房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)冬正在到來，杭州因萬科的率先降價行為成為打折賣房的風(fēng)暴中心。昨日(9月17日)，長江證券研究部將房地產(chǎn)行業(yè)投資策略研討會選址杭州，吸引了研究機構(gòu)和眾多房地產(chǎn)上市公司、基金經(jīng)理的參與。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示將收縮戰(zhàn)線準(zhǔn)備過冬。學(xué)者則認(rèn)為金融環(huán)境的改革與房地產(chǎn)密切相關(guān)，建議恢復(fù)金融市場常態(tài)。行業(yè)分析師給出的投資建議則是資金處于尷尬時代，長期“看好”，“中低配”是目前最好的選擇，尷尬時刻更要重新看待“保招金萬” 。

　　專家：金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài)

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌教授表示，金融改革對房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系密切。他的觀點得到與會者廣泛認(rèn)同。

　　顧云昌表示，2005年和2006年國內(nèi)房地產(chǎn)的銷售面積增長從百分之十幾上升到24.7%，2007年一年內(nèi)房價上漲17.5%，很大程度上是由于金融改革取得的突破，資本市場上股改的成功、銀行加快上市是兩個重要內(nèi)容。銀行上市融資后發(fā)放貸款增多，2007年出現(xiàn)地王，股市融資積極推動了房價。研究數(shù)據(jù)也證明，個人抵押貸款從百分之十幾增長到80%，今年則在政策控制下急劇下降。他表示本月將對有關(guān)部門提出建議：金融環(huán)境的改善是房地產(chǎn)環(huán)境改善的主要條件，當(dāng)前金融環(huán)境需要恢復(fù)常態(tài)，例如取消對第二套房的購買限制。

　　顧云昌認(rèn)為，目前對房地產(chǎn)行業(yè)的政策目標(biāo)應(yīng)該是：保穩(wěn)定、促成交、過好冬。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如何防止泡沫吹大和破裂是世界難題，泡沫曾經(jīng)出現(xiàn)在1991年的日本和1997年的香港、東南亞國家，目前也發(fā)生在金融制度完備的美國。對房地產(chǎn)業(yè)首先要促進(jìn)交易量、保穩(wěn)定，其次是穩(wěn)定預(yù)期，加大稅收和金融環(huán)境的建設(shè)。防止大起之后的大落、減少波動，穩(wěn)定發(fā)展。他建議開發(fā)企業(yè)要過好冬天有幾個方面的注意事項：保衛(wèi)資金鏈、尋求差異化、提高性價比，增強抵抗力。

　　企業(yè)：謹(jǐn)慎拿地收縮戰(zhàn)線

　　昨日不僅有杭州的房地產(chǎn)企業(yè)積極參與，還有保利地產(chǎn)和金地集團等公司高管參加會議，這些上市公司對于房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期大多謹(jǐn)慎。但也有濱江集團在前天剛剛拿到一個中標(biāo)的項目，董事長對未來房地產(chǎn)的發(fā)展表示樂觀。

　　廣宇集團的邵總介紹說，今年下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計還會跌，而這一低迷周期的持續(xù)時間預(yù)計在兩年左右。他說，今年杭州地區(qū)的實際價格下降幅度并不是很大，但交易量僅僅是去年的三分之一；全國市場去年漲得越多的地區(qū)今年跌得越多。萊茵置業(yè)的高管則表示，萊茵置業(yè)在上市之后將步伐邁向了長三角地區(qū)，目前看來可能走得早了點，去年沒有享受到杭州地區(qū)房價飛漲的好處，但是也在長三角其他地區(qū)打下了基礎(chǔ)，揚州地區(qū)甚至已經(jīng)成為代表項目。目前房價下調(diào)，對于二線城市的影響不是很大，公司的策略就是做最好的產(chǎn)品“過冬”。由于預(yù)期市場調(diào)整的幅度可能過頭，萊茵置業(yè)在今年1月份以后就沒有再拿地。

