面對全中國房價如雨后春筍般飛漲的現(xiàn)狀，那些備受質疑的房地產開發(fā)商解釋為把成本轉嫁到了土地招拍掛的制度上，但作為全國土地資源管理部門的國土資源部并不認可這一說法。
當政府與開發(fā)商就土地價格與房屋價格到底有多大的聯(lián)系爭執(zhí)不休時，全國渴望買房的消費者并不會過多地考慮這個問題。當國土部部長以普通人的角度審視房價也感覺難以承受時，房價漲跌的是與非，似乎也值得更多的人多一些思考。
國土部部長為什么買不起房
當人們還在爭論高房價和高地價誰為因誰為果的時候，全國各地的房地產價格仍然在不斷飛漲著。這樣的漲價幅度已經到了讓國土資源部部長都表示出了在北京買不起房的無奈。
作為掌管全國土地資源的部長，是因為國家公務員身份的部長每月的工資養(yǎng)不起北京的房子，還是因為北京的房子已經超出大部分每月賺取固定工資收入人群的承受能力呢？
從北京6月份的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。而去年同期普通住宅的均價一般在8500元/平方米左右。
不光是買不起房子，而且很多購房者也不知道該在哪買。因為在城區(qū)內住宅價格已經遠遠超出大多數(shù)人的承受范圍，而今后，城區(qū)內也已經很難再覓到住宅用地。南四環(huán)至南五環(huán)之間，6月份開盤項目中僅有三個項目開盤均價未過萬元。遠郊區(qū)的房價也就勢持續(xù)上漲著。
前天，北京市第三批兩限房開始投標，建設用地面積6萬平方米的豐臺區(qū)宋莊路38號地的競標價已經被開發(fā)商飆到6億元的價格。而其銷售限價為6200元。
地價和房價的上漲速度與大多數(shù)人工資單上的數(shù)字相比，完全不在一個區(qū)間之內。當房地產商們一邊“不好意思”地獲取利潤，一邊高喊地荒論埋怨政府土地供應不足。政府一邊強調其住宅用地的供應是在逐步加大，一邊卻不斷提高土地出讓金。
一會兒是房地產商自曝官商勾結內幕，一會兒又是開發(fā)商囤積土地制造“地荒論”，房地產商“捂盤”惜售。在房價和地價的爭論下，普通老百姓同我們的國土部部長一起患上“購房恐懼癥”。
專家觀點
土地價格必然計入房地產開發(fā)成本
現(xiàn)在的情況是，國土資源部鼓勵以招標拍賣掛牌方式出讓土地，而且要求進一步提高以這樣的方式出讓土地的比例。
“房地產開發(fā)商通過公開競拍的方式獲得土地，他們可以理直氣壯地把這部分增加資金加入成本中�！� 鏈家市場總監(jiān)金育松說，土地價格逐漸提高，會促使土地開發(fā)商的成本上升。
北京大學房地產研究所所長陳國強也持有同樣的觀點。房地產開發(fā)商的開發(fā)成本主要由兩部分組成，土地出讓金和建設成本�！巴恋貎r格上漲會導致房地產商整體開發(fā)成本的上升，為了保證利潤開發(fā)商一般會提升房屋價格�！�
現(xiàn)在的情況是近些年土地價格逐年攀高。房地產開發(fā)商也紛紛訴苦，土地價格的上升使其在房地產開發(fā)成本中的比例越來越高，甚至土地費用所占成本比例幾乎和建安成本持平。
這樣的情況下，開發(fā)商要么是維持房價降低自己利潤，要么是提高房價保證自己的利潤。大多數(shù)開發(fā)商當然會毫不猶豫地選擇保證自己的利潤，因此土地價格必然會被開發(fā)商計入成本之中。
一塊地價上升將抬高一個地區(qū)房價
“假如一塊土地的價格從100萬漲到了150萬，房地產商花在土地上的成本就提高了50%�！标悋鴱娪酶庇^的數(shù)據(jù)說明土地價格能夠影響一塊樓板的房價。
而這樣還不僅僅會影響一塊房價，它的影響會更加廣泛，有可能擴大到一個地區(qū)。陳國強舉例解釋。
假如兩塊地相鄰，其中一塊地在一年前已經被一個開發(fā)商買到手。相鄰地塊的價格已經上漲，由于土地成本上升，該地塊的開發(fā)商提高自己的房價。而前一塊土地的開發(fā)商會參照這個更高的價格定價，可能會以同樣的價格出售。這樣土地價格對房價的影響便擴大了。
“當然，供求還是決定房價的主要因素�！苯鹩烧f，房屋也是商品，在持續(xù)強勁的需求下，房價肯定是不斷上漲的。
陳國強也認為，土地供應量放大保證充足的房屋供應，是解決問題的一個好辦法。同時，陳國強表示土地價格的上升與保護土地資源的關系不大。
土地成本激增已成房價上漲主因
