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多家地產(chǎn)研究機構(gòu)看樓市:觀望期仍將持續(xù)數(shù)月

2008年01月24日 14:32 來源:深圳商報 發(fā)表評論

  近日,多家知名地產(chǎn)研究機構(gòu)出爐了2007年的深圳樓市分析報告。對于去年的全市二手房市場,這些報告不約而同地使用了“冰火兩重天”來形容,認為2007年上半年二手住宅價格連續(xù)飆升,升幅一度超過60%;而到2007年下半年,市場進入觀望期。多家機構(gòu)認為,今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現(xiàn),樓市觀望期將持續(xù)數(shù)月。

  成交總量微降2%

  根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心提供的成交數(shù)據(jù)估算,2007年全市二手住宅成交約8.2萬套,成交面積721.83萬平方米,與前一年度基本持平,僅有2.35%的微小降幅。

  細分到各個月度,2007年的二手房成交量充分顯示出各方的博弈結(jié)果。去年3月,二手樓投資熱情開始爆發(fā),二級市場的需求轉(zhuǎn)移至三級市場,直接導(dǎo)致第二季度的二手樓成交持續(xù)高位運行,每月成交量基本維持在100萬平方米以上。此時,二手房追漲氣氛顯現(xiàn),主要以投資需求為主,自住需求被大量擠出。

  但從去年7月開始,各項抑制房價和投資需求的政策出臺,成交量迅速跌落,并在8月跌到低谷。在此后長達半年的時間里,市場觀望氣氛濃厚,投資客逐漸撤離,自住需求者由于房價僵持難,下入市又非常緩慢,市場并未顯現(xiàn)回暖趨勢,成交量一直處于低位運行,每月成交量均在30萬平方米以下,市場進入盤整期。

  成交均價同比漲五成

  全市二手住宅價格方面,由于在去年上半年升幅過快,即使受下半年調(diào)控政策影響,全年的成交均價仍達到12729元/ 平方米,同比增長51%。分析人士認為,如此高的增幅一部分來自于房價的真實增長,更主要原因是2007年上半年的炒作行為所形成的追漲導(dǎo)致。

  中原地產(chǎn)深港研究中心的分析數(shù)據(jù)顯示,去年1至7月,全市二手住宅價格節(jié)節(jié)攀升,到7月份時已實現(xiàn)均價15177元/平方米,較年初每平方米增長了4636元,增幅驚人。8月之后,價格上升趨勢終于止步,并經(jīng)過幾個月的連續(xù)調(diào)整,出現(xiàn)回落,去年第四季度的成交均價環(huán)比下跌約一成。

  租金回報率維持4%

  受二手房買賣市場影響,住宅租賃市場也出現(xiàn)波動。世華地產(chǎn)市場研究中心的分析報告指出,全市租金水平2007年呈上漲趨勢,由年初的每月每平方米33.9元上漲到年末的每月每平方米36.1元,漲幅為6.5%。

  不過,租金回報率略有下降,去年僅在4%左右波動,而2006年時這一數(shù)字還是5%。報告分析,主要原因是2007年二手房買賣成交價上漲幅度,遠遠高于租金上漲幅度。

  觀望期仍將持續(xù)數(shù)月

  市場人士指出,由于去年租金回報率下降,租金難以支撐月供,手上持有多套物業(yè)的投資客今年會在銀行加息的背景下倍感資金壓力。預(yù)計今年上半年將會有更多的投資客拋盤套現(xiàn),每月新增供應(yīng)量估計仍會在高位運行,預(yù)計今年累計新增供應(yīng)量將比去年增長兩成左右。

  但成交上仍不會太明朗。分析人士告訴記者,雖然今年的信貸額度問題已經(jīng)解決,但預(yù)計觀望期仍將持續(xù)3至4個月,成交量仍將低位運行。伴隨著市場投資客逐漸撤離和價格調(diào)整,預(yù)計2008年第二季度會有自住客陸續(xù)入市,成交量也將平穩(wěn)上升,但不會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。據(jù)預(yù)測,今年的二手房成交將以自住需求為主,預(yù)計全年成交總量將達650萬平方米,較去年下跌一成左右。(李緯娜 董超文)

編輯:王菲】
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