樓市的冬天已經(jīng)到來(lái) 開發(fā)商會(huì)加快分化淘汰

　　最新樓市調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)

　　-首套房貸一刀切比例30%：原來(lái)對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，限制發(fā)放三套房貸”變成了“不得發(fā)放三套房貸”，“90平米以上商業(yè)住房，首付不得低于三成”變成了“貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”。

　　-暫停發(fā)放第三套房貸。

　　-推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　-部分城市限購(gòu)房套數(shù)。

　　-囤地捂盤房企停發(fā)股票債券不給貸款。

　　樓市調(diào)控已半年有余，高壓政策對(duì)市場(chǎng)的分化效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

　　剛剛過(guò)去的樓市“銀十”，其成交數(shù)據(jù)不容樂觀。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均價(jià)也首次回落至2萬(wàn)元以下，本月新推樓盤數(shù)量也創(chuàng)下新低，這不禁讓業(yè)界感嘆樓市的冬天已經(jīng)來(lái)臨。除了北京樓市遭遇量?jī)r(jià)齊跌外，滬、深等地的樓市成交量也出現(xiàn)大幅下挫，但其房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。相比于房?jī)r(jià)，土地市場(chǎng)的分化跡象則更為明顯，一線城市的地價(jià)趨穩(wěn)回落，而二三線城市的地價(jià)繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，除了房?jī)r(jià)、地價(jià)、開盤量以及成交量等樓市指標(biāo)在分化外，處在市場(chǎng)另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不僅經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營(yíng)思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著調(diào)控力度的持續(xù)，開發(fā)商會(huì)加快分化淘汰，從而市場(chǎng)洗牌將又一次開始。

　　北京量?jī)r(jià)齊跌樓市入冬？

　　剛剛結(jié)束的樓市“銀十”能否延續(xù)“金九”的熱度？10月份數(shù)據(jù)印證的結(jié)果是不樂觀，在頻出的樓市新政的調(diào)控下，樓市入冬跡象也越發(fā)明顯。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月份，北京全市包括期房、現(xiàn)房在內(nèi)的全部商品房住宅總成交為7680套，環(huán)比下調(diào)了37.1%，同比去年下跌幅度則為45.2%。二手房成交方面也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示10月份北京二手住宅成交14162套，環(huán)比9月下調(diào)了14%，同比則下跌了29%。

　　不僅北京10月的樓市成交量遭遇“腰斬”，上海、深圳也同樣如此。數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳一手房銷售面積45.46萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，環(huán)比下降1.8%。而在上海，不僅一手樓市新增供應(yīng)“被腰斬”，二手樓市成交量暴跌超三成，同時(shí)，因?yàn)椤跋拶?gòu)令”的執(zhí)行，市場(chǎng)上的退房數(shù)也呈逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　“成交量的下滑原因在于新政的持續(xù)出臺(tái)，造成了購(gòu)房者的觀望。如今，樓市冬天已經(jīng)到來(lái)。”安邦集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶分析認(rèn)為。

　　另一方面，開發(fā)商推盤的熱情也逐漸冷卻。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)26個(gè)大中城市中，共有727個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于10月開盤，而截至10月31日，實(shí)際開盤量?jī)H為555個(gè)，占計(jì)劃開盤項(xiàng)目的76.3%。對(duì)于11月，以北京為例，計(jì)劃開盤項(xiàng)目有23個(gè)，相比于去年同期多達(dá)52個(gè)的開盤數(shù)量，同比明顯減少。萬(wàn)科近日也表示，四季度市場(chǎng)整體銷售速度可能明顯放緩。

　　相對(duì)于成交量的快速下挫，房?jī)r(jià)走低回落的跡象也越發(fā)顯現(xiàn)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，10月北京商品房成交均價(jià)已經(jīng)從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。下跌幅度達(dá)到了6.6%，年內(nèi)首次月成交均價(jià)不足20000元/平方米。

　　“4月份以來(lái)，北京的房?jī)r(jià)總體上增幅放緩，價(jià)格上略有松動(dòng)。個(gè)別地區(qū)，如通州、遠(yuǎn)郊，甚至燕郊，這些地方的價(jià)格有所下調(diào)�！碧K晶說(shuō)。但在中原地產(chǎn)分析人士看來(lái)，10月北京房?jī)r(jià)下降的主要原因在于部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣低價(jià)項(xiàng)目的集中簽約，但實(shí)際成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

　　記者統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，北京10月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目共19個(gè)，提供商品房住宅套數(shù)為7007套，而10月全月的簽約套數(shù)為2731套，合計(jì)簽約率為39%。除了其中一個(gè)位于海淀區(qū)均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的某項(xiàng)目簽約率達(dá)100%外，其他簽約超過(guò)九成的項(xiàng)目單價(jià)均不超過(guò)2萬(wàn)元，占總簽約的81.5%，而這些項(xiàng)目大多集中在大興、房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰在部分城市仍然牢不可破。數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳一手房銷售均價(jià)的同比和環(huán)比分別上漲6.3%和7.4%；上海全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比9月也上漲了3.1%，連續(xù)4個(gè)月上漲。

