“社區(qū)無小事”，隨著城市生活的話題中心日益向社區(qū)轉移，以及《物權法》的正式實施，發(fā)生在社區(qū)里的“小事”也越來越受到關注。2004年11月生效的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱“規(guī)定”)，作為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為的主要地方法規(guī)，有時難以應對社區(qū)中出現的新情況。昨天，在兩會現場，就有代表就社區(qū)內的各種疑難雜癥“開方”。

　　“規(guī)定”是指導和規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據，由于目前部分內容上的“落伍”，在規(guī)范這些新問題的時候卻有些力不從心。為此，市人大代表錢麗萍在經過詳細調研后提出了《關于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的議案》，為制止群租、規(guī)范業(yè)委會以及管理車位等幾大問題尋求解決之道。

　　制止群租、“居改非”可考慮“代執(zhí)行”

　　指向問題：據統(tǒng)計，去年全市整治群租5300多戶，整治率超過了50%。雖然政府部門不斷加強力度，但對于防止群租返潮以及如何根治等問題，政府主管部門往往面臨“人手少，來不及執(zhí)法”的難題。

　　對于這一問題，錢麗萍表示，可以考慮引入國外的“代執(zhí)行”制度。

　　也就是說，先由行政主管部門進行認定，業(yè)主不復議、不訴訟或是復議、訴訟后被駁回，政府主管部門可以委托物業(yè)公司或其他專業(yè)工程公司代為執(zhí)行，相應的費用由該戶業(yè)主自行承擔，“代執(zhí)行”的執(zhí)行機關不一定是物業(yè)公司，也可以是政府認可的其他公司，比如施工單位。與此同時，對行政執(zhí)法規(guī)定“有效期”，避免“懶政”情況的出現。

　　“目前小區(qū)出現的群租問題已有一定普遍性�！倍鴮τ谌鹤獾冗`反業(yè)主(臨時)公約的現象，應對物業(yè)管理公司可以提出訴訟作出相應規(guī)定，以便在業(yè)委會、業(yè)主大會尚不能有效發(fā)揮作用的情況下，有效制止群租。

　　[相關部門看議案]

　　-市規(guī)劃局有關負責人：其實，在《物權法》出臺后，解決群租問題可憑侵犯相鄰權提起民事訴訟。

　　成立業(yè)委會可引入“第三方”

　　指向問題：部分小區(qū)業(yè)委會誕生時的先天不足，往往為日后衍生出重重問題埋下隱患。比如由于個別人員操縱從而導致業(yè)委會、業(yè)主大會成立過程中的不公正、不公開的情況；業(yè)主大會表決事項往往不能送達業(yè)主，從而導致決議無法通過等情況。

　　對于上述問題，錢麗萍在議案中提出“可以引入第三方，通過社會中介組織來協(xié)助業(yè)委會的成立”，比如聘請專業(yè)公司或律師，以便在成立過程中及時“借腦”。

　　另外，為便于聯系，物業(yè)管理條例應該規(guī)定業(yè)主在購房時向開發(fā)商或物業(yè)公司明確自己的詳細通信地址，同時作為配合條款，還可賦予業(yè)委會采用網絡、報紙、電視、小區(qū)公告等多種形式進行送達，對于送達后仍不表態(tài)的業(yè)主，可視為同意或同意大多數業(yè)主的意見。

　　[相關部門看議案]

　　-市人大代表、普陀區(qū)房屋土地管理局曹楊新村房地辦事處主任鮑吾英：引入“第三方”將面臨成本和責任的承擔問題。業(yè)委會的成立仍需要一級政府部門來監(jiān)督指導，而一些專業(yè)性比較強的事項，比如維修資金的審計，可以求助于第三方。 (記者吳飛 周夏瑩)