近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策越是密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)就上漲越快，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)也越快。對(duì)此，多數(shù)人認(rèn)為是市場(chǎng)供求決定的，要想解決問(wèn)題就得增加土地、住房供給。但是實(shí)際上，這些觀察或是只看到問(wèn)題表面，或是背后隱藏著既得利益集團(tuán)的利益動(dòng)機(jī)。
正如我一直強(qiáng)調(diào)的那樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題完全是政府政策失誤的結(jié)果。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式、信貸、稅收政策不調(diào)整，且不向絕大多數(shù)民眾利益調(diào)整，那么房?jī)r(jià)惡性上漲就難以得到根本遏制。
就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，不僅發(fā)展模式問(wèn)題重重、信貸政策不合理，而且也沒(méi)有通過(guò)好的稅收政策來(lái)調(diào)整市場(chǎng)行為，調(diào)整居民的住房福利水平。比如，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的個(gè)人收入分配問(wèn)題，反而通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)，嚴(yán)重增加住房自住者的購(gòu)買(mǎi)成本，降低其住房福利水平。
為了遏制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，建議開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。從2005年起，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心也完成了《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告。但是，幾年過(guò)去了，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅開(kāi)征制度卻遲遲無(wú)法出臺(tái)。
在此，我們有必要先厘清幾個(gè)問(wèn)題。
一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅，是一種選擇性的財(cái)產(chǎn)稅。它同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，是一個(gè)國(guó)家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱之一(還有消費(fèi)稅、所得稅)。作為以土地及建筑物等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅收，不動(dòng)產(chǎn)稅可課稅依據(jù)為三類：不動(dòng)產(chǎn)保有稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、不動(dòng)產(chǎn)所得稅。通常的不動(dòng)產(chǎn)稅是指不動(dòng)產(chǎn)保有稅。
不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)算稅基的時(shí)候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動(dòng)產(chǎn)稅在大多數(shù)國(guó)家都屬于地方稅，為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國(guó)1996年地方財(cái)政收入1萬(wàn)多億美元，其中不動(dòng)產(chǎn)稅就占20%以上。依照各國(guó)現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以征定。
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，而且，不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。
更為嚴(yán)重的是，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無(wú)序，房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，從而使得通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓社會(huì)財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會(huì)財(cái)富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張，比如目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者主要是25-35歲的人，但是歐美國(guó)家這個(gè)年齡段很少有自己購(gòu)房的，基本上是租房住；還使得國(guó)內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，每個(gè)人都恨不得能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，動(dòng)輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購(gòu)買(mǎi)住房一步到位。
房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作嚴(yán)重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來(lái)了許多嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，而且導(dǎo)致國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。因此，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅不僅勢(shì)在必行，而且對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全面多贏的事情。特別是對(duì)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過(guò)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)水平上來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退，從而保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
為什么征收不動(dòng)產(chǎn)稅的好處這樣多，這項(xiàng)稅收政策卻遲遲無(wú)法出臺(tái)？最為根本的就在于目前中國(guó)有沒(méi)有征收不動(dòng)產(chǎn)稅的條件。依照各國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的，政府通常會(huì)每隔一階段就對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià)，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格，在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前，沒(méi)有重大事故發(fā)生，不得變更。
同時(shí)，如同個(gè)人所得稅的征收一樣，不動(dòng)產(chǎn)保有稅的征收同樣對(duì)某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對(duì)象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。從這個(gè)意義上說(shuō)，對(duì)住房過(guò)度消費(fèi)收取不動(dòng)產(chǎn)保有稅費(fèi)，既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)征收一定的稅收，又得對(duì)滿足基本住房消費(fèi)者給予一定人稅收優(yōu)惠。
也就是說(shuō)，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況；二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則，然后試點(diǎn)，并在這個(gè)基礎(chǔ)上全面展開(kāi)。
就目前的情況來(lái)看，由于中國(guó)住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個(gè)人建房等，如果不對(duì)當(dāng)?shù)氐恼麄�(gè)住房存量有一個(gè)全面清楚的了解，不僅不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基無(wú)法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)稅的稅收減免做一個(gè)清楚的規(guī)定。同時(shí)，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展幾年，二手房市場(chǎng)相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在此情況下，有效住房評(píng)估體系也就無(wú)法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個(gè)人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒(méi)有，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅就會(huì)面對(duì)許多困難。
但是，如果能讓不動(dòng)產(chǎn)稅制簡(jiǎn)化，也可以創(chuàng)造條件開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。比如，首先規(guī)定，每個(gè)家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無(wú)論其條件如何，家庭情況如何都不征不動(dòng)產(chǎn)稅)，不動(dòng)產(chǎn)稅從第二套住房開(kāi)始征收。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來(lái)決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方，其地方所占的比重越低的原則。這樣，一則使得地方政府沒(méi)有動(dòng)力來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，二則可用中央所收取的不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)，首先就要對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查，嚴(yán)格采取住房購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制(在這一點(diǎn)上，政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則，對(duì)不采取實(shí)名購(gòu)買(mǎi)的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。
可以說(shuō)，目前不動(dòng)產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有啟動(dòng)，市場(chǎng)的困難與問(wèn)題、體制的問(wèn)題是自然的，更為重要的是，不動(dòng)產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動(dòng)者往往是最大既得利益者，如果在這一點(diǎn)不能有所突破，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)將是遙遠(yuǎn)的事情。
總之，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財(cái)政收入來(lái)源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步，但愿政府能夠盡快開(kāi)始為此創(chuàng)造條件。(易憲容)
