作為《物權(quán)法》實(shí)施后昆明市第一個(gè)“自治”小區(qū)，白龍路人與自然小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的“自治”正在陷入尷尬狀態(tài)：老物業(yè)沒(méi)走，新物業(yè)也進(jìn)不來(lái)。(12月21日《生活新報(bào)》)

　　業(yè)委會(huì)與老物管僵持，自治權(quán)與老物管的所謂30多萬(wàn)元債權(quán)對(duì)壘，這是典型的近乎黑色幽默的物業(yè)自治現(xiàn)實(shí)。之所以稱(chēng)其典型或黑色幽默，倒不是因該事件本身性質(zhì)有多惡劣、所涉及金額有多大，而是因其觸及了多數(shù)人最想捍衛(wèi)可實(shí)踐中卻很難捍衛(wèi)的物權(quán)法治禁區(qū)或原則：除非法定，否則物權(quán)不受挑戰(zhàn)。而這其中，自然包括債權(quán)。

　　在白龍路人與自然小區(qū)業(yè)委會(huì)與老物業(yè)恒基物業(yè)的爭(zhēng)議中，恒基物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)委會(huì)要其撤離的一個(gè)重要事由，就是部分業(yè)主尚欠其30多萬(wàn)元的物管費(fèi)，表示走人可以，但業(yè)主所欠的錢(qián)應(yīng)該“交清”。這似乎也有些道理。不過(guò)，部分業(yè)主所欠的物管費(fèi)屬于“債權(quán)”，而業(yè)委會(huì)賴(lài)以要老物業(yè)撤離是直接來(lái)源于業(yè)主的“物權(quán)”，根據(jù)上面提及的物權(quán)高于債權(quán)的物權(quán)法治原則，老物業(yè)的抗辯事由實(shí)際上站不住腳。

　　換言之，業(yè)主更換物業(yè)，是《物權(quán)法》及《物業(yè)條例》所賦予給業(yè)主的基本自治物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。這就是說(shuō)，除非物權(quán)法另有規(guī)定，否則業(yè)主的這項(xiàng)物權(quán)是絕對(duì)的，不受一般債權(quán)的挑戰(zhàn)。

　　因此，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，一個(gè)合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤離小區(qū)，然后通過(guò)司法訴訟主張債權(quán)，而不是冀圖用法律位階比“物權(quán)”低得多的“債權(quán)”去抗辯之。

　　□李季先(北京 律師)