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葉檀:救樓市 關(guān)鍵在給予購(gòu)房者明確預(yù)期

2008年10月23日 10:13 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  樓市要不要救?這不是一項(xiàng)選擇題,而是已經(jīng)落實(shí)為實(shí)實(shí)在在的救市行動(dòng)。

  昨晚,財(cái)政部發(fā)布通告,將下調(diào)房地產(chǎn)稅費(fèi)與降低房貸利率——從11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅;首次購(gòu)房首付最低調(diào)整為20%……從10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民購(gòu)房到財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布公告,僅僅一周時(shí)間。

  救市力度之大前所未有。有行動(dòng),有表態(tài),有措施,如果說(shuō)這不叫救市,那我不知道還有什么行動(dòng)可以叫做救市。

  調(diào)控樓市涉及地根與銀根兩根。地根松動(dòng),土地流拍現(xiàn)象比比皆是,加上今年下半年地方政府財(cái)政收入將下降,已經(jīng)說(shuō)不到收不收地根的事。另一個(gè)就是銀根,可能的措施包括,將購(gòu)買第二套住房的貸款首付比例由40%降至20%~30%,放松公積金貸款上限。地方政府有權(quán)的是降低稅收,將房地產(chǎn)交易收益返還一部分給購(gòu)房者,以激活房地產(chǎn)交易。

  公積金牽涉到建設(shè)部,地根與稅收牽涉到地方政府,利率牽涉到央行,三方已形成救市合力,否則地方政府的一系列救市舉措無(wú)法出臺(tái)。

  筆者支持救市,也支持加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,兩者并行不悖。從去年以來(lái),我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)受全球金融風(fēng)暴沖擊的跡象越來(lái)越明顯,而房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)聯(lián)度高,成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融領(lǐng)域的重要樞紐。很明顯,房地產(chǎn)領(lǐng)域因?yàn)槔壛藢?shí)體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、銀行與地方財(cái)政收入而被援助。同時(shí),政府增加投入加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,可以緩解社會(huì)不公,減少房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性,更可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)狻?/p>

  不得不指出,救市政策太晚,很可能效果不彰。房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的共性,就是投資者追漲殺跌的本能。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期,一些樓盤價(jià)格開始下調(diào),投資者業(yè)已形成下調(diào)預(yù)期,必須經(jīng)歷一個(gè)完整的周期,才能進(jìn)入上升通道。在趨勢(shì)業(yè)已形成之時(shí)救市并不能改變大勢(shì)。如果在實(shí)體經(jīng)濟(jì)剛受沖擊時(shí)就出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)政策,效果可能會(huì)好得多,不至于出現(xiàn)建材等基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)格大幅下挫、蔓延到鋼鐵等各個(gè)行業(yè)的局面。因此,救市未必會(huì)起到立竿見影的效果,一些城市救市之后首日,房屋成交量為零,就很說(shuō)明問(wèn)題。

  更重要的是,政府必須以明確、長(zhǎng)期的政策給予房地產(chǎn)購(gòu)買者與業(yè)者清晰的預(yù)期,至少不要隔兩三個(gè)月就調(diào)整稅費(fèi),使業(yè)者無(wú)所適從,也讓投資者對(duì)政策的朝三暮四感到害怕。

  政府降低契稅是明確的利好,與降低契稅相比,二套房稅收十年不變是更大的利好。這樣,購(gòu)房者可以評(píng)估交易成本,自然形成不同的消費(fèi)群體,各方按照預(yù)期行事。短期利好表面上是給各方信心,實(shí)際上增加了政策風(fēng)險(xiǎn),交易成本飄忽不定,唯一的后果是讓所有人都成為投機(jī)者,在最短的時(shí)間內(nèi)高拋低吸,賺取差價(jià)。

  把仇保興的話當(dāng)成救市的確鑿證據(jù)大可不必。如果不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行跡象如此明顯,如果對(duì)泡沫化的擔(dān)憂仍然存在,就算是建設(shè)部某位官員喊破嗓子也不會(huì)起到什么效果。房地產(chǎn)商應(yīng)該感謝全球金融危機(jī),實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下行,使房地產(chǎn)拉動(dòng)投資的作用突顯,而不是削弱。

編輯:位宇祥】
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