盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直延續(xù)，但今年五月，中國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)全線上漲，新房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格均創(chuàng)下2006年以來(lái)最大漲幅，深圳更是每周都在刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄。在“越調(diào)越漲”表象的背后，我們有必要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及調(diào)控的目標(biāo)重新認(rèn)識(shí)和定位。
房地產(chǎn)濃縮了市場(chǎng)化進(jìn)程的問(wèn)題
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，本身就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)化進(jìn)程的最有代表性的行業(yè)案例之一。任何一個(gè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，為了分配住房所經(jīng)歷過(guò)折磨的人，都會(huì)深切地體會(huì)到，如果繼續(xù)沿用原來(lái)的管制模式，或者是各個(gè)單位自行建房、不透明分配和隨機(jī)分配的模式，都難以有住上房子的機(jī)會(huì)。
正如有學(xué)者所說(shuō)，我們稱(chēng)贊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不僅僅是稱(chēng)贊其帶來(lái)的商品的豐富和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的還是帶給我們選擇的自由�，F(xiàn)在的一些年輕人在貸款買(mǎi)房之后，自稱(chēng)為“房奴”，但是要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至少給了我們這種選擇的可能性。
房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問(wèn)題也與目前中國(guó)的市場(chǎng)化進(jìn)程密切相關(guān)，現(xiàn)在經(jīng)常批評(píng)政府的行政干預(yù)、政策預(yù)期的不明朗、監(jiān)管不嚴(yán)和消費(fèi)者利益缺乏保護(hù)、不同部門(mén)之間的政策相互沖突等問(wèn)題，難道不是我們?cè)诠善笔袌?chǎng)、食品市場(chǎng)等領(lǐng)域經(jīng)常聽(tīng)到的嗎？這些領(lǐng)域，也正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革下一步需要努力的方向。
落后的金融市場(chǎng)制約房地產(chǎn)發(fā)展
目前國(guó)內(nèi)落后的金融市場(chǎng)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近期大量的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)通過(guò)不同的方式，尋求到香港上市，本身就強(qiáng)烈地顯示出，目前中國(guó)內(nèi)地的金融體系，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支持這些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的市場(chǎng)化可以說(shuō)剛剛起步。
任何一個(gè)行業(yè)，在發(fā)展的起步階段，因?yàn)橛麢C(jī)會(huì)較大，往往會(huì)吸引眾多的參與者進(jìn)入。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)整合。房地產(chǎn)行業(yè)是牽涉面很廣的行業(yè)，確實(shí)面臨較低的資金和土地門(mén)檻和較高的盈利水平，但是，這個(gè)行業(yè)的主要門(mén)檻實(shí)際上并不在于技術(shù)門(mén)檻，而可能主要在于對(duì)涉及到房地產(chǎn)的眾多管理部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通能力。
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資金和土地門(mén)檻，這會(huì)促進(jìn)行業(yè)的整合，也會(huì)提高行業(yè)的盈利水平，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)趨于加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要找準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇自己的市場(chǎng)定位，究竟是從土地環(huán)節(jié)獲得盈利，還是從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)立足；究竟是主要依靠維護(hù)銀行貸款關(guān)系來(lái)尋求資金支持，還是通過(guò)在海內(nèi)外上市等方式籌集資金，等等。
抑制投機(jī)還是要回到供求關(guān)系上來(lái)
抑制投機(jī)，無(wú)非是要提供更為透明充分的信息，對(duì)于信息的弱勢(shì)一方提供更多的支持和保護(hù)，但是，這些討論，都還是要回到供求關(guān)系上來(lái)。例如，現(xiàn)在如果有人打算在中國(guó)已經(jīng)有十分充足的供給能力的電視、冰箱、彩電等領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī)，這種投機(jī)可能會(huì)成功嗎？關(guān)鍵還是供求關(guān)系存在較大的、明顯的缺口的時(shí)候，才容易出現(xiàn)投機(jī)的氛圍。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)，一個(gè)重要的原因，是因?yàn)闊o(wú)論是從全國(guó)還是區(qū)域市場(chǎng)中，消費(fèi)者處于明顯的信息弱勢(shì)的一方。
究竟整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)供求狀況如何，房地產(chǎn)供應(yīng)的質(zhì)量如何，房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)如何，都是一個(gè)弱小的消費(fèi)者所無(wú)法掌握和了解的，這也使得在目前的市場(chǎng)環(huán)境下消費(fèi)者難以具有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判的能力。
這種信息格局使得各種市場(chǎng)的不滿首先面向房地產(chǎn)企業(yè)。在有的市場(chǎng)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是像炒作股票一樣炒作房子，對(duì)敲、內(nèi)幕交易、虛假信息等這些在股市上至少是違法違規(guī)的行為，在局部的房地產(chǎn)市場(chǎng)上明顯存在。
房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個(gè)模糊的概念
在討論房地產(chǎn)調(diào)控之前，首先需要明確的是，究竟為了什么而調(diào)控？調(diào)控目標(biāo)明確了，才可以繼續(xù)討論隨后的問(wèn)題。如果是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和不規(guī)范交易行為，那么這種調(diào)控應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)，提高市場(chǎng)的透明度。
如果調(diào)控是為了抑制房?jī)r(jià)，那么價(jià)格從總體意義上是難以調(diào)控的，只能從特定的環(huán)節(jié)切入，例如廉租房的提供、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的培育和稅收引導(dǎo)等等。如果是為了控制銀行的風(fēng)險(xiǎn)，那么就要從銀行的內(nèi)控機(jī)制入手，同時(shí)放松對(duì)其他融資形式的創(chuàng)新管制。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個(gè)比較模糊的概念，首先需要明確我們究竟為了什么而調(diào)控；其次，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)以充分發(fā)揮市場(chǎng)的靈活性和主動(dòng)性為基點(diǎn)，所有的調(diào)控措施，最終必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求波動(dòng)，任何調(diào)控都需要評(píng)估其對(duì)供求關(guān)系的影響；第三，調(diào)控者要給市場(chǎng)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金規(guī)模大，涉及環(huán)節(jié)多，頻繁變動(dòng)的政策，不利于形成充足有效的供給；第四，需要提供充足透明的信息，保護(hù)信息的弱勢(shì)一方———消費(fèi)者。(巴曙松 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員)
