據(jù)媒體披露，最近不少小區(qū)的開發(fā)商為了規(guī)避今年10月1日生效的物權法有關“無約定車位業(yè)主共有”的規(guī)定，正在忙于突擊賣小區(qū)車位。
雖然開發(fā)商基于其依法銷售商品房資格而對其開發(fā)的商品房有權銷售，但如果是利用物權法生效之前的法律空白點而突擊出賣小區(qū)車位，則極有可能損害小區(qū)業(yè)主的合法權益。而由于此類情況具有一定的普遍性，因此應當引起相關部門的重視。在我看來，這一行為實際上是過于夸大了物權的絕對性，而忽略了其應有的相對性。
所謂物權的相對性，是指合法有效的物權應當是物權法所確認的權利，其所具有的法律效力不可能高于法律規(guī)定，因此，物權人享有和行使物權均必須是在法律允許的范圍之內(nèi)。這就既要求大家認識到物權，尤其是所有權，是我國物權法予以保護的重要民事權利，也應當樹立物權相對性的法律觀念。這是每一個物權人依法享有和行使物權，處理好其與其他物權人之間法律關系的思想基礎，目標是平衡彼此之間的利益沖突，穩(wěn)定社會經(jīng)濟關系。
按照物權相對性理念分析，如今一些開發(fā)商突擊出賣小區(qū)車位的行為，不難發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商是在根據(jù)其在商品房銷售前的登記備案而取得物權行為，但是，如果其過分強調(diào)自己權利人的利益，以追求套現(xiàn)為目的而忽略了法律對其權利行使的限制，其后果則可能是在小區(qū)車位購買者與小區(qū)業(yè)主之間形成新的利益沖突，不利于和諧社會的建立和發(fā)展。
首先，開發(fā)商突擊出賣的小區(qū)車位不同于其他普通的財產(chǎn)，而是作為小區(qū)住宅、經(jīng)營性用房的附屬設施。雖然，這些車位的使用功能與專業(yè)性停車場無二，而其突出特點在于小區(qū)停車位與相應的小區(qū)住宅或者經(jīng)營性用房之間存在依附關系。因此，小區(qū)車位的權利歸屬和使用功能的實現(xiàn)是以小區(qū)住宅或者經(jīng)營性用房的權利歸屬和使用功能的實現(xiàn)為前提的。
其次，小區(qū)車位的上述依附性決定著其所有權或者使用權的取得有別于其他普通財產(chǎn)權利的轉(zhuǎn)讓。具體表現(xiàn)就是，小區(qū)車位所有權或者使用權的出讓必須優(yōu)先考慮本小區(qū)業(yè)主的使用需要，從而不得任意出讓給非本小區(qū)業(yè)主以外的第三人。正是在此意義上，物權法第74條第一款明文規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。其法律精神在于本小區(qū)業(yè)主應當依法享有優(yōu)先購買或者優(yōu)先承租的權利。
再次，如果開發(fā)商出賣小區(qū)車位的行為違反上述法律限制，將小區(qū)車位出賣給小區(qū)業(yè)主以外的第三人，或者某些小區(qū)業(yè)主所購買的車位超出其在本小區(qū)的住宅或者經(jīng)營性用房專有所有權對應的使用需要而損害了小區(qū)業(yè)主的利益的，遭受損害的小區(qū)業(yè)主得以依據(jù)上述法律規(guī)則或者民法的公平原則，向開發(fā)商和取得車位所有權的第三人或者業(yè)主進行追索。需要強調(diào)的是，在物權法生效之前，因現(xiàn)行法無有業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，遭受損害的業(yè)主可以依據(jù)民法通則所確立的公平原則，行使追索權，用以保護自己的合法權益。
顯然，開發(fā)商突擊出賣車位時，是否遵守了相關法律，就成為了衡量其出賣行為是否符合法律規(guī)則，能否取得預期效果的分水嶺。因此，為了避免因開發(fā)商突擊出賣小區(qū)車位以及其他小區(qū)附屬設施而出現(xiàn)損害業(yè)主利益的隱患，給業(yè)主們保護合法權益提供有利條件，筆者認為有關部門應當采取必要的措施。
其一、房地產(chǎn)建設開發(fā)主管部門應當盡快根據(jù)物權法的立法精神，就小區(qū)車位等附屬設施的銷售、出租事宜制訂出規(guī)范性規(guī)定，明確要求開發(fā)商銷售或者出租小區(qū)附屬設施時，必須以本小區(qū)業(yè)主為對象；
其二、房地產(chǎn)權屬登記部門在辦理小區(qū)車位等小區(qū)附屬設施的產(chǎn)權登記時，應當以產(chǎn)權登記申請人在本小區(qū)擁有住宅或者經(jīng)營性用房所有權為前提，為此，應要求其提供相關的證明文件；
其三、司法部門應當針對物權法生效之前的空白期，就包括開發(fā)商出賣車位等小區(qū)附屬設施等現(xiàn)行法未予規(guī)定的法律問題，作出相應的司法解釋，以便為2007年10月1日物權法的生效適用創(chuàng)造有利的過渡條件。(賈林青 作者系中國人民大學法學院副教授)
