2007年12月03日 星期一
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房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時限性 風(fēng)險亟需審視
2007年12月03日 09:00 來源:中國證券報

  從美國次級房貸危機的教訓(xùn)來看,我們不應(yīng)把個人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而應(yīng)當(dāng)視為一種潛在風(fēng)險較高的貸款,只不過這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。

  目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快,存在明顯的非理性因素,商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險顯著增加,這主要表現(xiàn)在:房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時限性,虛假信用按揭屢禁不止,商業(yè)銀行缺乏避險工具,房價下跌風(fēng)險開始累積等幾個方面。

  目前我國房地產(chǎn)市場的火爆是有目共睹的。近年來,房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項目來極力拓展,導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴大。在央行不斷提高利率,房價上漲持續(xù)超過購房者的承受能力時,違約現(xiàn)象就容易發(fā)生。到時,最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車之鑒,值得我國商業(yè)銀行重新審視房貸的風(fēng)險問題。

  目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快,存在明顯的非理性因素,商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險顯著增加。

  一是房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時限性。商業(yè)銀行把個人住房貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來對待,但實際上,當(dāng)美國這種神話破滅時,居民按揭貸款的潛在風(fēng)險就暴露無遺。其實這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性也是有時限的。特別是在利率進入上升通道時期。近期美國次級住房抵押貸款市場爆發(fā)的危機,就警示了我們這一點。從2004年6月到2006年7月,美國聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%,最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%。低收入次級房貸者由于利率提升,沒有能力支付次級房貸本息而違約不斷,所購房屋被抵押貸款公司收回,美國次級抵押貸款危機開始蔓延。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不到十年,其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元,加以公積金住房貸款4000多億元,已經(jīng)超過了3萬億元。目前,中國已經(jīng)進入加息周期,雖現(xiàn)在還難以同美聯(lián)儲兩年連續(xù)升息17次相比,但也足以引起商業(yè)銀行警惕。

  二是虛假信用按揭屢禁不止。據(jù)了解,國內(nèi)銀行的房貸不良貸款,其中約有80%因虛假按揭而引起,是商業(yè)銀行風(fēng)險控制薄弱導(dǎo)致的,這也正是我國的房貸風(fēng)險所在。近幾年,各家國有商業(yè)銀行都在遭遇個人房貸違約行為。而最尷尬的就是,即使法院判了違約者敗訴,但最后也不一定能執(zhí)行到位。由于我國沒有建立起個人信用,所以只要有有關(guān)機關(guān)證明就能夠從銀行獲得貸款。既然人人都能開出工資收入證明,都能夠從銀行獲得住房按揭貸款,那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。我國的住房抵押貸款市場雖然沒有次級抵押貸款之分,但對一些按揭貸款者來說,估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有,風(fēng)險不可小視。

  三是商業(yè)銀行缺乏避險工具。由于中國住房按揭貸款的證券化程度低,因此其不良信用貸款的風(fēng)險基本聚積在銀行體系內(nèi)。目前銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在中國間接融資模式占主導(dǎo)的格局下,80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,直接或間接地來自銀行貸款;通過貸款買房的個人,占全部購房人總數(shù)的90%。無論是從房地產(chǎn)市場,還是從需求和供給來看,銀行都在里面起到了推波助瀾的作用。

  在我國,目前房價節(jié)節(jié)攀升,社會各界包括商業(yè)銀行在內(nèi),普遍形成了對房價長久上漲的預(yù)期,使其產(chǎn)生了個人住房貸款幾乎沒有風(fēng)險的思想。商業(yè)銀行認為,即使是貸款者出現(xiàn)無力歸還貸款本息的情況,銀行收回房子拍賣也能抵償本息。但美國貸款公司沒有想到的是,美國各界普遍存在的房價只漲不跌的預(yù)期破滅了,樓市竟然出現(xiàn)了大幅跳水,房價已不能抵償貸款本息。我國如果出現(xiàn)房價下跌狀況,也不排除發(fā)生類似情況。這一點必須引起高度重視。同時,在目前龐大的購房需求中,不僅包含自住房需求,也夾雜著大量投機型需求。這意味著我國房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性,一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題,極有可能發(fā)生連鎖反應(yīng),誘發(fā)大量投機性拋盤,使得房價在大漲之后發(fā)生大跌。

  四是宏觀調(diào)控導(dǎo)致房價下跌風(fēng)險開始累積。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,由于今年以來一部分城市的房價漲幅呈“過快”之勢,政府對調(diào)控的方向比較明確,針對房地產(chǎn)的調(diào)控仍是未來一段時期的主基調(diào)和主戰(zhàn)場,對長期房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深刻影響,房價后市不容樂觀。出于房市健康發(fā)展的考慮,我國陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,但未能有效落實。今后將會出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施,以令房價及炒賣活動有效地被壓制。在此情況下,房市有可能進入震蕩整理,甚至出現(xiàn)下滑。如果仍“調(diào)而不控”,房市繼續(xù)過快上漲,最終也極有可能出現(xiàn)崩盤情況,如同上個世紀(jì)90年代的日本或亞洲金融危機爆發(fā)后的香港。屆時,這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨巨大的信用風(fēng)險。

  從目前的情況看,今后一段時期內(nèi)我國宏觀調(diào)控的措施可能更大,收緊流動性的力度也會越來越強。央行和銀監(jiān)會日前已經(jīng)明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成,貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。而業(yè)內(nèi)人士認為,在當(dāng)下樓市供求關(guān)系緊張、房價進入上升通道的情勢下,緊縮房貸身兼二任:長期可控制銀行房貸風(fēng)險,短期可擠壓部分需求泡沫。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟利益的考慮而忽然收緊銀根,則會更加惡化貸款客戶的資金狀況,使市場波動的程度劇烈化。宏觀調(diào)控的累計效應(yīng)終將成為壓倒駱駝的最后一根稻草。

  從美國次級房貸危機的教訓(xùn)來看,我們不要把個人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而應(yīng)當(dāng)視為一種潛在風(fēng)險較高的貸款,只不過這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。(夏志瓊)

編輯:王菲】
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