作為房地產(chǎn)市場化與社會養(yǎng)老需求結(jié)合的天然產(chǎn)物，“以房養(yǎng)老”熱在大江南北的急劇升溫，折射出我國脆弱的養(yǎng)老體系正日益不堪承受老齡化社會的養(yǎng)老保障之重。

　　廣義來說，一個人在步入人生老年階段時，任何將自有房屋變現(xiàn)、以增加養(yǎng)老金收入的做法，都可以稱之為“以房養(yǎng)老”。擁有房產(chǎn)是以房養(yǎng)老的前提，老年人以房養(yǎng)老的方式可以多種多樣。

　　房產(chǎn)作為人生與家庭積累的最大資產(chǎn)和財富，對于大多數(shù)普通中低收入家庭來說，一般傾盡了畢生積累到老年時恐怕也只能擁有一套自住住房。房產(chǎn)生財無外乎出租、出售或抵押。如出租可取得租金收入，既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋內(nèi)，也可以全部出租，老人搬出并另外租賃一個房租低于原自住住房租金收入的新住房中，使租金收入差額成為養(yǎng)老補充。如果出售，可考慮以大換小，重新購置低于出售價的小住房，房款價差就可實現(xiàn)補充養(yǎng)老收入的功效。無論選擇將房屋出租或出售，老人均可將房租或售房收入支付給養(yǎng)老院，居住到養(yǎng)老機構(gòu)中頤養(yǎng)天年。這正是最近出現(xiàn)在北京、南京以及上海的以房養(yǎng)老模式。

　　對于高收入者，在年輕時可以投資購置自住房屋以外的房產(chǎn)，等到年老時將房產(chǎn)出售，以獲得一筆養(yǎng)老資金。與人的生命周期比較起來，在年輕時購買的養(yǎng)老專用房產(chǎn)，經(jīng)過二、三十年后，一般來說，以購置房產(chǎn)來養(yǎng)老儲蓄無疑可以最大程度使養(yǎng)命錢保值增值。

　　逆序住房抵押貸款(ReverseMortgage)是以房養(yǎng)老的金融模式。即在老人有生之年，既不出售也不出租，而將房屋抵押給銀行，并仍居住于該房屋內(nèi)，由銀行按照房產(chǎn)價值和預(yù)期壽命狀況等因素向老人逐月發(fā)放養(yǎng)老金，待老人過世后，銀行取得房屋產(chǎn)權(quán)并處置出售，予以清償養(yǎng)老金本息。

　　所謂“逆”，是相對傳統(tǒng)的“正”抵押貸款而言的：傳統(tǒng)抵押貸款，采取“一次貸款、分期還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷縮��；而逆住房抵押貸款，采取“多次貸款、一次還款”的方式進行，在貸款期限內(nèi)債務(wù)余額不斷增大，期末一次性還本付息結(jié)清貸款。

　　就逆序住房抵押貸款而言，它作為一種區(qū)別于傳統(tǒng)抵押貸款的不動產(chǎn)(這里是指老人住房)融資的方式，非常巧妙地解決了有房老人的“住房富裕、現(xiàn)金貧困”的矛盾，通過金融機制將房產(chǎn)變現(xiàn)，并允許老人在自己的住房內(nèi)頤養(yǎng)天年，而無需搬離住房，使得老人的住房資產(chǎn)同時發(fā)揮了居住和融資的雙重功能。

　　目前，以房養(yǎng)老熱正在我國興起，無論是北京的保險加抵押模式、南京的以租換養(yǎng)還是上海的售后返租模式，從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行信貸品種的創(chuàng)新來說，這些新品種的開發(fā)迎合了有房老人群體中主要是無子女老年人的養(yǎng)老需要，通過這些品種把房產(chǎn)變現(xiàn)機制和養(yǎng)老服務(wù)功能組合起來，解決有房老人使用房產(chǎn)中積壓的資金來增加養(yǎng)老收入，這是非常值得肯定的。

　　當(dāng)然，以房養(yǎng)老不能成為養(yǎng)老機制的主流，只能定位于一種養(yǎng)老補充品種，我國只有加快推進包括社會基本養(yǎng)老保險、商業(yè)性養(yǎng)老保險、社會化養(yǎng)老服務(wù)以及家庭內(nèi)子女孝敬贍養(yǎng)老人的多元養(yǎng)老保障體系，這才是中國應(yīng)對老齡化社會到來增強國民養(yǎng)老安全保障的正途。(叢城)