地價(jià)的下跌是房價(jià)步入下跌周期的開始,而住房保障體系的完善可能加速房價(jià)下跌周期形態(tài)的完成。開發(fā)商等市場主體,應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化,順應(yīng)大勢,及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營策略。
1月24日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了2007年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù),經(jīng)初步核算,2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲了7.6%,漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從表面上來看,房價(jià)仍在上漲。但是,有關(guān)部門發(fā)布的房價(jià)漲幅數(shù)據(jù)遺漏了交易量急劇萎縮的現(xiàn)實(shí)——國家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計(jì),無法反映具體的交易量。從去年9月份開始,我國房地產(chǎn)市場交易量就在迅速下降,一些炒房者有房賣不出去,這正顯示出住房這一大宗商品的投資弱點(diǎn):變現(xiàn)難!
房價(jià)正在開始步入下跌周期。就在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2007年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的前一天,備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓:鐵獅門房地產(chǎn)基金以底價(jià)67.5億元、折合樓板價(jià)(出讓總價(jià)/總建筑面積)僅為7502元/平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)不僅震驚了上海業(yè)內(nèi),使全國的地產(chǎn)商也受到不小的震撼。去年12月,上海某媒體作了如下報(bào)道:位于上海市楊浦區(qū)北端的新江灣城F地塊,業(yè)內(nèi)人士估計(jì)成交價(jià)格約在180億元左右,將有望改寫全國最貴地價(jià)紀(jì)錄。
從180億到67.5億元,這無疑是一次地價(jià)的大跳水。如果從另一組數(shù)據(jù)來對比,可能更為直觀。2007年11月8日,楊浦區(qū)新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)公司收入囊中。該地塊出讓總價(jià)為13.01億元,相當(dāng)于樓板價(jià)2萬元/平方米。如今地價(jià)已從2萬元/平方米驟降到7502元/平方米,這僅僅發(fā)生在兩個(gè)月之后!
不可否認(rèn),這次土地拍賣有門檻抬高的因素,但即使剔除這一點(diǎn),地價(jià)的下跌速度之快依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場的預(yù)期。并且,這種情況并非僅在上海才出現(xiàn)。1月7日,北京市國土局公布了通州區(qū)三塊地的成交結(jié)果,最低樓面地價(jià)僅309元/平方米,這一創(chuàng)下北京新低的成交均價(jià)傳遞出來的信息同樣令業(yè)內(nèi)震驚。除此之外,去年最火熱的“地王”這個(gè)詞也在漸漸淡出人們的視野。
地價(jià)下跌是一個(gè)重要信號(hào)。此前,業(yè)內(nèi)不少人之所以對房價(jià)保持堅(jiān)挺抱以信心,主要是以地價(jià)的堅(jiān)挺為依據(jù)的!暗赝酢钡牟粩嘤楷F(xiàn)所營造出來的面粉價(jià)格貴于面包價(jià)的現(xiàn)象,的確加大了人們對未來房價(jià)將持續(xù)上漲的預(yù)期。然而,經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展史用無數(shù)實(shí)例告訴我們,面粉比面包貴的現(xiàn)象是不可能長久的。誠如萬科董事局主席王石在接受央視采訪時(shí)所說:“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)!
