前不久出臺(tái)的房貸新政《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定，對(duì)購(gòu)買“二套房”者，貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政實(shí)施以來(lái)已一月有余，據(jù)市場(chǎng)反映，有一些地方出現(xiàn)退房潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量呈萎縮的現(xiàn)象，但總體來(lái)看，房?jī)r(jià)并未改變其上漲趨勢(shì)，也就是說(shuō)，新政對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較有限，并未能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題。

　　對(duì)此，我們可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面上來(lái)加以分析。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上供求價(jià)格決定機(jī)制意味著在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)制下價(jià)格是由供給和需求決定的，商品房作為一種特殊的商品，既具有自住性，也具有投資性。住房的供給基本上是由開(kāi)發(fā)商提供，而商品房需求方面，據(jù)其特性，可分為自住需求和投資需求，自住需求是指消費(fèi)者買房用來(lái)自己居住；而投資需求是投資者買房用來(lái)投資，而是追求房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的增殖。投資客、炒房團(tuán)是投資需求者的典型代表。實(shí)際上，房貸新政的出臺(tái)主要是為了抑制投資需求從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

　　買房者從收入來(lái)看，可分為三大塊，低收入者，中等收入者還有高收入者。買不起房或買房有困難的群體主要是低收入者以及大部分的中等收入者，其中這大部分中等收入者基本上是貸款買房，包括第一套房和用來(lái)改善居住環(huán)境的第二套房。他們是自住需求的主體；另一部分中等收入者和高收入者，他們是投資需求的主體，其中這部分中等收入者基本上也是靠貸款買房用于投資，新政影響的主要群體就是這部分中等收入者；而高收入者基本上不用房貸，一般是全額購(gòu)房。所以從政策的影響層面分析，新政對(duì)高收入者的投資需求幾乎沒(méi)什么影響，影響到的是靠貸款購(gòu)房用于投資的中等收入者，還有就是第二套房貸用來(lái)改善居住條件的中等收入者群體。所以新政并不能從根本上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，反而會(huì)傷及無(wú)辜，損害一部分升級(jí)換代型自住需求購(gòu)房者的利益。

　　而對(duì)貸款買房的炒房者而言，首付上升意味著利息支付的相對(duì)減少，他們會(huì)在房?jī)r(jià)的上漲速度和其增加的投入成本之間進(jìn)行權(quán)衡，哪個(gè)更劃算。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)保持快速上漲，那么這些政策對(duì)于炒家來(lái)說(shuō)無(wú)關(guān)痛癢。另外由于各大銀行對(duì)第二套房的界定存在著分歧和不一致，在實(shí)際的操作中，消費(fèi)者可以根據(jù)不同的情況規(guī)避第二套房的嚴(yán)厲政策。有的銀行按家庭界定第二套房，而有的銀行則按個(gè)人來(lái)界定，炒房者可根據(jù)按個(gè)人界定，在第二套房房貸按揭時(shí)以其配偶的名義申請(qǐng)房貸，則個(gè)人征信系統(tǒng)里體現(xiàn)不出來(lái)，可能還是可以按第一套房房貸的標(biāo)準(zhǔn)享受低首付、低利率。

　　而對(duì)銀行而言，房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，銀行也從房貸業(yè)務(wù)中獲利頗豐，雖然風(fēng)險(xiǎn)控制也是銀行考慮的重要因素，但在利潤(rùn)驅(qū)使下，銀行可能打擦邊球，所以從某種程度上來(lái)講，房貸新政的效果會(huì)打折扣。

　　為了解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，政府采取過(guò)很多政策措施，但都未能遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。由此看來(lái)，要解決這個(gè)難題，政府應(yīng)該重拳出擊，大刀闊斧進(jìn)行宏觀調(diào)控，從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。解決房?jī)r(jià)問(wèn)題還是得從供需角度來(lái)考慮：

　　一是從供給方面考慮，一方面政府加大土地供應(yīng)，并出臺(tái)相應(yīng)政策措施引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商加大商品房供給，同時(shí)嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商囤地，捂盤；并按照十七大精神，健全廉租住房制度，加快解決城市貧困及低收入家庭住房困難。廉租房制度的全面落實(shí)，可以在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　二是從需求方面考慮，政府要出臺(tái)各種措施抑制投資需求，不僅要抑制中等收入者貸款買房的投資需求，而且還要抑制高收入者的購(gòu)房投資需求，同時(shí)避免損害第二套貸款買房用于升級(jí)自住的中等收入者利益。目前中國(guó)投資渠道狹窄，資本帳戶未完全放開(kāi)，人民幣只能有限度兌換，老百姓不能隨便向國(guó)外投資，于是，股市，樓市成為投資熱點(diǎn)，而目前股市有虛高的泡沫成分，從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，很多投資者將投資股市的資本利得投資不動(dòng)產(chǎn)；另外隨著人民幣升值，境外熱錢涌入，使得中國(guó)房?jī)r(jià)更加居高不下。這一系列因素都加大了政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的難度。政府應(yīng)當(dāng)采取措施拓寬居民投資渠道，引導(dǎo)民間資本走出去投資，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格限制境外熱錢投資炒作樓市；另外，還可以對(duì)商品房投資嘗試征收高額的資本利得稅，所征稅額可以用于廉租房建設(shè)。只有供給增多了，投資需求相應(yīng)減少，總需求大于總供給的矛盾得到緩和，這樣住房?jī)r(jià)格才會(huì)有所回落。(李飛）