北京昌平區(qū)二手房未現(xiàn)"地鐵效應"

　　地鐵刺激區(qū)域房價一直是樓市的熱門話題。11月7日上午，地鐵昌平線首次進行全程試車，并且預計在12月28日通車。地鐵昌平線試運行后，地鐵沿線區(qū)域未出現(xiàn)明顯的地鐵效應，昌平成為近期城鐵開通和試運行期間反應最“平靜”的區(qū)域。對此市場分析人士認為，價格透支和地鐵密集開通，以及政策打壓等疊加因素影響著樓市，導致昌平二手房價出現(xiàn)上漲壓力。

　　昌平樓市平靜應對地鐵開通

　　地鐵昌平線的試運行，對有意在昌平置業(yè)的購房人來說是一個利好的消息。與以往地鐵開通前房價出現(xiàn)上漲相比，昌平二手房市場很平靜，區(qū)域二手房價格相對穩(wěn)定。

　　北京中原三級市場研究部調(diào)查的地鐵昌平線試運行前后沿線區(qū)域的房價變化顯示，靠近北清路站的回龍觀北部，2009年8月在地鐵開工后，樓盤均價為11014元/平米，而現(xiàn)在昌平線一期即將開通，樓盤均價為12000元/左右；靠近昌平鼓樓站的鼓樓南大街情況與之類似，2009年6月樓盤均價為11200元/平米，現(xiàn)在則略微上漲到13000元/平米。

　　另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，位于西二旗周邊70平方米左右二手房的價格是21000元/平米左右，110平米左右二手房的價格是18000元/平米左右。相比于9月份的房價基本持平。由于該區(qū)域附近大型企業(yè)進駐較多，很多白領選擇在此處購房，一般均為首次購房的剛性需求者。而位于地鐵昌平線北清路站點附近的二手房均價為15000元/平米，與9月份相比，房價持平。主要的購房人群是改善性購房者。大部分購買的戶型為90平米以上較大戶型房屋。

　　昌平地鐵沿線房價上漲動力不足

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月表示，其實業(yè)主也有一定的漲價預期，不過以往地鐵開通促進周邊房價上漲，房價幾乎都是從“低價”上漲。而昌平地鐵沿線周邊區(qū)域房價原來就會高于沒有地鐵資源的住宅。所以再次上漲空間不足。此外，由于國家出臺了嚴格的調(diào)控政策，業(yè)主漲價較難。

　　中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍表示，北京的軌道交通經(jīng)過幾年建設已取得了發(fā)展，特別是一些遠郊區(qū)域，都已經(jīng)開通或者即將開通地鐵，如大興、房山等。而決定區(qū)域宜居的條件除了交通便利外，還要看配套設施，如周邊是否有超市、銀行、醫(yī)院、學校等。地鐵昌平線目前僅僅是試運行，它對周邊樓市的影響還要看未來相關生活配套設施的建筑，真正的影響在地鐵正式開通后才會逐漸顯現(xiàn)。

　　未來區(qū)域房價相對平穩(wěn)

　　從今年1-10月份來看，昌平線沿線樓盤價格走勢與整個北京市場相符，春節(jié)前后有小幅回落，3-4月份隨著北京整體市場而回暖，但由于地理位置較偏，回暖有限。五月份之后受收緊政策陸續(xù)出臺的影響，逐漸出現(xiàn)回落的跡象，9月份隨市場回暖和昌平線開通的預期，區(qū)域樓市價格回升，但受二次收緊政策的影響，價格回升幅度有限。

　　昌平線沿線樓盤價格走向依賴于北京這個大的市場。在整體市場的蕭條下，軌道交通對樓市的刺激作用也日漸減弱。但不可否認，剛性需求的存在。前去昌平置業(yè)的購房者以在海淀尤其是中關村區(qū)域工作的年輕人為主，大都是剛需族，投資客很少。從目前來看，昌平相對低廉的房價必然會吸引不少剛需族前去置業(yè)，因此預計該區(qū)域房價在軌道交通的利好刺激下將持穩(wěn)。

　　目前昌平二手房戶型也以適合青年人居住為主，房源主打戶型為2居室，輔以少量1居室及3居室。由于年輕人經(jīng)濟實力有限，購房者對房屋的最大要求就是實用，面積不必很大，價格不能過高。(記者 張家齊)