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時(shí)評(píng):房地產(chǎn)“組合拳”將產(chǎn)生長(zhǎng)期累積效應(yīng)

2008年11月03日 16:25 來(lái)源:新華網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

  央行近日決定擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,并調(diào)低首付款比例;與此同時(shí),財(cái)政部公布下調(diào)購(gòu)房契稅,暫免征收印花稅和土地增值稅。世華財(cái)訊分析師王豪在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō),此系列政策旨在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響,支持?jǐn)U大內(nèi)需,雖然對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期影響有限,但將產(chǎn)生長(zhǎng)期的累積效應(yīng)。

  中國(guó)人民銀行10月22日決定,自2008年10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。同日,財(cái)政部決定,從2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

  “這是自9月6日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、10月8日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率以來(lái),貨幣政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向的信號(hào)。雖然降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限,但其累積作用將從刺激購(gòu)買力和降低融資成本兩方面緩解行業(yè)緊張的資金鏈。財(cái)政部出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的‘組合拳’,將有效刺激行業(yè)的需求。但應(yīng)注意到,當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)仍然是制約居民購(gòu)房的主要因素,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將在市場(chǎng)和政策的激烈碰撞中前進(jìn)。”世華財(cái)訊分析師王豪說(shuō)。

  今年以來(lái),持續(xù)發(fā)酵的美國(guó)次貸金融風(fēng)暴令全球經(jīng)濟(jì)蒙上陰影,在出口下滑的背景下,刺激內(nèi)需便成為中國(guó)政府今后政策的主要方向。此次政策的出臺(tái),正是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響、支持?jǐn)U大內(nèi)需、保障和改善民生而產(chǎn)生的。

  王豪表示,連續(xù)下調(diào)利率和存款準(zhǔn)備金率將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金壓力有所緩解。2008年,隨著貨幣政策從緊和銷售情勢(shì)惡化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中來(lái)自銷售和銀行貸款的資金增度大幅下降,自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的比重大幅提高到39%,是2004年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。由于銷售情況惡化,同時(shí)建筑成本上漲,再加上2007年地價(jià)未付和日趨上升的資金成本,開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張程度為近年少有。這能從冷清的土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷中得到印證。

  另一方面,短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈雖然有所緩解,但長(zhǎng)期來(lái)看,整個(gè)行業(yè)的好轉(zhuǎn)還需要其他條件的配合。雖然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地制度和按揭貸款制度較之貨幣政策影響更為明顯,但貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響越來(lái)越大。根據(jù)國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),在降息周期中,當(dāng)利率下降超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始反應(yīng)。因此,未來(lái)在降息至少超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)之后,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商融資難度下降和實(shí)際購(gòu)買力提升而出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

  王豪預(yù)測(cè),未來(lái)可能繼續(xù)出臺(tái)的政策包括地方系統(tǒng)性救市、繼續(xù)降息、放寬二套房貸限制、下調(diào)房地產(chǎn)交易綜合稅等,這些政策可能將有效刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi),但房?jī)r(jià)偏高成為阻礙有效需求釋放的最重要因素。這些預(yù)期中的政策雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到雪中送炭的作用,但還難以期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

  對(duì)上市公司而言,長(zhǎng)期弱勢(shì)格局難以改變,并因此產(chǎn)生分化。而行業(yè)內(nèi)背景實(shí)力雄厚、銷售情況良好的企業(yè),如萬(wàn)科將更能受惠于政策的實(shí)施,行業(yè)整合趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)保持。(中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞 何義濤)

編輯:位宇祥】
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