目前房價仍處于高位,房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵是要處理好保持樓市發(fā)展和房價處于合理區(qū)間兩者之間的關(guān)系。
面對購房者持續(xù)的觀望、房產(chǎn)交易量不斷走低,全國已有多個城市出臺了救市政策。近日,石家莊出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展若干意見》可以說是其中比較全面的“救市組合拳”,雖然效果還有待市場檢驗,但是關(guān)于救市政策的爭議卻在政策出臺同時成為社會關(guān)注的焦點。
契稅補貼
對購房者買房決定影響不大
此次石家莊出臺救市政策中,明確凡個人購買市區(qū)內(nèi)二手住房、商品住房(含經(jīng)濟適用住房)并按時全額繳納契稅的,按契稅額的50%給予補貼。但是這個補貼幅度和其他城市比較起來還是比較小的,一般認為不足以刺激購房者。
據(jù)了解,石家莊執(zhí)行的契稅稅率為普通住房1.5%、非普通住房4%,按50%給予補貼,也就是購買普通住房獲得補貼是總房款的0.75%,購買非普通住房獲得補貼是總房款的2%。石家莊市今年5月剛剛調(diào)整了普通住房標準,目前石家莊市場銷售的商品住房,只要單套建筑面積小于140平方米基本都屬于普通住房,所以多數(shù)只可以獲得0.75%的補貼優(yōu)惠。
由于市場持續(xù)低迷,開發(fā)商的各種促銷優(yōu)惠幅度愈來愈大,房地產(chǎn)市場處于相對不穩(wěn)定的狀態(tài),而房價的些微變化就足以抵消甚至超過補貼的優(yōu)惠幅度。市民王先生上周末剛剛轉(zhuǎn)了省會的幾個樓盤,他向記者表示:“多數(shù)樓盤的優(yōu)惠都接近10%,而且售樓部依然門庭冷落,看來還有降價空間,所以補貼優(yōu)惠不會影響我繼續(xù)觀望。”
目前,石家莊二環(huán)以內(nèi)商品房均價都在4000元/平方米以上,一套90多平方米的房子要40多萬元。以一套房總價40萬元計算,契稅稅率為1.5%,按50%補貼,購買一套房子可以獲得3000元補貼;而如果房價有10%的優(yōu)惠幅度,一套房子可以少花4萬元左右。兩相比較,這點補貼對大多數(shù)購房者不具有吸引力。
不過,對于決定近期購房的市民來說,契稅50%的財政補貼還是會有一定促進作用。準備年底結(jié)婚的小吳說:“房價雖然還是很高,但為結(jié)婚用房也準備出手了,現(xiàn)在買房不但可以獲得幾千元的補貼,公積金貸款政策也放寬了,這兩方面對減輕購房壓力確實有一定幫助!
稅費減免
對減緩開發(fā)商資金壓力作用有限
“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行減半征收”,“城建收費可先按應(yīng)繳金額的30%繳納”,“有序控制土地供應(yīng)量”,“調(diào)整商品房預(yù)售許可審批條件”……
石家莊出臺的20條救市措施中,直接針對開發(fā)商的就有十幾條,包括稅費減免緩交、土地供應(yīng)控制、預(yù)售審批放寬等多個方面。有業(yè)內(nèi)人士表示,這些措施證明地方政府權(quán)限范圍內(nèi)可以采取的措施基本已經(jīng)用足,但因為地方政府總體調(diào)控權(quán)限較少,對緩解開發(fā)商的資金壓力作用有限。
“長期以來困擾企業(yè)的資金短缺問題,不會因此得到根本上的解決!笔仪f市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長李水源表示,新政對緩解開發(fā)商的資金壓力有一定作用,但僅是稅費的減免和緩交,對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)而言遠遠不夠。
香港太平洋國際顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍認為,開發(fā)商的資金難題不能指望幾個稅費減免就能解決!爸挥邪呀鹑谡吆投愂照叻砰_,才能從根本上激活房地產(chǎn)市場,但這些都是中央政府的職權(quán)范圍,地方政府無能為力。此外,第二套住房的首付比例、貸款利率等,都是影響房地產(chǎn)消費的關(guān)鍵因素,這些也不在地方政府的職權(quán)范圍!
政策風向
對市場信心影響值得關(guān)注
“不管怎么說,這對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是一個積極的信號。”李水源表示,這些新政對房地產(chǎn)業(yè)有積極的意義。
與行家眼中的“積極意義”相反,不少網(wǎng)友在得知救市措施的第一時間,就在論壇里爭先表達出質(zhì)疑,“救市措施,表面上看是對購房者和開發(fā)商兩方面同時給予優(yōu)惠,但事實是在緩解開發(fā)商資金壓力和市場低迷兩方面的困境,這樣指望開發(fā)商降價更難了。”
有市場分析人士認為,雖然有限的補貼優(yōu)惠不具吸引力,但是政策傳遞的信息還是值得關(guān)注。目前,購房者和開發(fā)商的博弈正在向有利于購房者的方面發(fā)展,開發(fā)商出于回籠資金的迫切需要給予的優(yōu)惠幅度越來越大,房價正在趨向理性回歸。這個時候政府出臺救市政策,必然影響市場博弈雙方的心理,購房者方面可能出現(xiàn)一定程度的分化,而開發(fā)商則會期待市場回暖從而放緩降價促銷的步伐。
和全國其他城市一樣,石家莊救市措施的出臺必然在不同利益群體間激起不同的反響。國內(nèi)一門戶網(wǎng)站發(fā)起的“房地產(chǎn)救市調(diào)查”就顯示,84%的網(wǎng)友反對救市,77%的網(wǎng)友認為最近兩年房價仍會下跌,88%的網(wǎng)友認為如果救市房地產(chǎn)商獲益最大。
地方政府的一系列救市政策,向市場傳遞了信心,表明政府鼓勵房地產(chǎn)市場自住類消費需求,但政策消化生效需要累積效應(yīng),短期內(nèi)難以刺激市場成交有效反彈。業(yè)內(nèi)專家指出,在房地產(chǎn)市場大的調(diào)整趨勢以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控基調(diào)尚未改變的情況下,地方政府救市的效果有限,消費者會更繼續(xù)觀望。目前房價仍處于高位,房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵是要處理好保持樓市發(fā)展和房價處于合理區(qū)間兩者之間的關(guān)系。(記者 張義杰)
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