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北京房價越調(diào)越漲 中央調(diào)控政策遭到“軟抵抗”
2007年04月11日 08:35 來源:市場報


     北京房價越調(diào)越漲,老百姓問多買少。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  北京的商品房已是供大于求,現(xiàn)有存量足以維持整年銷售,但在北京五環(huán)內(nèi)卻難覓8000元/平方米的房子。與房價猛漲相比,極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降,居民購房意愿回落。專家表示,某種程度上,這恰恰是高房價作用力的一種表現(xiàn)。

  住房銷售有價無市

  于4月8日結(jié)束的北京春季房展,再次見證了北京房價飆升。

  據(jù)記者粗略統(tǒng)計,在參展的 30 余個北京項目中,單價在萬元以下的樓盤只有 12 個,并且都位于郊區(qū)縣。在去年春季房展上,位于朝陽區(qū)四環(huán)外的華紡易城銷售均價7000元/平方米,今年則漲到了1.2萬元;位于通州區(qū)的世紀星城銷售均價為 4680 元/平方米,今年則漲到了6680 元。

  記者了解到,大量沒有上房展的項目,也是競相漲價,短時間每平方米上漲800元-1000 元的比比皆是。

  位于北京五環(huán)外的世茂奧臨花園3月8日價格為1.7萬元/平方米, 3月25日則漲到了1.78萬元/平方米;朝青板塊的新華聯(lián)麗景珊瑚灣3月8日售價為 1.35萬元/平方米, 10天后的新價格則上漲到1.4萬元/平方米。

  記者發(fā)現(xiàn),在北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓8000元/平方米的項目。而與房價猛漲相比,極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降,居民購房意愿回落。

  據(jù)北京春季房展組委會統(tǒng)計,展會第一天意向成交套數(shù)僅為 167 套,其中北京項目為 111 套,外埠為 56 套。

  記者注意到,北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1、2 月份商品住宅預售登記分別為9935套、5372 套;而2006年同期,卻分別為13181套、9465套。

  央行發(fā)布的調(diào)查結(jié)果也顯示,從第一季度數(shù)據(jù)看,居民的購房意愿有所回落,回答未來 3個月有購房打算的居民比例,從上季度的17.5%降至16.5%。

  有專家指出,從目前的情況來看,無論是交易量,還是交易面積都在下降,“有價無市”的局面越來越顯著。“某種程度上,這恰恰是高房價作用力的一種表現(xiàn)!

  房價為何越調(diào)越漲?

  “到哪兒去買中低價位的房?”逛完房展的范先生一臉無奈。

  北京市東城區(qū)統(tǒng)計局最新公布的數(shù)字顯示,去年東城區(qū)的居民人均可支配收入為20665 元,而東城區(qū)普通住宅銷售平均單價達到了2.16 萬元/平方米,這就意味著在東城生活的居民,一年的可支配收入,還買不到一平米的房子。

  北京的房價在多輪調(diào)控中扶搖直上。來自國家統(tǒng)計局的消息稱,前兩個月全國新房價格上漲 5.9% ,北京漲幅高達 10% 。

  北京市人大代表、中國政法大學民商法教授王玉梅表示,北京房價猛漲的主要原因是政府調(diào)控力度不夠,而過分的依賴市場。比如,政府保障性性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、廉租房還是過少,即使是有限的數(shù)量,也難以發(fā)揮平抑房價的作用。

  王教授舉例說,現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房只賣給拆遷戶,而拆遷戶中不屬于困難戶的也挺多!斑@樣,經(jīng)濟適用房的實際意義就打了折扣!