事實(shí)上,面粉價(jià)格高于面包價(jià)格本身就已經(jīng)為房價(jià)的下跌埋下了隱患。這一點(diǎn)從房價(jià)的運(yùn)行周期中可以清晰地看出來。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有一定的周期性,住房作為經(jīng)濟(jì)體中的一個(gè)組成部分,它的走勢同樣存在著周期性特征。這一點(diǎn)是難以改變的。在過去的10年中,我國的房價(jià)處在一個(gè)上漲周期中,那么,這一上行軌道是否發(fā)生了變化呢?就房地產(chǎn)市場而言,當(dāng)房價(jià)從上漲軌道步入下跌軌道的時(shí)候,它一般會(huì)呈現(xiàn)出如下征兆:
其一,房價(jià)持續(xù)多年上漲,在上漲周期末期,房價(jià)上漲突然加速,漲速之快到了令人目不暇接的地步。購房者難以承受,民生壓力日益累積,民眾的不滿上升。其二,投機(jī)者日益增多,從房價(jià)的推波助瀾者變成購房的主體。其三,地價(jià)瘋狂上漲,樓板價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊的房價(jià),即面粉價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過面包價(jià)格,進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲。其四,由于房價(jià)持續(xù)快速上漲損害民生、累積泡沫,政府從民生和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度考慮,不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)整政策。尤其是促使銀行提高貸款利率和首付,嚴(yán)厲抑制炒房等行為。并且,政府加大對社會(huì)保障性住房的投資力度。
對比之下不難發(fā)現(xiàn),這些特征完全符合我國房價(jià)的走勢。2007年,深圳市房價(jià)半年的漲幅就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了50%,其中,大部分是投機(jī)性購房,而且,“地王”在全國各地密集涌現(xiàn)。國家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策,并加大了實(shí)施住房保障的力度。
因此,從房價(jià)的運(yùn)行周期來看,地價(jià)的下跌乃是房價(jià)步入下跌周期的開始。它同樣要經(jīng)過兩個(gè)階段:第一個(gè)階段,地價(jià)快速下降,一直降到低于周邊房價(jià)的程度,即面粉價(jià)格首先低于面包的價(jià)格。第二個(gè)階段,地價(jià)下跌帶動(dòng)周邊房價(jià)的下跌,進(jìn)而,為地價(jià)的下跌騰出更大的空間,在此壓力之下,地價(jià)進(jìn)一步下跌。這兩個(gè)階段相互交替,構(gòu)成一個(gè)個(gè)小的循環(huán)。之后,地價(jià)回歸到它本來的價(jià)值,房價(jià)也自動(dòng)擠壓掉其中的泡沫,逐漸在調(diào)整過程中探底、趨穩(wěn),等這一周期走完,再逐漸步入下一個(gè)周期。
一些開發(fā)商希望抵抗這個(gè)周期,而經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們,一些內(nèi)在的調(diào)整沖動(dòng)必須經(jīng)過釋放,這種力量是很難抗拒得了的。以地價(jià)為例,那些前期以高于面包的價(jià)格拿下地塊的開發(fā)商,他們能囤積土地不開發(fā)以抵御地價(jià)的下跌,等待下一個(gè)周期的到來嗎?不能。我國法律明確規(guī)定,土地閑置滿兩年將依法無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。即使沒有這些規(guī)定,在房價(jià)步入下跌軌道的時(shí)候,囤積土地的成本也是非常高的。別的不說,僅幾十億元的資金利息是多少?損失掉的機(jī)會(huì)成本又將是多少?
地價(jià)的下跌是房價(jià)步入下跌周期的開始,而住房保障體系的完善可能加速房價(jià)下跌周期形態(tài)的完成。從溫家寶總理和建設(shè)部高級(jí)官員最近的講話來看,將中等收入者納入住房保障體系已經(jīng)沒有任何懸念,這無疑將大大減少對市場化的商品房的需求量,進(jìn)一步拉低房價(jià)。開發(fā)商等市場主體,應(yīng)該正確看待住房市場發(fā)生的這些變化,順應(yīng)大勢,及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營策略,而不是采取對抗的心態(tài),繼續(xù)囤積居奇,哄抬房價(jià),惡化民生。那樣最終只會(huì)損及自身利益。
(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財(cái)經(jīng)專欄作家)
請 您 評 論 查看評論 進(jìn)入社區(qū)
本評論觀點(diǎn)只代表網(wǎng)友個(gè)人觀點(diǎn),不代表中國新聞網(wǎng)立場。
|
圖片報(bào)道 | 更多>> |
|