)