早幾天，國(guó)務(wù)院17次常務(wù)會(huì)議在布置第四季度的工作時(shí)指出，房地產(chǎn)的問(wèn)題是一個(gè)民生的問(wèn)題，政府應(yīng)該降低住房交易稅來(lái)支持居民住房消費(fèi)。所以，財(cái)政部22日發(fā)布消息，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　對(duì)于財(cái)政部出臺(tái)的政策，它的一個(gè)基本前提是，所有的住房?jī)?yōu)惠政策都放在住房是一個(gè)民生的問(wèn)題上，放在如何改善居民基本居住條件上或住房消費(fèi)上。因此，無(wú)論是住房購(gòu)買稅收優(yōu)惠，還是信貸優(yōu)惠，基本上針對(duì)的是個(gè)人自住型住房購(gòu)買或消費(fèi)，是放在中小套型及中低價(jià)位的住房購(gòu)買上。比如，政策優(yōu)惠是自住型的住房、是90平方米以下的住房。而對(duì)投資型住房的購(gòu)買其政策基本上沒(méi)有改變。也就是說(shuō)，政府并不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，也不希望再鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資來(lái)吹大房地產(chǎn)泡沫及制造風(fēng)險(xiǎn)。

　　這些政策說(shuō)明，一是政府對(duì)住房的投資與消費(fèi)同樣作出一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分。住房消費(fèi)政府不僅保持原有的優(yōu)惠政策，而且在原有優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步放寬優(yōu)惠條件，以便為住房的自住型消費(fèi)購(gòu)買創(chuàng)造條件，并希望創(chuàng)造條件來(lái)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，來(lái)發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是政府對(duì)住房投資仍然保持原有的政策。也就是說(shuō)，從去年以來(lái)特別是今年以來(lái)政府嚴(yán)厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)的政策沒(méi)有改變。反之，為了防止中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫再次泛濫或吹大，我相信政府還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)完善其制度。

　　還有，政府對(duì)個(gè)人自住型的住房消費(fèi)采取十分優(yōu)惠的稅收政策及信貸政策，強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)民生性，這點(diǎn)不僅十分明確，也是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向�？梢哉f(shuō)，這些房地產(chǎn)政策不僅給出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展方向，也有利于降低居民購(gòu)買住房的成本，有利于活躍房地產(chǎn)。但是，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民自住房型消費(fèi)市場(chǎng)，而不是投資的市場(chǎng)。

　　但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是，一方面房地產(chǎn)銷售迅速下降，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不僅沒(méi)有下降，反之上升(1-9月份國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲8%)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商寧可不賣一套也不降低價(jià)格。何也？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是以為政府會(huì)出來(lái)救房地產(chǎn)，會(huì)通過(guò)新政策來(lái)托房?jī)r(jià)。但是，這次政策的出臺(tái)，基本打消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這種奢望。

　　這次政府的房地產(chǎn)政策就清楚表明，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人自住型消費(fèi)是支持的，并采取優(yōu)惠的政策，而對(duì)住房投資政府是不支持，甚至于嚴(yán)格地遏制。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房?jī)r(jià)格的定位也應(yīng)該放在居民住房消費(fèi)意義上來(lái)。如果當(dāng)前住房?jī)r(jià)格調(diào)整越快，越是容易讓居民住房可支付能力與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格缺口縮小，居民的住房消費(fèi)需求就越是容易擴(kuò)展出來(lái)。如果當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不下降，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用不一定太大。因?yàn)�，在這種情況下，過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)仍然與其可支付能力差別很遠(yuǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售同樣不會(huì)增加反而會(huì)下降。

　　還有，這次房地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)民生性，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)自住型住房的購(gòu)買，但是對(duì)于改善型住房購(gòu)買的優(yōu)惠政策，政府仍然要進(jìn)一步細(xì)化，要用技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改善型住房的購(gòu)買嚴(yán)格限定。否則，一些房地產(chǎn)投資者仍然可以利用這種界定不清而把改善型住房購(gòu)買改變?yōu)樽》客顿Y。

　　再就是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，應(yīng)該對(duì)中央房產(chǎn)新政的含義有正確解讀，即房地產(chǎn)市場(chǎng)是民生的市場(chǎng)，是解決與改善居民基本居住條件的市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品及價(jià)格就得與絕大多數(shù)居民實(shí)際收入水平相符合，而不是把房?jī)r(jià)頂在天花板上。前者是房地產(chǎn)繁榮的基礎(chǔ)，后者是市場(chǎng)淘汰的必然。房地產(chǎn)早就出現(xiàn)周期性調(diào)整，當(dāng)前政府的房地產(chǎn)稅收及信貸優(yōu)惠政策只是會(huì)加快這種調(diào)整而不是其他。