一切皆如預(yù)料中,央行新政懸念終于在國(guó)慶前夕塵埃落定。
9月27日晚23:22分,央行銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào),下稱(chēng)359號(hào)文),明令規(guī)定:“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。
業(yè)界人士大多認(rèn)為,央行提高二次房貸首付,劍指“投資投機(jī)炒房”,顯示了政府“保障住房、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心。但也有分析人士指出,央行新政雖然“火力”夠猛,但在缺乏相關(guān)配套政策情況下,恐難使樓市降溫。對(duì)于真正有錢(qián)人來(lái)說(shuō),提高首付也許反而是一件好事。
央行祭出“殺手锏”,效果顯現(xiàn)
以往,“金九銀十”是開(kāi)發(fā)商們豐收的季節(jié),但是與往年不同,今年的“銀十”由于央行新政的出臺(tái)而大打折扣。來(lái)自各方面的數(shù)據(jù)顯示,今年國(guó)慶黃金周期間,各地樓市觀望氣氛濃厚。
國(guó)慶期間,在上海,“十一”假日樓市——房地產(chǎn)秋季展示會(huì)作為傳統(tǒng)“保留節(jié)目”如期在上海展覽中心舉行。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月4日~6日三天,上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)分別成交437、409和303套商品房,合計(jì)12.81萬(wàn)平方米,3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。有輿論就此評(píng)價(jià)稱(chēng),開(kāi)發(fā)商被新政“閃了腰”。
實(shí)際上,早在一個(gè)月前,有關(guān)央行將提高二次房貸首付的傳言已甚囂塵上,在此前后,央行年內(nèi)五次頻頻加息,但效果不是十分明顯,因而,提高房貸首付被業(yè)界視為今年樓市最大懸念,同時(shí)也是央行儲(chǔ)備的最有力的“殺手锏”之一。
據(jù)媒體報(bào)道,國(guó)慶黃金周期間上海市區(qū)多個(gè)地段的房產(chǎn)中介都掛出了“十一休假”的牌子。假日樓市期間,一位參展的開(kāi)發(fā)商坦言,中央趕在“十一”前出臺(tái)房貸新政,急為樓市降溫的意圖明顯,無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商,觀望態(tài)度開(kāi)始顯現(xiàn)。
在深圳,雖然今年房地產(chǎn)秋交會(huì)觀展市民絡(luò)繹不絕,從參展商和觀眾數(shù)量上來(lái)說(shuō),是近年來(lái)最旺的一屆,但是深圳市國(guó)土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶前兩日深圳一手房成交低迷,兩天僅成交27套新房。
在山城重慶,“十一”黃金周對(duì)重慶開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)似乎已不再是遍地黃金,據(jù)重慶市國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),黃金周頭兩天,重慶主城新盤(pán)僅售109套,不及平時(shí)1/10。
在北京,值得關(guān)注的是,購(gòu)房者“十一”前急忙敲定貸款現(xiàn)象十分明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),“十一”前三天貸款面簽量激增三成。鏈家地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為,這三天面簽量的激增,是客戶(hù)在借助商業(yè)銀行對(duì)359號(hào)文政策實(shí)施時(shí)間未定而打時(shí)間差。
新政能否震住頑皮的“猴子”?
