房?jī)r(jià)漲不漲十年，是個(gè)偽命題。
我們不能因?yàn)檫^(guò)去已經(jīng)漲了十年，推定未來(lái)必定還會(huì)漲十年；也不能因?yàn)槲磥?lái)漲十年人們無(wú)法承受，就判斷不可能漲十年。一年漲1%也是漲，漲5%也是漲，何必22%？如果按照一年CPI上漲3%的增幅來(lái)計(jì)算，房?jī)r(jià)一年上漲3%才算持平，更不要說(shuō)，目前的CPI計(jì)算方式有缺陷，有可能房?jī)r(jià)一年上漲5%才能持平。名義價(jià)格上漲了，但貨幣購(gòu)買(mǎi)力降低了，因此實(shí)際上并沒(méi)有上漲。這也是我們?cè)谟?jì)算投資效益以及價(jià)格水平時(shí)，得刨去通貨膨脹率的原因，名義價(jià)格上漲是做不得數(shù)的。
另外，還得看建立在土地供應(yīng)量基礎(chǔ)上的商品供應(yīng)量。如果商品房供應(yīng)存在剛性約束，即適用于商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地?zé)o法充分滿足購(gòu)房者所需，如果商品房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性缺陷，我國(guó)的滿足大部分工薪階層生活所需的商品房都是大戶(hù)型房，而這些房屋又能被中高收入階層所消費(fèi)，那么，房?jī)r(jià)上漲大有可能。
用平均收入水平來(lái)衡量房品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，掩蓋了收入差距之下的樓市供應(yīng)傾斜現(xiàn)狀。如果這種傾斜發(fā)展到極至，則資源會(huì)完全被高收入者以及境外投資者所擠占。任志強(qiáng)先生所說(shuō)為高收入者蓋房有其市場(chǎng)基礎(chǔ)，但管理者不應(yīng)以開(kāi)發(fā)商的思路行事。果真如此，低收入者在城市中將只有立錐之地。我們看到高房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市蔓延至二三線城市，6月11日，根據(jù)鄭州市房管局發(fā)布的鄭房指數(shù)，鄭州市前5個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)20.56%，直逼全國(guó)第一。經(jīng)營(yíng)城市雖然不再掛在嘴邊，理念卻未曾消散。
關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題不能不關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，通常來(lái)說(shuō)，如果經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張與通脹周期，投資品價(jià)格也會(huì)處于上升通道。
這方面最具有代表性的就是日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)發(fā)生的狀況。上世紀(jì)80年代日本進(jìn)入經(jīng)濟(jì)與貨幣的擴(kuò)張周期，引發(fā)貨幣升值的壓力，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)情況也是如此。其結(jié)果是地產(chǎn)和股票價(jià)格的大幅上漲。這與當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的情況非常接近。而中國(guó)香港地區(qū)雖然在1997年前后也出現(xiàn)過(guò)股市樓市齊升的情況，此后樓市大跌，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入漫長(zhǎng)的緊縮周期，政府通過(guò)減息來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。與一般的觀念相反，加息說(shuō)明當(dāng)下經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、資金過(guò)剩，是個(gè)投資的好時(shí)期，而減息則說(shuō)明當(dāng)下經(jīng)濟(jì)有緊縮風(fēng)險(xiǎn)，政府需要釋放貨幣、降低貸款成本等來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，此時(shí)，往往股市與樓市需求都不暢旺。
曾經(jīng)參加某期《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目，題目是問(wèn)投資樓市好還是股市好，這個(gè)問(wèn)題的隱設(shè)前提是，樓市與股市有替代與擠出效應(yīng)，但實(shí)際上這個(gè)前提是不成立的。如果經(jīng)濟(jì)處于快速擴(kuò)張期，本幣有巨大的升值壓力，流動(dòng)性四處泛濫，那么股市與樓市都是不錯(cuò)的投資選擇。只不過(guò)，兩者的紅火程度會(huì)有所區(qū)別，比如，激進(jìn)的投資者會(huì)炒股贏錢(qián)來(lái)投資樓市，對(duì)股市政策等風(fēng)險(xiǎn)避之若虎的投資者會(huì)直接投資樓市�？偠灾顿Y的選擇不會(huì)更改，在那檔節(jié)目開(kāi)始前的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中，有30%的人考慮會(huì)在近期買(mǎi)房，投資股市者則比比皆是。
中國(guó)樓市要繼續(xù)上漲，需要幾個(gè)必備的前提條件。第一，由城市化與流動(dòng)性過(guò)剩而來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期能夠一直持續(xù)下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于擴(kuò)張通道，高價(jià)房始終具有投資價(jià)值；其次，高收入者的隊(duì)伍能夠源源不斷得到遞補(bǔ)，供求兩旺格局不改，消費(fèi)者踮起腳尖能夠夠得上房?jī)r(jià)上漲的步伐；第三，值得關(guān)注的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，以往壓低要素資源以低價(jià)品稱(chēng)雄世界的經(jīng)濟(jì)模式逐漸遭到摒棄，這里就存在一個(gè)轉(zhuǎn)折成本的問(wèn)題，在轉(zhuǎn)折過(guò)程中流動(dòng)性將會(huì)有怎樣的收縮幅度，直接決定了樓市的命運(yùn)。
希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好、房地產(chǎn)不會(huì)大起大落的人，政府也罷、開(kāi)發(fā)商也罷、投資者也罷，應(yīng)該關(guān)注的是宏觀經(jīng)濟(jì)，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法支撐起虛擬經(jīng)濟(jì)的龐大身軀，人民幣就會(huì)掉頭向下，這一天到來(lái)之日，就是中國(guó)樓市價(jià)格下泄之時(shí)。(葉檀)
