舉世矚目的北京奧運(yùn)會(huì)落下帷幕，奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長(zhǎng)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來(lái)樓市走向的重要“時(shí)間窗”。當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動(dòng)向。

　　外資“抄底”拿地　熱情有增無(wú)減

　　全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長(zhǎng)1.59%，較去年同期大幅度下降，其中長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國(guó)水平。一些地區(qū)土地流標(biāo)、流拍達(dá)10%以上。

　　鄭州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)調(diào)查表明，受資金緊張、市場(chǎng)前景預(yù)期影響，這些企業(yè)上半年新購(gòu)置土地面積減少的有23家，占46%，而僅有12%的企業(yè)新購(gòu)置土地面積有所增加。

　　盡管各個(gè)城市地價(jià)和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無(wú)減。中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性，是眾多外資基金投資的實(shí)質(zhì)所在。

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國(guó)SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國(guó)基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價(jià)格達(dá)40多億元。

　　美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國(guó)二線城市的投資前景很不錯(cuò)。目前公司在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)�！�

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房森林別墅110套高級(jí)獨(dú)棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路8號(hào)西苑項(xiàng)目……

　　日前，由德國(guó)LTK設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫(kù)等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國(guó)機(jī)構(gòu)洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入越來(lái)越深。

　　在一浪高過一浪的物業(yè)收購(gòu)熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。

　　“外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因是看重這個(gè)新興市場(chǎng)具備的投資吸引力�！鄙虾Ｎ搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備良好的市場(chǎng)環(huán)境和豐富的投資機(jī)會(huì)，能夠滿足投資者市場(chǎng)擴(kuò)張的策略需要。同時(shí)，隨著政策環(huán)境的改善和市場(chǎng)成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸清晰可控。

　　以上海五合智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)650億元，增長(zhǎng)64.8%，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國(guó)樓市。

　　中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍說(shuō)，今明兩年，外資關(guān)注的重點(diǎn)依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購(gòu)買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

　　一些專家指出，國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制并沒有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向。如關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作等。

　　成交量萎縮 開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢(shì)

　　7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數(shù)降至近兩年來(lái)最低。北京房?jī)r(jià)的漲幅同比也回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低漲幅。

　　有專家認(rèn)為，目前不少具有真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)者仍在觀望，奧運(yùn)會(huì)后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢(shì)趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無(wú)起色，這將對(duì)一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。

　　數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬(wàn)元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)20余家，最高的欠稅達(dá)3559萬(wàn)元。

　　無(wú)獨(dú)有偶，5月份，上海財(cái)稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬(wàn)元級(jí)以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約40%。

　　人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會(huì)頻現(xiàn)欠稅榜呢？