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為,央行359號(hào)文的出臺(tái)有助于擠出投資性購(gòu)房需求,特別是有助于抑制投機(jī)性購(gòu)房需求,從而有利于緩解市場(chǎng)供需矛盾,平抑房產(chǎn)價(jià)格。
今年以來(lái),房地產(chǎn)投資在連續(xù)出現(xiàn)平穩(wěn)回調(diào)的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈,房?jī)r(jià)也在宏觀調(diào)控“組合拳”頻出之下繼續(xù)一路高歌猛進(jìn),部分城市甚至出現(xiàn)飛漲。由于貨幣流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)的樓市投資投機(jī)熱也未得到明顯的遏制。“近兩年房?jī)r(jià)的快速上漲,除了供不應(yīng)求這個(gè)主要因素外,投資者以及投機(jī)行為也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用!苯鹩杀硎。
“今年以來(lái)的5次加息并沒(méi)有有效地抑制購(gòu)房需求和平抑房?jī)r(jià),特別是全國(guó)范圍內(nèi)的住宅價(jià)格上漲勢(shì)頭仍然十分迅猛!蔽覑(ài)我家副總裁胡景暉也認(rèn)為,“國(guó)家提高第二套住房首付意在遏止投機(jī)購(gòu)房,穩(wěn)定目前持續(xù)走高的房?jī)r(jià)。”在業(yè)界,央行359號(hào)文劍指“投資投機(jī)炒房”已成共識(shí)。
央行提高二次房貸首付的做法,在業(yè)界人士看來(lái),是殺雞給猴看——如果把普通第二次貸款購(gòu)房者看作“雞”,投資投機(jī)炒房者視作“猴”的話(huà),央行“殺雞”的目的是為了“儆猴”。
不過(guò)眼下,從平抑房?jī)r(jià)角度來(lái)看,對(duì)于央行提高二次房貸首付的效果,業(yè)界則分成不同的兩派:一種觀點(diǎn)認(rèn)為,央行提高房貸首付比例比加息的“攻擊力”更強(qiáng),有望達(dá)到政策“一劍封喉”的效果;而另有觀點(diǎn)則認(rèn)為,央行新政雖然“火力”夠猛,但在缺乏相關(guān)配套政策情況下,恐難使樓市真正降溫。真正有錢(qián)人,特別是有能力買(mǎi)房的“炒家”,提高首付(而且僅是10%)也許對(duì)他們來(lái)說(shuō),反而是一件好事,因?yàn)檫@樣可以幫助其減少銀行利息的支出。
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多,提高個(gè)貸首付屬于金融調(diào)控方式,與加息相似,其功能在于緊縮信貸,提高購(gòu)房門(mén)檻,抑制投資、投機(jī)行為。但是否真的能使市場(chǎng)降溫,絕非可以蓋棺定論!吧虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭在接受記者采訪時(shí)表示,正如近三年連續(xù)九次加息,但全國(guó)樓市仍牛勁十足!耙?yàn)橥苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素很多,如果其它因素都沒(méi)改變,單靠提高首付無(wú)異于杯水車(chē)薪!庇嘘P(guān)部門(mén)若能配合盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅也許效果會(huì)更好。
“第二套房”界定引爭(zhēng)議
值得一提的是,隨著“第二套房”懸念的揭開(kāi),“第二套房”如何界定近日成了人們廣泛關(guān)注的話(huà)題。網(wǎng)民們對(duì)此也提出了很多質(zhì)疑。
359號(hào)文出臺(tái)后,央行對(duì)“第二套房”——準(zhǔn)確地說(shuō)是第二套含以上住房——給出了解釋?zhuān)褐附杩钊死觅J款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房!
京城信貸專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)人士認(rèn)為,“第二套房貸首付提高40%”政策是把“雙刃劍”,同時(shí)也存在“硬傷”。 “雖然政策對(duì)房貸首付比例的提高是區(qū)別對(duì)待的,但是房貸的緊縮,對(duì)于那些依靠住房貸款買(mǎi)房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力。同時(shí)對(duì)于家庭有需求的置業(yè)升級(jí)人群來(lái)說(shuō),二次置業(yè)的壓力同樣也將會(huì)很大。”
上述人士表示,目前,在自住型購(gòu)房群體中存有這樣一部分人,他們因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等等客觀因素,需要進(jìn)行二次置業(yè)。根據(jù)目前央行新政策,很顯然對(duì)這部分人群要求也“苛刻”了些,在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí),無(wú)形中也為他們?cè)O(shè)置了一定“阻隔”。 另外,由于政策細(xì)節(jié)還未出臺(tái),所以,也有可能會(huì)出現(xiàn)投資者“鉆”政策“漏洞”。這使他們能夠“揚(yáng)長(zhǎng)避短”,通過(guò)部分受政策影響較少的非交易融資貸款,轉(zhuǎn)換投資渠道與手段,最終達(dá)成他們投資的“目的”。
盡管央行副行長(zhǎng)蘇寧近日稱(chēng)央行完全可以通過(guò)征信系統(tǒng)查到貸款人是否貸款買(mǎi)過(guò)房,成功認(rèn)定“首套自住房”和“第二套含以上住房”,但很多網(wǎng)民還是認(rèn)為,“第二套房”從實(shí)際操作中很難認(rèn)定,殺雞敬猴可能造成誤傷,真正該“殺”的沒(méi)“殺”,不該殺的反而被“殺”。
“有錢(qián)人用現(xiàn)金買(mǎi)房,買(mǎi)多少套你能限制得了嗎?”有網(wǎng)民這樣質(zhì)疑道。(周雪松)