目前，深圳的銀行和開發(fā)商已然結(jié)成利益體共同體，開發(fā)商資金面很有可能獲得實質(zhì)性緩解，甚至在投機資金的推波助瀾下，讓房價拐頭向上。而最終因此受損的，或?qū)⑹侨珖�面對畸高房價無奈感嘆的普通公眾。

　　在樓市冷暖交替中，深圳的房價經(jīng)歷了一輪暴漲暴跌：這個曾經(jīng)位居全國房價漲幅榜冠軍的城市，如今成了跌幅榜的冠軍。然而，就在深圳樓價進入下降通道的時候，據(jù)昨日央視報道，有關部門針對“第二套住房”的限制政策已經(jīng)有所松動。深圳的建行、工行、農(nóng)行、中行都放松了對央行關于第二套房貸款規(guī)定的執(zhí)行，變相為購房者提供優(yōu)惠，購房者仍可以享受第一套房的低首付比例和優(yōu)惠利率。

　　深圳房價由暴漲轉(zhuǎn)而暴跌的現(xiàn)象，絕非個案。這一現(xiàn)象在本質(zhì)上表明，之前各項房產(chǎn)調(diào)控政策累積效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)；而在現(xiàn)實上，這些政策也給其他尚未出現(xiàn)價格明顯下跌的開發(fā)商構成了市場壓力，讓房價實質(zhì)性松動不再是幻想。然而，就全國而言，房地產(chǎn)市場這一積極變化才剛剛開始，市場趨勢的反復依舊存在。因此，相關管理部門必須對任何有可能惡化市場趨勢的違規(guī)行為予以高度警惕，并及時查處。

　　這樣的不良苗頭正在深圳出現(xiàn)，“第二套住房”政策的松動極有可能改變房地產(chǎn)市場供求雙方的實力對比，從而讓市場趨勢發(fā)生不利于理性購房者的逆轉(zhuǎn)。

　　央行主導的“第二套住房”政策針對性非常明確，就是要打擊以投機炒作為目的的購房需求，而這也正是非理性推高房價的最重要原因。以深圳為例，2007年深圳房價從1月份的每平方米萬元出頭，一路飆升至最高近18000元每平方米。而據(jù)深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，該市領到產(chǎn)權證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的比例高達30.31%。這表明，深圳住房市場轉(zhuǎn)手速度很快，而投資和投機的購房行為直接推高了房價。也正是因此，在“第二套住房”等限制投機購房政策接踵出臺后，深圳房價開始逐步回落。

　　然而，由此而導致的房價回落基礎其實并不穩(wěn)固。房地產(chǎn)市場真正博弈的主體是開發(fā)商和購房者，而非投機客與自住需求者。房價下跌的真正原因也并非是投機客被政策限制，而是開發(fā)商資金鏈條的緊繃。

　　事實上，基于價格主動權的考慮，開發(fā)商永遠不會主動降低房價，這也正是全國其他地方更多出現(xiàn)“買房送車位”之類促銷，但罕見實質(zhì)性降價的原因。就此而言，無論是限制投機炒作，還是銀行貸款收緊，甚至是土地政策監(jiān)管嚴格化等，這些措施的實際作用都是收緊了開發(fā)商的資金鏈條。只是在深圳，由于地緣位置、社會結(jié)構等特殊原因，導致投機炒作的比例較之全國其他地方更高，因此，“第二套住房”政策可謂是擊中了開發(fā)商的軟肋。正是由于資金問題，才最終導致深圳開發(fā)商不得不大幅度降低房價。

　　依據(jù)這樣的邏輯，我們再來解讀深圳“第二套住房”政策松動的問題，其背后隱含的市場信號相當嚴峻。深圳房價的波動已然是全國房價趨勢的標桿，而“第二套住房”政策的執(zhí)行狀況將透過開發(fā)商資金的松緊，決定其房價的未來走勢。從目前市場情況看，深圳的銀行和開發(fā)商已然結(jié)成利益體共同體，開發(fā)商資金面很有可能獲得實質(zhì)性緩解，甚至在投機資金的推波助瀾下，讓房價拐頭向上。而最終因此受損的，或?qū)⑹侨珖�面對畸高房價無奈感嘆的普通公眾。

　　這一市場跡象其實已經(jīng)非常明顯。在持續(xù)下跌之后，5月份深圳房價開始出現(xiàn)放量反彈，當月房價環(huán)比上漲約7%；商品住宅銷售面積大幅上漲了370%。可見，市場已經(jīng)發(fā)出了明確逆轉(zhuǎn)政策導向的信號，未來房產(chǎn)調(diào)控政策落實的力度和狀況將面臨著嚴峻考驗。

　　(上海學者 馬紅漫)