今年上半年，國研中心宏觀部的一份報告指出，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。
報告中給出的數(shù)據(jù)稱，2000年到2004年期間商品房銷售價格提高了30%，利潤與銷售費用等其他因素提高了30%，同時土地成本上漲了50%，而工程造價上漲對房價上漲影響的邊際效應則很小。同時，從近幾年我國住房的空置狀態(tài)來看，供求因素也并非房價猛漲的決定性因素。
在我國商品房銷售價格中，土地成本所占比重為8%到13%之間，工程造價為62%到68%之間，土地、銷售費用及利稅等其他因素為32%到38%之間。2001年到2005年間，住宅土地交易價格指數(shù)上漲了49%，住宅價格也上漲了30%。
對于未來5年的房地產發(fā)展趨勢，報告預測，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積到2010年將會增加到200.89億平方米，2004年這一數(shù)字僅為131.2億平方米，“十一五”期間的年增長率將為7.35%。此外，由于北京房地產投資的總量較大，占35個大中城市房地產投資總量的20%左右，預計“十一五”期間北京房地產投資平均增速將保持在25%左右。
地產商觀點
京城開發(fā)商集體緘口土地成本
昨天上午，國土資源部方面表示將加大土地供應總量，以達到抑制京城房價過快增長的目的。然而，記者在下午的采訪過程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有開發(fā)商都對此觀點選擇避而不談。
一位開發(fā)商委婉地告訴記者，“目前，作為北京開發(fā)商，不太方便對政府觀點進行分析”。這似乎也印證了在今年初國內地產大亨潘石屹所說的一句話，“房價是這幾年越來越受社會關注的話題，進入2007年更是如此，這個話題變得格外敏感。許多房地產同行一見這樣的話題都避而不談，我也是如此”。
昨天上午，徐紹史在介紹國家土地督察制度實施進展等方面時表示，2007年國土資源系統(tǒng)將加大房地產的土地供應。根據(jù)記者了解，今年1-5月份統(tǒng)計，住宅用地的土地供應量比去年同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量比去年同比增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。面對上述一組數(shù)據(jù)，徐紹史認為，“土地從供應最后轉化為住宅的提供上還有一個時間過程，相信這些措施實施之后，房地產價格會平穩(wěn)下來”。
然而，土地供需關系決定京城房價的觀點卻與京城各大房地產開發(fā)商的說法存在區(qū)別。
2007年7月6日，北京市華遠集團總裁任志強在其博客中暗示，城市房價爭創(chuàng)天價，與國有土地的招拍掛制度存在必然聯(lián)系。據(jù)資料顯示，北京2006年公開出讓的土地86宗，總成交額271億元，比標的溢價了56億元，溢價了26%。這個土地價格的增幅遠遠大于了北京房價的增幅，平均土地價格約占房價的50%左右。即使按土地溢價增幅的50%計算，增幅也大于房價的增幅。
任志強認為：“土地是房價的先期信號，不管曾有多少土地是原有儲備或低成本土地，但只要有公開的信號能讓這些原有的存量土地有進行重置或交易的機會，那么這些經重估的土地都會瞄準新的地價和預期房價而進行調整�！�
但昨天下午記者對京城各房地產開發(fā)商逐一采訪中，多數(shù)開發(fā)商表示，不方便對房價問題做出解答。
一位不愿意透露姓名的房地產公司負責人認為，以目前北京城市土地供應現(xiàn)狀，政府選擇的土地供應多屬于京郊地區(qū)，市內土地供應量有限。“大量的京郊土地供應可以說是無效放量，因為它只能滿足當?shù)刭彿空撸荒軡M足想在城市里買房的購房者的消費需求。”
同時，上述負責人向記者透露，促使北京市房價上漲的因素還包括京城一些具有實力的開發(fā)商有意暫停期房供應，而是等到房屋工程結束后，再根據(jù)市場預期提高房屋價格�！氨热缫惶灼诜靠梢再u到1.3萬元/平方米，等幾個月后的現(xiàn)房價格就可以提高2000元/平方米。”(任思強 謝秋爭 丁蕊)