  記者了解到,今年通州將建 20 到 30 萬平方米的經(jīng)濟適用房,門頭溝區(qū)也將建 25 萬平方米經(jīng)濟適用房,都是主要供給拆遷居民。

  業(yè)內(nèi)人士表示,如果這些規(guī)劃順利實現(xiàn),按每套90平方米計算,大概能建1萬套,這顯然是杯水車薪;對于限價房來說,僅比周邊房價低 10%-15% ,吸引的仍然是那些原有的商品房購買客戶。而這樣的差價根本無法拉開限價房與商品房的差距,最終可能會轉(zhuǎn)化為黑市的買號費、批條子的好處費。

  中國社會科學院金融所研究員易憲容指出,房價快速上漲問題在于房地產(chǎn)市場是投資與消費的兩棲市場。當房地產(chǎn)市場完全是一個投資品市場,同時這個市場的價格有政府的隱性擔保時,那么它的價格肯定是只漲不跌。

  虛假信息擾亂調(diào)控

  有關(guān)專家告訴記者,北京房價飆升的另一原因不容忽視,就是利益集團散布虛假信息,誤導民眾,中央調(diào)控政策遭到軟抵抗。

  就在此次房展開始之前,北京市屬某媒體報道,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟目標已經(jīng)完成,“國六條”對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整,已經(jīng)取得了一定效果。一時嘩然。話音未落,央行上調(diào)利率,開始了新一輪房產(chǎn)調(diào)控。

  還有,北京市統(tǒng)計局公布,前兩個月,全市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均有較大幅度減少,現(xiàn)房銷售面積為 45.3 萬平方米,期房銷售面積為 143.8 萬平方米,分別比去年同期下降 63.8% 和 23.4% 。其中,住宅現(xiàn)房銷售面積 30 萬平方米,下降 71.4% ;住宅期房銷售面積 97.4 萬平方米,下降 42.4% 。

  北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊對此分析認為,市場供求矛盾未得到解決,房價指數(shù)依然高位運行。

  有人質(zhì)疑,“住宅現(xiàn)房銷售”和“住宅期房銷售”都呈大幅下降。明明是“有價無市”,又怎么會得出“市場供求矛盾未得到解決”如此南轅北轍的結(jié)論?

  記者登陸北京市建委主辦的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢看到,截至 4 月9日,尚有可售期房 79171 套,未簽約現(xiàn)房 19944 套!鞍凑漳壳暗匿N售速度,即使沒有新的項目入市,現(xiàn)有近 10 萬套的存量,也足夠維持今年一整年的銷售!

  可見,北京的商品房不是供不應求,而是大大地供過于求。

  中國社會科學院城市和環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞研究員接受記者采訪時說,媒體、學界都應該為公眾提供真實準確的信息。“學界是思想的創(chuàng)造者,具有一定的話語權(quán),富有重大的社會責任,學者講話要慎重,不要為金錢所動,不能為名譽所累,更不要迎合某些潮流。”

  加息是新一輪調(diào)控的開始

  然而,種種跡象表明,在看似平靜的背后,一場更為深入的調(diào)控大幕,正在徐徐拉開。中央和地方都在暗中加碼,市場各方都在重新角力。

  “中國央行最近加息僅僅預示著政府將進一步加強宏觀調(diào)控,估計將有新一輪的行政調(diào)控推出,為過熱的投資降溫!眹H知名投行摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇近日在其最新一份中國研究報告中指出。

  羅奇認為,中國央行在 11 個月內(nèi)第三次調(diào)高利率,由此可見,中國的政策導向已經(jīng)非常清晰,不但承認其宏觀調(diào)控問題的嚴峻性,而且著手啟動了調(diào)控措施。

  4 月 6 日 ,建設(shè)部、國土資源部等 8 部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)m椪蔚耐ㄖ保岢鰧⒃谖磥碚?1 年內(nèi),強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查,依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

  北京房價會不會在新的一輪調(diào)控中再度飆升?易憲容認為,這取決于政府調(diào)控的力度。為了達到調(diào)控的目標,政府得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手,比如清除政府對房地產(chǎn)市場價格的隱性擔保,用嚴格的技術(shù)性硬約束,讓住房的投資性質(zhì)清除出市場等。“不過,目前最大的困難就是既得特殊利益集團對這種改革與調(diào)整嚴重的阻礙。” (李忠峰)

 
編輯:張明】
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