“供不應(yīng)求”一直是開發(fā)商解釋房價(jià)邪漲的理由。事實(shí)上，政府提供的土地規(guī)劃還是非常充足的，人們要想買到適合自己的房子本應(yīng)該不是一個(gè)太大的問題。但現(xiàn)實(shí)情況是確實(shí)看到售樓處攢動(dòng)的人群，那么“供不應(yīng)求”從何而來呢？
繼4月30個(gè)開盤樓盤計(jì)劃流產(chǎn)后，5月預(yù)計(jì)的51個(gè)項(xiàng)目集中放量的局面又未出現(xiàn)。多數(shù)項(xiàng)目都在推遲入市，有開發(fā)商已經(jīng)明確表示，要看看市場變化再?zèng)Q定何時(shí)開盤。我們可以看到一些項(xiàng)目的樣板間和售樓處已裝修完畢，甚至開盤企劃和廣告也設(shè)計(jì)完畢，但開發(fā)商就是遲遲不辦理預(yù)售許可證。5月樓市供應(yīng)量的預(yù)測鐵定又落空了。
由于去年的調(diào)控政策影響，人們普遍認(rèn)為2007年北京樓市將出現(xiàn)大放量的局面，5月份應(yīng)該是北京新增供應(yīng)量井噴的時(shí)間。按照往年的銷售情況推測，2007年北京新增住宅供應(yīng)量的漲幅應(yīng)該可能達(dá)到去年的1.5倍的樣子。市建委的有關(guān)規(guī)定要求房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，必須在3天后開盤銷售，但開發(fā)商為避免受到監(jiān)管，往往就推遲辦理預(yù)售許可證的時(shí)間，這也成了開發(fā)商推遲項(xiàng)目入市的最常用的一個(gè)辦法。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，北京住宅類項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的數(shù)量為127個(gè)，其中4月和5月取得預(yù)售許可證的數(shù)量為55個(gè)，前5個(gè)月住宅取得預(yù)售面積為406萬平方米左右，與去年同期相比減少了62%。
一些開發(fā)商難得承認(rèn)了目前的市場整體處于一個(gè)比較低迷的階段的現(xiàn)實(shí)，因此開發(fā)商都不愿意在低迷的市場放量，如果大量樓盤在這個(gè)時(shí)候上市，必然引起供求關(guān)系的改變，進(jìn)一步強(qiáng)化人們持幣待購的觀望態(tài)度，如果降低開盤價(jià)格，從長期來看不利于開發(fā)商們整體的利益。開發(fā)商和購房人在房價(jià)升與降問題上的角力時(shí)代已經(jīng)到來，開發(fā)商不會(huì)滿足9%的增長幅度，而買房人逐步意識(shí)到了房價(jià)已經(jīng)到了頂天的高度。
我們不難發(fā)現(xiàn)，目前北京銷售價(jià)格較低的樓盤，每次開盤銷售前總能排出上千個(gè)號(hào)，開發(fā)商將開盤演化成為購房者搖號(hào)熱搶住宅的鬧劇，而導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因，正是開發(fā)商捂盤惜售的結(jié)果。這個(gè)結(jié)果的目的就是給購房者制造嚴(yán)重的心理暗示，那就是房子好賣，供不應(yīng)求，但購房者卻不知道，上千個(gè)排隊(duì)的房號(hào)，是開發(fā)商故意延遲開盤后人為制造的市場策劃行為。
但是，市場畢竟是有限的，不可能被無限放大，高價(jià)格也是受到人們收入的制約的。在四五環(huán)的期房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米萬元以上的今天，人們還能有多大的購買能力呢？去年全國職工的平均工資達(dá)到21001元，而北京市的平均工資為36097元，北京的平均工資雖然高出全國平均水平70%的樣子，但北京的房價(jià)卻是全國平均水平的好幾倍。
市場的規(guī)律不可能總被強(qiáng)勢控制，最近股市的大牛沖天，就給房市的調(diào)整制造了一次絕佳的機(jī)會(huì)，大量資金從房市退出，讓高房價(jià)的北京房地產(chǎn)市場真真正正地顯示出了有價(jià)無市的蕭條景象。一位朋友最近終于出手了一套在二手房市場掛了將近半年的一套房子，價(jià)格卻比同地段房屋標(biāo)價(jià)低了8%左右。朋友這次的投資計(jì)劃基本上也是以略有盈余宣告結(jié)束，但這筆資金再投入房市的可能性幾乎為零。
實(shí)際上，當(dāng)前買房投資的人已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸下降的趨勢，很多人已經(jīng)在討論2008年之后房價(jià)下跌后的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法。捂盤惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商雖然手里有太多的房子和地塊，但開發(fā)商也不能拿房子和土地當(dāng)飯吃，捂盤也好、囤地也好，無非是一個(gè)目的，那就是把房子的價(jià)格搞上來，掙得更高的利潤。這樣的考慮不僅一般的購房人在考慮，那些投資房產(chǎn)的投機(jī)客也在考慮，開發(fā)商們當(dāng)然不可能不考慮。
北京市場近幾個(gè)月來連續(xù)出現(xiàn)的成交量逐步下降的數(shù)據(jù)就是需求已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的標(biāo)志，開發(fā)商繼續(xù)捂盤只怕會(huì)爛在自己的手里了。只有有人認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，開發(fā)商大量拋售的可能就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。捂盤不可怕，可怕的是誰能堅(jiān)持下去，誰就會(huì)成為最后的贏家。(馬躍成）