　　值得注意的是，在房?jī)r(jià)分化尚不明朗的情況下，地價(jià)的調(diào)控效應(yīng)更具代表性。據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，三季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用途地價(jià)的同比和環(huán)比均出現(xiàn)程度不一的增長(zhǎng)率。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度監(jiān)測(cè)城市間居住地價(jià)呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，部分二三線城市上漲明顯。綜合地價(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)5%的城市由上季度的10個(gè)減少到6個(gè)；綜合地價(jià)同比漲幅超過(guò)20%的城市由上一季度的12個(gè)減少到8個(gè)。石家莊、昆明、南寧、長(zhǎng)春等二三線城市居住用地價(jià)格環(huán)比增幅均較二季度有明顯上升。

　　“從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份數(shù)據(jù)也可以看出，在全國(guó)土地購(gòu)置面積減少的同時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)卻大幅增加，表現(xiàn)在一線城市的地價(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)回落，但二三線城市的土地卻在上漲，土地市場(chǎng)的分化更加明顯�！比�經(jīng)聯(lián)副院長(zhǎng)陳寶存對(duì)記者表示。

　　開發(fā)商分化加劇

　　自4月份啟動(dòng)樓市調(diào)控以來(lái)，在一系列金融信貸、土地以及稅費(fèi)等政策的作用下，各大房企也正遭受著前所未有的考驗(yàn)，而其經(jīng)營(yíng)情況則直接關(guān)系到房?jī)r(jià)的漲跌。記者也注意到，隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)正日益出現(xiàn)分化，紛紛調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略應(yīng)對(duì)調(diào)控，新一輪的行業(yè)內(nèi)洗牌也在暗流涌動(dòng)。

　　在已出爐的上市房企的三季度報(bào)告中，雖然“招保萬(wàn)金”前三季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)明顯，但業(yè)績(jī)則呈現(xiàn)分化之勢(shì)。其中，萬(wàn)科第三季度營(yíng)業(yè)收入下跌27%，而凈利潤(rùn)卻同比上升6%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.63億元，同比增長(zhǎng)69.87%；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增加7.96%，但單季凈利潤(rùn)卻下滑達(dá)20.54%。金地集團(tuán)業(yè)績(jī)可謂最為“慘淡”，第三季度，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.8億元，同比下降約 1.8%，而凈利潤(rùn)大跌76.75%。而香江控股、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、浙江廣廈等上市房企甚至遭遇虧損的境地。

　　行業(yè)的危機(jī)亦即轉(zhuǎn)機(jī)。事實(shí)上，調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)盡管面臨成交低迷、資金緊張的難題，但已有部分大型房企開始為大規(guī)模的兼并擴(kuò)張做準(zhǔn)備。恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞曾表示，中央不斷使用各種辦法收緊銀根，包括提高準(zhǔn)備金率和控制貸款，將使得大開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中面臨更有利的情況，這也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)集中度增加。與此同時(shí)，萬(wàn)科、金地等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度，新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。

　　11月1日，萬(wàn)科聯(lián)手合作方斥資12.5億元在大連斬獲5宗地塊；綠地近期分別在武漢、大連連奪兩幅地塊；金地集團(tuán)也表示，將利用手中的貨幣在第四季度積極拿地。

　　一些地方性的龍頭企業(yè)也紛紛趁著行業(yè)低谷，通過(guò)拿地布局全國(guó)。廈門建發(fā)集團(tuán)在經(jīng)歷了兩次海西高調(diào)拿地后，近日還頻頻在天津、南京、桂林等地拿地；11月1日，深圳龍頭企業(yè)深業(yè)南方以22.1億元的總價(jià)擊敗眾多房企拿下廣州金沙洲地塊，借道前地王進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　除了直接拿地外，一些房企還頻頻通過(guò)收購(gòu)股權(quán)來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)地塊。嘉凱城通過(guò)收購(gòu)廣東恒豐和深圳恒豐合計(jì)持有的武漢巴登城51%的股權(quán)，獲取總建筑面積130萬(wàn)平方米的土地。近日萬(wàn)科洽購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)一事也浮出水面，上半年萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)已完成了17起收購(gòu)，合同金額8億多元。

　　有人得意有人失意。相對(duì)于上述房企積極拿地、儲(chǔ)地，另一部分房企則并不樂觀。華遠(yuǎn)集團(tuán)已經(jīng)有很長(zhǎng)一段時(shí)間沒有在其大本營(yíng)北京獲得土地，對(duì)于土地市場(chǎng)的困局，集團(tuán)總裁任志強(qiáng)回應(yīng)，今年仍將繼續(xù)拿地，將通過(guò)并購(gòu)、合作等多種方式主要在二三線城市獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地，啟動(dòng)二三線城市布局策略。