住在北京，已被快速上漲的房?jī)r(jià)弄得暈頭轉(zhuǎn)向。擁有一套房子，越來越成為一種奢求。

　　2007年有兩個(gè)難題，一是勸人買房；二是勸人別買房。從年初的不買房運(yùn)動(dòng)，到市長(zhǎng)號(hào)召不買房，再到上半年北京住宅開盤整體均價(jià)同比上漲41.5%，深圳上半年房?jī)r(jià)同比上漲超50%，高房?jī)r(jià)帶來的恐慌更讓買還是不買變得難以抉擇。買房者怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后出現(xiàn)拐點(diǎn)，一旦套牢難以翻身；不買房者怕房?jī)r(jià)快馬加鞭直上重霄九，現(xiàn)在不買以后再也買不起。

　　又一次金融危機(jī)？

　　當(dāng)人們對(duì)10年前的亞洲金融危機(jī)還記憶猶新時(shí)，2007年8月，受美國次級(jí)房貸市場(chǎng)危機(jī)沖擊，世界各主要股市普遍暴跌。國際投資大師羅杰斯甚至預(yù)言“這是信貸市場(chǎng)出現(xiàn)的有史以來最大的泡沫”。

　　據(jù)媒體報(bào)道，中國眾多金融機(jī)構(gòu)也因購買了這些“次級(jí)房貸債券”而困苦不堪。由于中國股市的眾多銀行龍頭股都不同程度涉及到美國次貸危機(jī)，一旦股市危機(jī)爆發(fā)，房產(chǎn)市場(chǎng)也難逃噩運(yùn)。

　　近日有消息稱，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。原因之一就是鑒于美國的次級(jí)房貸危機(jī)，提高個(gè)貸門檻，減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要降溫，房地產(chǎn)呢？

　　7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布，2007年上半年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%，遠(yuǎn)超政府年初設(shè)定的8%的目標(biāo)。“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過熱”在政治局會(huì)議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱”。

　　“而作為占固定投資份額20%左右的房地產(chǎn)必將成為調(diào)控的重心�！鄙缈圃簩＜艺J(rèn)為。目前商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，顯示出政府即將有所作為。而呼之欲出的征收持有稅將在最大限度上抑制房產(chǎn)投機(jī)需求。

　　什么樣的需求？

　　房?jī)r(jià)問題終究得服從價(jià)值規(guī)律的支配，任志強(qiáng)的“供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)上漲”的理論本質(zhì)上是大實(shí)話。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說：“對(duì)房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢(shì)不可當(dāng)?shù)耐顿Y性置業(yè)需求。”

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所所長(zhǎng)張漢亞認(rèn)為，中國現(xiàn)在買房的70%是自住型，30%左右是投資性買房。但業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，當(dāng)前的住宅需求有半數(shù)以上來自投資者而非自住。

　　提高首付，懸在炒房人頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍

　　理論上，“租售比”能較客觀地反映房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格卻未隨之出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，該市場(chǎng)存在價(jià)格虛高或投機(jī)行為的可能性就大增。

　　一般認(rèn)為，二手房住宅租售比1:200—240比較合理。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京多數(shù)地區(qū)租售比已高達(dá)1:300—400間。

　　置業(yè)專家舒可心認(rèn)為，目前投資性購房者大都采用按揭貸款�！艾F(xiàn)在全款買房沒什么利潤，炒房族大都是按揭買房，等房?jī)r(jià)漲個(gè)兩三成再轉(zhuǎn)手。提高首付對(duì)投機(jī)性買房者來說，是把懸在頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍�！笔婵尚恼f，就算以首付三成炒房，看上去一年的收益率可達(dá)50%左右，但要賺取這樣的盈利，房?jī)r(jià)須持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)一旦停止上漲，或微幅上漲，投資者就會(huì)無利可賺甚至賠錢。

　　相信市長(zhǎng)還是市場(chǎng)?

　　南京算得上為控制房?jī)r(jià)出臺(tái)政策最多、行政干預(yù)市場(chǎng)措施最多、下手最重的城市了。其對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)行了以“政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格監(jiān)管制度，但結(jié)果卻事與愿違。

　　2005年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，被稱為“國八條”。其中稱，對(duì)控制措施不力的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　2006年5月，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出后來被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為“國六條”的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施》。同時(shí)包括90 平方米70%、限外令、未封頂樓盤按揭叫停、經(jīng)適房回購等在內(nèi)的涉及國家九部委，針對(duì)房產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)總數(shù)達(dá)13條的房產(chǎn)調(diào)控政策也在半年內(nèi)接踵而至，目的仍是控制房?jī)r(jià)上漲。

　　今年年初，廣州市市長(zhǎng)張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來，“中低收入者如想買房，不用著急，我認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來。”

　　但不管是“國八條”、“國六條”還是張廣寧，都沒能阻擋住房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。一路飆升的房?jī)r(jià)讓手里攥著錢觀望的人們后悔不迭。一些觀望者從2003年等到2007年，直到手中的積蓄從原來能購買120平方米，縮水到60平方米。

　　2007年，看到房?jī)r(jià)不斷上漲、擔(dān)心買不到房的人越來越多。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，恐慌性購房跡象漸現(xiàn)。

　　但非理性的購房會(huì)好嗎？“不買房運(yùn)動(dòng)”發(fā)起者鄒濤在《“不買房行動(dòng)”致全體市民的公開信》中寫道：“即使假設(shè)月收入達(dá)7000元，按揭購買一套90平方米的住房，以均價(jià)8000元計(jì)算，總價(jià)70萬元，15年按揭，每月負(fù)擔(dān)3000多元按揭支出。15年家庭實(shí)際的利息支出將達(dá)176000元�！�

　　顯然，越來越多的人已感覺到，在非理性的消費(fèi)下，自己的幸福正被高燒的房?jī)r(jià)、沉重的房貸偷走。

　　房?jī)r(jià)狂漲的最關(guān)鍵后果是打掉了大部分的真實(shí)需求，而真實(shí)需求才是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這個(gè)循環(huán)主動(dòng)或被動(dòng)被校正的時(shí)間應(yīng)該不遠(yuǎn)了。(張育群 王瑜)