在被業(yè)界稱為“救市政策出臺(tái)后最重要的峰會(huì)”的“2008年中國(guó)金融地產(chǎn)年會(huì)”上,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心副主任秦虹表示,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)是市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整需要加上企業(yè)的被動(dòng)服從,行業(yè)處在逐漸回歸到理性的發(fā)展軌道上。

　　市場(chǎng)過(guò)度繁榮后自主調(diào)整

　　她認(rèn)為,市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整壓力來(lái)自2007年房地產(chǎn)業(yè)的非正常發(fā)展。這體現(xiàn)在多個(gè)方面:首先是全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲,特別是在一線大城市,一些項(xiàng)目一年之內(nèi)價(jià)格上漲了50%,甚至翻番,這樣的上漲速度大大超出了普通居民的購(gòu)買能力。而市場(chǎng)的火爆也帶動(dòng)了居民的購(gòu)買行為,使有購(gòu)買能力的居民不斷入場(chǎng)搶購(gòu),甚至不少家庭透支了購(gòu)買能力。

　　其次是全國(guó)各地“地王”頻現(xiàn),最高的拍賣價(jià)格超過(guò)底價(jià)18倍!“這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)倒掛,極大地刺激了人民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。因?yàn)闃敲鎯r(jià)格已經(jīng)超過(guò)了商品房的價(jià)格。在這樣一個(gè)情況下,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市誘導(dǎo)了大批投資客的介入。

　　第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年資金異常充足,超額利潤(rùn)引起其他行業(yè)紛紛涌入投機(jī)。甚至有一些企業(yè)把房地產(chǎn)投資的盈利作為其主業(yè)虧損的彌補(bǔ),不少公司在房地產(chǎn)行業(yè)的盈利超過(guò)了主業(yè)的盈利。

　　第四個(gè)方面是房屋銷售異常火爆。統(tǒng)計(jì)顯示,2007年全年竣工商品房總面積4.7億平方米,但由于預(yù)售,開發(fā)企業(yè)去年一共賣了6.9億平方米的房子,竣工、銷售比達(dá)到1:1.4,為歷史最高水平。與此同時(shí),去年全年完成商品房銷售額比2006年增長(zhǎng)了47%,供求關(guān)系可以說(shuō)嚴(yán)重失調(diào)。

　　最后一個(gè)方面是,我國(guó)去年個(gè)人住房貸款新增8000億元,個(gè)貸成為各大商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)的重要領(lǐng)域,在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)中也不可避免地產(chǎn)生了一些違規(guī)行為。

　　外圍因素影響市場(chǎng)被動(dòng)服從

　　秦虹認(rèn)為,2008年我們觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要加上被動(dòng)服從的因素,“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前也不得不服從于外圍的宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化”。

　　首先是國(guó)際金融動(dòng)蕩,對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在心理上產(chǎn)生嚴(yán)重影響。人們對(duì)來(lái)自大洋彼岸的危機(jī)持續(xù)時(shí)間多長(zhǎng),波及面有多廣并不了解,因此,企業(yè)和消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎,同時(shí)在出口導(dǎo)向型企業(yè)密集的地區(qū),居民收入水平受其影響也出現(xiàn)較大幅度的下降,購(gòu)房承受能力也隨之下降。

　　其次是全球資本市場(chǎng)的低迷,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),其在資本市場(chǎng)融資的渠道基本被阻斷；對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),購(gòu)房能力隨市場(chǎng)萎靡也受到很大影響。

　　最后是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的全面減速。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的城鄉(xiāng)家庭可支配的收入增幅,也已經(jīng)降到2005年以來(lái)的最低水平。

　　秦虹說(shuō),“所以,當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)是信心不足,預(yù)期不定,消費(fèi)能力受限,最終影響到了消費(fèi)水平的萎縮”。

　　關(guān)注地產(chǎn)政策首先關(guān)注大局

　　秦虹表示,開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)抱有信心,我國(guó)城市化推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這臺(tái)引擎沒有熄滅,同時(shí)中國(guó)也擁有巨大的市場(chǎng),“即使在被稱為‘冬天已經(jīng)來(lái)了’的房地產(chǎn)市場(chǎng),今年1—9月全國(guó)商品房銷售面積也達(dá)到4億平方米,雖然比2007年下降了15%,但是比2006年1—9月交易的總量還要高一些,而且部分城市的銷售量仍然是在上漲的。”

　　“當(dāng)前我國(guó)要力保GDP增長(zhǎng),房地產(chǎn)通過(guò)投資消費(fèi)雙重拉動(dòng),是拉動(dòng)GDP效果最好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以最近出臺(tái)了一系列政策,這些政策既體現(xiàn)了靈活性,又體現(xiàn)了連續(xù)性。”秦虹解讀最近出臺(tái)的政策時(shí)說(shuō),比如第一是政策直指首次購(gòu)房,背后的含義還是高度關(guān)注市場(chǎng),防止投機(jī)；第二又一次強(qiáng)調(diào)小戶型和保障性住房建設(shè)。連續(xù)幾年來(lái)的政策調(diào)整焦點(diǎn)都沒有離開這兩點(diǎn),既滿足了低收入家庭的住房需求,也可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下降產(chǎn)生的投資增速的缺口。

　　“和1998年亞洲金融危機(jī)的時(shí)候出臺(tái)的政策相比,1998年是通過(guò)制度的創(chuàng)新啟動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng),這次是挖掘住房市場(chǎng)的潛力和保障性住房的保證。這次政策是及時(shí)的,也是非常必要的。既對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,也對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局的影響非常關(guān)鍵。我們更應(yīng)該利用這樣一個(gè)時(shí)機(jī),抓住機(jī)遇解決影響房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的一些制度因素,這樣才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。”