　　蘇寧環(huán)球的楊總表示，公司的戰(zhàn)略是選擇城市近郊、以中低價位、高性價比為主的產(chǎn)品，以區(qū)域戰(zhàn)略為主。近期該公司處于增發(fā)階段，但是出現(xiàn)股價倒掛現(xiàn)象，使得公司現(xiàn)金增發(fā)出現(xiàn)困難。目前公司也在積極籌劃股權(quán)激勵的事宜，預(yù)計將在增發(fā)后提出。

　　昨日與會的多家上市公司中，濱江集團最為樂觀。該公司前天剛剛中標(biāo)24.6億元的一塊地，對做區(qū)域性的地產(chǎn)龍頭具有信心。

　　金地集團的董秘郭總表示，公司在2007年9月之后就再沒有拿地，預(yù)計土地市場下跌還沒有開始，因此公司的策略是先留住現(xiàn)金，保持一定的安全邊際，預(yù)計明年中期會是一個比較合適的拿地時期。

　　投資：進(jìn)入尷尬時期

　　房地產(chǎn)市場的不景氣，直接反映在資本市場的股票價格上，金地集團的PB已經(jīng)低于1.08，甚至低于該公司在2005年5月的歷史最低股價3.7元時的PB——1.1。長江證券研究部的房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)投資進(jìn)入一個尷尬時期：政府“不救市”、外資“逃離”中國、城市化終結(jié)和人口紅利消失幾個宏觀背景之下，投資者需要關(guān)注數(shù)據(jù)背后的政策趨向，對城市和人口問題進(jìn)行再探討，并認(rèn)識到正確判斷行業(yè)底部的方法。

　　長江證券的宏觀策略研究員周金濤認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展要在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景下理解。從2007年開始，中國步入工業(yè)化轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期是從起飛到大眾消費時代的過渡階段，按照工業(yè)化的經(jīng)典過程，這一進(jìn)程大約持續(xù)20年時間，預(yù)期在2025年附近完成。他認(rèn)為在2015年之前，我國經(jīng)濟增長仍可持續(xù)，并將出現(xiàn)走向成熟階段的產(chǎn)業(yè)和城市化特征。長江證券的房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶介紹說，調(diào)查來看，目前是房地產(chǎn)購買的信心指數(shù)在向上，表明消費性價比漸漸合理，但企業(yè)家信心指數(shù)向下。通過有關(guān)“熱錢”數(shù)據(jù)的監(jiān)測，可以看出，今年上半年外資有離開現(xiàn)象。此外，在我國城市化率進(jìn)入40%-50%的區(qū)間后，城市化速率放慢，人口老齡化的速率加快，老齡女性對房地產(chǎn)的影響更大。

　　蘇雪晶認(rèn)為，判斷行業(yè)底部的方法是：通�？捶績r收入比，但實際上更有用的是土地市場。統(tǒng)計顯示，今年我國十幾個城市只完成了10%左右的用地計劃。由于土地出讓和新開工面積低迷，明年地方政府可能將出現(xiàn)政策財政赤字。對于土地市場的判斷，他認(rèn)為，如果明年上半年出現(xiàn)價格回落，但成交量上升，則標(biāo)志著行業(yè)底部的來臨。

　　對于“保招金萬”幾大房地產(chǎn)公司，各有不同的關(guān)注點和買點。長江證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)的土地儲備成關(guān)鍵，同時也存在管理能力、央企整合的不確定性。對招商地產(chǎn)來說，可關(guān)注增發(fā)的戰(zhàn)略意義。該公司有近60億元的銷售收入，是具有轉(zhuǎn)折意義的一年，值得關(guān)注。金地集團的收入分布非常合理，在長三角區(qū)域的市場占比較高，具有銷售優(yōu)勢，上半年低于市場預(yù)期的銷售，未來如何演變值得關(guān)注。萬科的買點則可能在明年出現(xiàn)。在目前銷售情況下，下半年要達(dá)到600億元的銷售才能保證明年不出現(xiàn)負(fù)增長。(朱茵)