●買房具有消費(fèi)投資雙重屬性

　　●CPI樣本完全排除房價(jià)不妥

　　●絕大多數(shù)居民購房是為自住

　　●物價(jià)指標(biāo)失真喪失原有意義

　　今年以來，隨著豬肉、方便面、食用油、原油等關(guān)系國計(jì)民生性商品價(jià)格的紛紛走高，社會各界對國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))也給予了前所未有的關(guān)注。盡管CPI也呈現(xiàn)出逐月高企的趨勢，但許多普通城市居民卻感到數(shù)據(jù)偏低，似乎不能反映生活費(fèi)用的變動情況。有關(guān)專家對此的解釋是，首先，CPI是一個平均數(shù)概念，與某一個家庭的具體情況會存在一些偏差；其次，公眾尤其是城市居民對CPI的感覺偏差更多地是來自于商品房價(jià)格上漲因素，因?yàn)榘凑諊�際慣例，住房屬于投資項(xiàng)目，是不計(jì)入反映居民生活消費(fèi)支出水平的CPI中的，所以城市商品房價(jià)格的上漲是不會直接推動CPI提高的。

　　從最直接、最一般的意義上說，城市居民購買住房是主要是為了滿足居住需要，減少寒冷、炎熱、風(fēng)雨、盜竊、搶劫等外界不利因素的影響，通過減少住宿、吃飯、儲物等生活成本來增加生活便利程度，通過富有個性的裝修、家具擺設(shè)等提升生活品位，提高幸福度。因此，居民為滿足以上需要而進(jìn)行的購買住房，該支出應(yīng)屬于消費(fèi)。從某種意義上講，城市百姓的居住用房與游牧民族的帳篷有著完全相同的功能。

　　我們認(rèn)為，城市居民的住房支出之所以會有投資性質(zhì)主要是基于以下事實(shí)：第一，由于工作變遷、人口遷移、家庭人口增加等原因，已經(jīng)購買住房的城市居民有銷售原有住房的現(xiàn)實(shí)需求；第二，存在住房交易市場，使有以上需求的居民可以找到買主，順利成交；第三，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，當(dāng)居民進(jìn)行房產(chǎn)交易時，往往可以以比購入價(jià)更高的價(jià)格出售住房，獲得經(jīng)濟(jì)收益。這是因?yàn)�，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化程度的提高，土地用途日趨多元化，需求激增，在建筑用地(尤其是城市)基本不變的情況下，土地價(jià)格必然快速上升，所以已經(jīng)購買住房的居民才可以通過跨期的交易賺取價(jià)差，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益。從這一意義上說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時期后，住房支出“可能”具有一定的投資支出特征。之所以說這種住房支出是“可能”投資，是因?yàn)榫用竦某跏贾С鰟訖C(jī)僅僅是為了居住，而不是為了獲利。在居住一段時期后由于某種原因而必須出售時，價(jià)差收益只是居民售房的伴生物。這類先居住、后出售的住房主要是消費(fèi)特征，投資性屬于附屬特征。

　　但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)理念的逐漸深入，部分收入越來越高的居民意識到了在房價(jià)的長期上漲趨勢中所蘊(yùn)含的獲利機(jī)會，開始用自有資金以及借貸資金購買非居住房產(chǎn)，期待在未來某個合適的時機(jī)出手，賺取巨額價(jià)差。應(yīng)該說，這種“為賣而買”的購房支出屬于標(biāo)準(zhǔn)的投資行為，已經(jīng)完全看不出住房支出原有的消費(fèi)屬性了。毋庸置疑，這類購房行為在我國的很多城市已經(jīng)開始盛行，日益強(qiáng)化了居民住房支出的投資特征，甚至出現(xiàn)了溫州“炒房團(tuán)”這樣的專業(yè)投資群體。當(dāng)消費(fèi)者蛻變成投資者后，房價(jià)自然就不是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI的內(nèi)容了。

　　通過以上分析可以看出，居民住房支出的確具有消費(fèi)和投資雙重屬性。只要承認(rèn)這一點(diǎn)，我們就可以得出一個結(jié)論，完全將反映住房支出變動趨勢的房價(jià)排除到CPI樣本之外是不恰當(dāng)?shù)�。在目前我國絕大多數(shù)城市居民購買住房是以居住為主，且房價(jià)持續(xù)高漲，成為許多居民生活支出重要部分的背景下，房價(jià)不進(jìn)入CPI的一個直接后果就是物價(jià)指標(biāo)失真。如果CPI不能準(zhǔn)確反映居民生活費(fèi)用水平的變動趨勢，那么，它就偏離了其作為測度人民福利水平指標(biāo)的主要功能，失去了該指標(biāo)的原有意義。

　　根據(jù)以上分析，我國目前的CPI計(jì)算方法確實(shí)有待商榷，而把住房看作投資是與國際接軌的說法也不能站住腳。資料顯示，澳大利亞、新西蘭等國是將購房支出視為消費(fèi)，因而房價(jià)變動因素是要計(jì)入CPI的。而美國、加拿大以及歐盟一些國家則是將購買自有住房的支出既看作投資支出，也看作消費(fèi)支出，在CPI計(jì)算中也會考慮住房成本的變動趨勢。

　　最近一段時期，國內(nèi)主要銀行對居民購買第二套及第二套以上住房開始實(shí)施的新房貸政策給我們的信號是：居民的第一套住房與第二套及其以上商品房可能是有不同的性質(zhì)特征，需要區(qū)別對待。房貸政策的新變化或許昭示著，我國CPI統(tǒng)計(jì)的改革需要盡快提到有關(guān)部門的議事日程上來。(作者周清杰 為北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任)