與此前的“降價(jià)潮”相比，近期顯露的“停工潮”釋放出更為強(qiáng)烈的行業(yè)下行信號(hào)。二三線城市開發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)漫漫熊市？全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)王振華在接受本報(bào)訪談時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前正是對(duì)企業(yè)重新定位、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的良機(jī)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：繼“降價(jià)潮”后，“停工潮”逐漸顯現(xiàn)，表明地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻。在二三線城市的開發(fā)商中，這樣的困難更加突出，應(yīng)該怎樣看待這些現(xiàn)象？

　　王振華：“降價(jià)潮”和“停工潮”，意味著供求關(guān)系驅(qū)動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)已經(jīng)到來。今后在政府政策引導(dǎo)下住宅屬性將從投資品為主轉(zhuǎn)向消費(fèi)品，由此觸發(fā)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化將顛覆房地產(chǎn)的商業(yè)模式。行業(yè)成功關(guān)鍵因素將從機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)、資本競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌競(jìng)爭(zhēng)。

　　“降價(jià)潮”和“停工潮”的出現(xiàn)都是必然的。如果確實(shí)周轉(zhuǎn)不靈，那么停下某個(gè)項(xiàng)目有助于保持現(xiàn)金流。而有策略的降價(jià)也能讓開發(fā)商重新獲得消費(fèi)者的購(gòu)買意愿。

　　最重要的是，二三線城市開發(fā)商需要因此反思，真正開始尊重并發(fā)現(xiàn)客戶需求，理解并解碼客戶的居住本質(zhì)，專業(yè)并有效地提升客戶價(jià)值，這是未來公司發(fā)展和品牌建設(shè)的核心。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：基于這樣的反思，目前階段二三線城市開發(fā)商應(yīng)該以什么樣的具體舉措來面對(duì)產(chǎn)業(yè)調(diào)整？

　　王振華：住宅市場(chǎng)有兩個(gè)具體的發(fā)展方向。首先是住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化，其次是資源節(jié)約型的“成品房”將逐漸成為主流。

　　目前中國(guó)住宅建設(shè)的現(xiàn)狀是“農(nóng)民建房，手工操作”，怎么去保證產(chǎn)品質(zhì)量？新城地產(chǎn)正在以“科技·新城研發(fā)園區(qū)”為載體和平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)客戶的前端市場(chǎng)深入研究，并提高產(chǎn)品性價(jià)比，以期實(shí)現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。建筑部品、戶型設(shè)計(jì)等都在此范圍之內(nèi)。除了能夠保證項(xiàng)目質(zhì)量外，最重要的作用是減少成本。這對(duì)于應(yīng)對(duì)未來的成本競(jìng)爭(zhēng)很重要。

　　“成品房”的通俗解讀是“精裝修”，這意味著從毛坯房和精裝修兩道工序，都可以實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約。但是對(duì)開發(fā)商的設(shè)計(jì)能力是考驗(yàn)，因?yàn)樘�容易挑出毛病了�?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年的商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)商青睞的對(duì)象，二三線城市開發(fā)商在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)應(yīng)該注意什么？

　　王振華：今年的經(jīng)驗(yàn)表明，住宅項(xiàng)目“開發(fā)—銷售—回籠”的模式存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以預(yù)見今后的住宅業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的下滑。因此在條件允許時(shí)，開發(fā)商應(yīng)適時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。以常州為例，市中心8萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，每年大約可以為企業(yè)提供9千萬(wàn)元左右的資金，在房地產(chǎn)低迷期，這個(gè)數(shù)字就很可觀了。

　　需要注意控制好銷售型商業(yè)和持有型商業(yè)之間的比例。另外商業(yè)項(xiàng)目成本比較高，對(duì)設(shè)計(jì)能力、營(yíng)銷能力、招商能力以及運(yùn)營(yíng)管理能力等都是考驗(yàn)�？梢钥吹�，1993年之后，海南留下的住宅爛尾樓很快就消化了，但是很多商業(yè)爛尾樓到現(xiàn)在還沒有消化完。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2007年的樓市中，許多二三線城市地產(chǎn)商都選擇了快速擴(kuò)張，并且因此在今年付出了代價(jià)。您認(rèn)為這其中的教訓(xùn)是什么？

　　王振華：不能保障資金的擴(kuò)張都是盲目的。新城在融資問題渠道暢通之前，暫時(shí)不再考慮作更多的擴(kuò)張，而將專注于“滬寧線”的發(fā)展。我們選擇“以兩小時(shí)車程為半徑的區(qū)域化模式”。相對(duì)于盲目的區(qū)域擴(kuò)張，公司及其項(xiàng)目的可控性更為重要。

　　在多數(shù)快速擴(kuò)張的企業(yè)里面，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍現(xiàn)象：本地公司發(fā)展速度比較快，外地則相反。本地項(xiàng)目從拿地到項(xiàng)目操作完成，大約要一到兩年；而外地公司基本上都需要兩至三年，且外地項(xiàng)目的品質(zhì)很難保證。所有這些都意味著成本。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：除了自身積極應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)周期外，目前國(guó)家也出臺(tái)了一系列新政刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，您認(rèn)為這些政策的出臺(tái)對(duì)二三線城市開發(fā)商意味著哪些機(jī)會(huì)？

　　王振華：政府是支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。以大家關(guān)注度最高的信貸來說，對(duì)于良性發(fā)展的企業(yè)，銀行很關(guān)注。實(shí)際上，今年年底到明年年初，銀行自身也存在著放貸壓力。

　　各地的救市政策也在相繼出臺(tái)，效果則要看出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和方式。以常州為例，政府已經(jīng)明確收購(gòu)價(jià)格合理、戶型合適的存量空置商品房，用作保障性住房。同時(shí)也期望通過保障性住房建設(shè)消化存量土地。

　　而開發(fā)商自身也可以參與到保障房的建設(shè)中去，當(dāng)然考慮到保障房的利潤(rùn)率，開發(fā)商首先應(yīng)該練好內(nèi)功。(作者：楊凡)