日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，收縮房貸資金。這將加速房地產(chǎn)業(yè)洗牌時代的到來。

　　房地產(chǎn)公司近期發(fā)布的中報(bào)顯示，2008年上半年，當(dāng)一部分龍頭企業(yè)業(yè)績創(chuàng)下新高的同時，另外一部分企業(yè)的利潤卻在大幅下滑。房地產(chǎn)從一個幾乎“齊步走”的行業(yè)逐漸走向了分化。這是否意味著房地產(chǎn)業(yè)洗牌時代的真正到來？

　　市場競爭的必然結(jié)果

　　從剛剛發(fā)布的中報(bào)來看，萬科、保利、中航等房地產(chǎn)公司保持了良好的業(yè)績，而首創(chuàng)置業(yè)、中糧地產(chǎn)、金融街等公司則業(yè)績受挫。

　　“這是市場競爭的必然結(jié)果�！焙暝醋C券房地產(chǎn)業(yè)分析師楊國華在談到房地產(chǎn)公司業(yè)績分化時，直截了當(dāng)?shù)卣f。受到加息、信貸緊縮和二套房貸等宏觀政策，以及鋼材等原材料成本上漲的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商的昔日好時光一去不復(fù)返。很多公司去年年初高價(jià)拿地造成了現(xiàn)在的被動局面。拿地成本高，房價(jià)下跌，利潤被擠掉，拉開差距成為必然。

　　中國社會科學(xué)院城市中心副研究員婁偉認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀正是與國際接軌的表現(xiàn)。過去幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場不規(guī)范，行業(yè)暴利驅(qū)使很多公司進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在，利潤逐漸走低，再加上沒有過去利好政策的支持，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整階段。

　　由于房地產(chǎn)銷售是持續(xù)的、順次推進(jìn)的，所以大公司業(yè)績波動小，呈現(xiàn)平滑曲線。如，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)榻?jīng)營重點(diǎn)，業(yè)務(wù)遍及全國，東方不亮西方亮，不至于全線下滑，所以還能保持比較平均的銷售水平。而中小公司本身項(xiàng)目較少，融資渠道單一，一旦銷售不好，現(xiàn)金不能及時回籠，就會造成資金鏈斷裂，并逐步被淘汰，而資金雄厚、實(shí)力較強(qiáng)的大公司由此卻迎來了新的發(fā)展契機(jī)。

　　值得注意的是，今年房地產(chǎn)公司半年報(bào)的業(yè)績或許還不能完全反映問題，因?yàn)闃I(yè)績是對預(yù)收賬款的結(jié)算，所以剛剛發(fā)布的半年報(bào)顯示的業(yè)績很大程度上就是對去年銷售情況的反映。

　　業(yè)績分化另有其因

　　同樣是業(yè)績分化，但是情況卻不盡一致。一部分是龍頭公司和中小公司之間的業(yè)績分化，另一部分則是大公司之間的業(yè)績分化，對于后者自然應(yīng)該另當(dāng)別論。

　　“定位區(qū)別造成了業(yè)績差異。”天相投資顧問有限公司房地產(chǎn)業(yè)分析師張旭明認(rèn)為這是首要原因。

　　他認(rèn)為，保利、萬科能保持較好的業(yè)績就是因?yàn)樗麄兊亩ㄎ痪哂忻黠@優(yōu)勢。萬科定位在70平米的面向中薪階層的戶型，保利定位在120平米的面向中高端客戶的戶型。這些往往是自住性住房和改善性住房，剛性需求大，盡管銷售增長不多，但是項(xiàng)目競爭力強(qiáng)，市場甚至還在擴(kuò)大。中報(bào)顯示，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長55.5%和23.6%。市場份額則由2007年上半年的1.9%增長到了今年上半年的2.7%。

