房價下跌和房地產(chǎn)市場惡化，大多數(shù)人都認(rèn)為受損失的不過是發(fā)展商而已，因此將救市認(rèn)為是在救房地產(chǎn)商，以至于政府出臺任何有利于市場發(fā)展的政策都會被誤認(rèn)為是在救房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　以中國為例，全國的城鎮(zhèn)已經(jīng)建成的住宅約140億平方米，每年新建竣工的住房約6億-7億平方米。表面看，這6億-7億平方米的商品房價格下降影響的只是開發(fā)商的利潤或經(jīng)濟(jì)損失，實際造成的是140億平方米的存量資產(chǎn)財富效應(yīng)的下降。

　　有些人盲目地認(rèn)為只要是自住的住房價格下跌就不會有損失，這就和認(rèn)為長期持有股票，股票價格下跌不會有損失同樣愚蠢。

　　請看萬科的房價下跌時出現(xiàn)的退房要求與鬧事的人們，他們只想自住，那么房價下跌為什么要退房呢？不是自住的就沒有損失嗎？看來這個說法是解釋不通的。

　　中國擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的比例高達(dá)85%(尚不計算中國的農(nóng)村)，也就是說房價的波動首先影響的是中國城鎮(zhèn)的絕大多數(shù)家庭的財產(chǎn)價格，而不是僅影響開發(fā)商。

　　其次影響的是國家或城市擁有的國有土地價格，土地的出讓價格標(biāo)志著地區(qū)政府或人民擁有的土地財富。當(dāng)價格上升時，政府的收益增加且當(dāng)?shù)鼐用褚虼双@得的公共支出增加，變相增加了居民的消費能力和財富。而土地的價格下跌和流拍時，自然會影響到地方政府的收入與支付能力，轉(zhuǎn)而從減少這些公共開支上影響到居民的消費支出。

　　為什么大量的地方政府出臺了大量的救市政策？他們首先是在救自己，因為沒有了開發(fā)商這個群體將土地轉(zhuǎn)化為房屋產(chǎn)品、轉(zhuǎn)入為消費的流通，那么政府就無法實現(xiàn)土地的收益，無法實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的投入等城市建設(shè)與改造的公共支出。

　　其三，影響的是勞動就業(yè)。雖然我國從來不把農(nóng)民工計算在失業(yè)指標(biāo)中，但農(nóng)民工的勞動就業(yè)收入已是非農(nóng)之外的家庭主要現(xiàn)金來源，直接影響著收入的水平和消費的能力，而建筑就業(yè)中最大量的就是農(nóng)民工就業(yè)。

　　建筑業(yè)在中國GDP中的比重最大，占到了13%，也是單一行業(yè)中對GDP貢獻(xiàn)率最高的，這一行業(yè)產(chǎn)值的下降會直接影響到中國GDP的增長。

　　其四，影響的是銀行等金融系統(tǒng)。銀行會給各種與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)貸款，如果因房地產(chǎn)的下跌而影響到這些相關(guān)行業(yè)，就會產(chǎn)生還貸的風(fēng)險。如鋼材的價格會下跌，焦炭的價格會下跌，這些行業(yè)的虧損自然會造成還貸的困難。

　　銀行會給地方政府土地儲備與基礎(chǔ)建設(shè)貸款，而土地收入的減少會影響到這個政府的還貸能力，大量用房屋等固定資產(chǎn)抵押的貸款也同樣。

　　銀行會給個人消費貸款，房價的下跌中就有可能出現(xiàn)還貸的壓力與困難，還不上房貸，更還不了車貸等其他貸款了。

　　銀行會給開發(fā)商貸款，自然這些還貸能力要依賴于市場的發(fā)展了，尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子，而是爛尾樓。

　　其五，大約才是開發(fā)商損失。在房價下跌中那些低土地成本的房價也許仍有豐厚的利潤，但天價土地的成本就難以控制了，有盈有虧之中會有人活得很好，有人活得很艱難，但總會比失去住房的危險要小些。 (來源：新快報)

　　(作者系北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強)