　　招商地產(chǎn)雖然也定位在中高端，銷售別墅和高檔公寓，但是主要側(cè)重于后者。別墅比較特殊，是奢侈品，具有稀缺性，購買者注重的是品質(zhì)而不是價(jià)位，所以，在目前全國房地產(chǎn)都走低的情況下，別墅的房價(jià)甚至在逆勢而漲。但是高檔公寓則不同，購買高檔公寓的消費(fèi)者主要目的是投資，所以其觀望性更強(qiáng)。所以，招商地產(chǎn)今年上半年凈利潤僅為2.18億元，同比下降47.58%，凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))為2.74%，同比減少6.91個百分點(diǎn)。

　　總體來講，定位在兩端(經(jīng)濟(jì)適用房和高檔公寓)的房產(chǎn)公司，他們面對的消費(fèi)人群觀望性強(qiáng)，因此，樓房被擱置，銷售面積減少，業(yè)績下滑。

　　張旭明還認(rèn)為，那些對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀反應(yīng)迅速的公司獲得了主動權(quán)，保持了較好業(yè)績。由于房地產(chǎn)業(yè)是個資金高密集型行業(yè)，對現(xiàn)金流和負(fù)債率非常敏感。萬科“春江水暖鴨先知”，率先降價(jià)，實(shí)行促銷，這實(shí)際上就把握住了市場的主導(dǎo)權(quán)。他說：“萬科秉持現(xiàn)金為王的理念，通過降價(jià)，帶動了銷售面積的增加。雖然毛利率下降，但是資金周轉(zhuǎn)率卻在上升，收入上升，最后凈利潤也在增加。”

　　婁偉認(rèn)為，除了以上因素，不排除有些大型房地產(chǎn)公司在投資策略、投資方向上沒有把握好，以至于業(yè)績下滑。

　　洗牌或未真正到來

　　降價(jià)潮是否意味著房地產(chǎn)業(yè)洗牌時代的到來？

　　張旭明認(rèn)為，主要要看這幾個方面。第一，毛利率是否下降到了25%左右。只有超額利潤消失，才能實(shí)現(xiàn)完全競爭，直到這時候，房地產(chǎn)業(yè)洗牌才真正來臨。而目前房地產(chǎn)公司的毛利率依然在40%左右，因此，還有調(diào)整空間。第二，退出該行業(yè)的公司是否達(dá)到了一定的數(shù)目，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰。張旭明認(rèn)為，盡管受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，下半年房地產(chǎn)公司的業(yè)績可能繼續(xù)下調(diào)，但是，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整還需要時間。因?yàn)閺哪壳翱磥�，大部分地產(chǎn)公司由于過去積累較多，在短時間內(nèi)還不會出局。

　　楊國華也認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來�！氨M管房地產(chǎn)業(yè)開始了分化，但是現(xiàn)在還不明顯，房地產(chǎn)公司之間的整合也還未出現(xiàn)�！彼�認(rèn)為，目前的狀況只能說明，我國房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來。

　　張旭明認(rèn)為，為了渡過下半年的“寒冬”，要從開發(fā)進(jìn)度和產(chǎn)品銷售兩方面著手。他說，房地產(chǎn)商在今年下半年要掌握適當(dāng)?shù)拈_發(fā)進(jìn)度，減少投入資金。事實(shí)上，部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在縮小規(guī)模了。上半年，土地流拍就是一種表現(xiàn)，開發(fā)商們拿地謹(jǐn)慎，開始嚴(yán)格考慮成本問題，如果拿地價(jià)格高，最終將擠壓利潤空間。另外，要增加銷售，提高回款速度，保證資金暢通。今年上半年，部分房地產(chǎn)公司紛紛發(fā)行公司債，其實(shí)就是在為下一步的開發(fā)儲備資金。由于房地產(chǎn)業(yè)看漲不看跌，如果價(jià)格下降，人們反而會繼續(xù)觀望，遲遲不愿出手。因此，如何促銷就考驗(yàn)著商家的智慧。婁偉也認(rèn)為，在目前整個經(jīng)濟(jì)下行過程中，應(yīng)當(dāng)適度采用促銷策略。只有刺激市場需求，把產(chǎn)品賣出去，才能為今后的發(fā)展保存實(shí)力。(記者 羅晶晶)